Immobilier à Bègles (33130) les chiffres et tendances 2025
À Bègles (33130), au sud immédiat de Bordeaux, le marché immobilier 2025 profite à plein de la dynamique métropolitaine. La commune se déploie entre les quartiers anciens proches de la Garonne, les secteurs en reconversion autour de Terres Neuves et les zones pavillonnaires plus calmes vers Villenave-d’Ornon.
Portée par le tram C, la proximité de la gare Saint-Jean et l’accès rapide à la rocade, Bègles attire à la fois les ménages bordelais en quête de surface supplémentaire et les investisseurs qui misent sur la continuité urbaine de la métropole. Les biens bien situés, rénovés et avec un DPE correct restent très recherchés, tandis que les logements à gros travaux doivent composer avec une demande plus sélective.
Les prix au m² à Bègles : les chiffres actualisés
En 2025, le prix moyen au mètre carré à Bègles se situe autour de 3 600 à 4 300 € / m² tous biens confondus, avec des écarts selon la proximité de Bordeaux, du tram et le profil de quartier. Les appartements se négocient le plus souvent entre 3 500 et 4 400 € / m², tandis que les maisons familiales se situent plutôt entre 3 800 et 4 500 € / m² dans les secteurs pavillonnaires les plus recherchés.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Centre / mairie / Garonne | Maisons de ville, petits collectifs | ≈ 3 700–4 300 € / m² |
| Secteur Terres Neuves / gare | Résidences récentes, immeubles mixtes | ≈ 3 800–4 400 € / m² |
| Quartiers pavillonnaires sud | Maisons familiales, jardins | ≈ 3 800–4 500 € / m² |
| Secteurs en reconversion | Ensembles anciens, logements rénovés ou à rénover | ≈ 3 300–3 900 € / m² |
| Moyenne Bègles | Tous types de biens | ≈ 3 600–4 300 € / m² |
Pour les acquéreurs, Bègles apparaît comme un compromis entre Bordeaux intra-muros et des communes plus périphériques, avec des prix encore légèrement inférieurs à certains quartiers bordelais tout en bénéficiant de la même dynamique métropolitaine. Les biens bien desservis, entretenus et correctement positionnés en prix se démarquent clairement.
Immobilier à Bègles : l’évolution des prix au m²
Une progression portée par l’essor de Bordeaux Métropole, suivie d’une phase plus stabilisée mais exigeante.
Entre 2019 et 2022, Bègles a connu une forte progression des prix, dans le sillage de Bordeaux et de la montée en puissance des quartiers connectés à la gare Saint-Jean. Depuis 2023, la hausse des taux a refroidi la dynamique, avec un marché plus attentif à l’état du bâti, au DPE et au niveau de prix affiché. En 2025, les biens bien situés, bien entretenus et réalistes en prix continuent de se vendre, alors que les logements surcotés ou très énergivores subissent des négociations plus importantes.
À Bègles, le segment des maisons et échoppes séduit les familles et les actifs qui souhaitent rester proches du cœur bordelais tout en gagnant en surface. Les biens offrant extérieur, bonne performance énergétique et accès rapide au tram ou à la gare Saint-Jean se vendent mieux que la moyenne. Les maisons plus datées, mal isolées ou éloignées des transports doivent intégrer un budget travaux et une négociation plus marquée.
Acheter à Bègles : ce qu’il faut savoir en 2025
Acheter à Bègles, c’est miser sur une commune en continuité directe avec Bordeaux, bien desservie par le tram, la gare Saint-Jean et la rocade. La clientèle se compose de ménages en résidence principale, de Bordelais en recherche de mètres carrés supplémentaires et d’investisseurs qui raisonnent à l’échelle de toute la métropole.
Autour de la mairie et de la Garonne, on retrouve des maisons de ville, des échoppes et des petits collectifs. Le secteur Terres Neuves et la zone proche de la gare concentrent une offre d’appartements plus récents. Les quartiers pavillonnaires vers le sud offrent des maisons familiales avec jardin, très prisées des familles.
Maisons et échoppes : un marché patrimonial
Sur les maisons, la sélection se fait sur l’emplacement précis, le calme de la rue, la présence d’un extérieur et le niveau de rénovation. Les acheteurs scrutent la performance énergétique, la qualité de la toiture, des menuiseries et du chauffage. Une maison ou une échoppe bien rénovée, au prix du marché, trouve généralement preneur rapidement.
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Acheter un appartement à Bègles : viser les bons axes
Pour les appartements, le choix se joue entre proximité du tram, de Bordeaux et des services, ainsi que sur la qualité de la copropriété. Les résidences récentes rassurent sur le volet travaux, tandis que les immeubles plus anciens nécessitent un examen attentif des charges et des travaux programmés.
Location à Bègles : un marché porté par les actifs et les étudiants
Le marché locatif à Bègles est alimenté par les ménages locaux, les actifs qui travaillent à Bordeaux ou sur la métropole et une part de public étudiant ou jeune actif attiré par la proximité de la gare, des campus bordelais et du centre-ville.
En 2025, les loyers se situent en moyenne autour de 15 à 19 € / m² pour les appartements, avec des niveaux plus élevés pour les petites surfaces proches du tram ou de la gare. Les maisons familiales se louent le plus souvent entre 1 200 et 1 700 € / mois selon la surface, le quartier et l’état général.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | Proximité tram ou gare | ≈ 500 à 650 € / mois | ≈ 4,0 % à 5,0 % |
| T2 | Résidences proches commerces et transports | ≈ 650 à 850 € / mois | ≈ 3,7 % à 4,5 % |
| T3 / T4 | Quartiers familiaux, proche écoles | ≈ 850 à 1 200 € / mois | ≈ 3,3 % à 4,2 % |
Les rendements bruts restent modérés mais cohérents avec un marché résidentiel métropolitain. Les biens propres, bien situés et proposés à un loyer aligné sur le marché limitent la vacance. Les logements mal isolés, mal entretenus ou dans des environnements moins valorisés doivent ajuster leur loyer et intégrer un budget travaux.
Location familiale : transports, écoles et cadre de vie
Les familles privilégient les quartiers calmes, les rues peu circulantes et la proximité des écoles et du tram. Les T3/T4 bien distribués, avec extérieur ou balcon et stationnement, restent très demandés.
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Louer un appartement à Bègles : un marché réactif
Pour les locataires, Bègles offre une alternative au centre de Bordeaux avec des loyers souvent un peu plus contenus. Les studios et T2 en bon état, proches du tram ou de la gare, partent rapidement lorsqu’ils sont en phase avec le niveau de loyer local.
Marché locatif à Bègles : loyers moyens en 2025
Un marché dynamique, porté par la proximité de Bordeaux et des axes de transport.
En 2025, Bègles s’inscrit pleinement dans la dynamique locative de Bordeaux Métropole. Les biens bien situés, entretenus et proposés à un loyer cohérent trouvent généralement preneur dans des délais raisonnables. Les propriétaires qui anticipent les enjeux de rénovation énergétique et soignent l’état général du logement renforcent l’attractivité de leur bien et limitent le risque de vacance.
Immobilier neuf à Bègles : une offre liée aux projets métropolitains
L’offre de logements neufs à Bègles se concentre sur des programmes en renouvellement urbain, notamment autour de Terres Neuves, des friches réhabilitées et des axes structurants. Ces réalisations récentes attirent les ménages qui souhaitent limiter les travaux et bénéficier de meilleures performances énergétiques.
Les prix du neuf se situent en général au-dessus de l’ancien, avec des niveaux qui peuvent approcher ou dépasser 4 400–4 900 € / m² sur les meilleurs emplacements. Cette prime reflète la qualité du bâti, la conformité aux normes récentes et la localisation souvent très connectée.
Les quartiers les plus recherchés à Bègles
Le marché de Bègles s’organise autour du centre-ville et des berges de Garonne, du secteur Terres Neuves proche de la gare et des quartiers pavillonnaires plus calmes vers le sud. Les secteurs connectés au tram et à la gare Saint-Jean séduisent pour leur accessibilité. Les zones pavillonnaires attirent les familles à la recherche de calme et de jardins. Les quartiers en reconversion offrent des opportunités à prix un peu plus contenus, au prix d’un environnement encore en évolution.
Prix moyens par quartier à Bègles
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien, quartier par quartier.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
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Centre / mairie / Garonne Commerces, services, proximité Bordeaux |
≈ 3 900 | ≈ 4 200 | ≈ 16–18 | ≈ 1 250–1 600 | Secteur recherché pour sa localisation et son tissu de maisons de ville, bonne liquidité à la revente. |
|
Terres Neuves / gare Quartier en renouveau, proche tram et Bordeaux |
≈ 3 800 | ≈ 4 200 | ≈ 16–19 | ≈ 1 300–1 700 | Forte demande locative, intérêt des investisseurs pour les biens récents ou rénovés. |
|
Quartiers pavillonnaires sud Maisons familiales, rues calmes |
≈ 3 600 | ≈ 4 300 | ≈ 15–17 | ≈ 1 300–1 700 | Marché très familial, forte demande pour les maisons avec jardin, budgets plus confortables. |
|
Secteurs en reconversion Habitat ancien, friches réhabilitées |
≈ 3 400 | ≈ 3 800 | ≈ 15–17 | ≈ 1 200–1 500 | Prix un peu plus contenus, potentiel de valorisation à moyen terme pour les biens bien rénovés. |
|
Moyenne Bègles Ensemble de la commune |
≈ 3 600–3 900 | ≈ 3 900–4 300 | ≈ 15–19 | ≈ 1 200–1 700 | Commune intégrée à Bordeaux Métropole, marché actif et sélectif sur la qualité et l’emplacement. |
Prix immobiliers autour de Bègles : comparatif des secteurs voisins en 2025
Autour de Bègles, des communes comme Bordeaux, Villenave-d’Ornon ou Talence proposent des niveaux de prix variés. Bègles se situe dans la moyenne haute, en ligne avec son intégration à la première couronne bordelaise.
Quelques repères pour situer Bègles dans son environnement immobilier :
| Ville / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Bègles | ≈ 3 600–4 300 € | Commune de première couronne, marché dynamique de résidence principale |
| Bordeaux | ≈ 4 200–5 200 € | Centre métropolitain, niveaux de prix plus élevés dans les quartiers centraux |
| Villenave-d’Ornon | ≈ 3 400–4 000 € | Commune familiale, alternative pour les budgets plus contraints |
| Talence | ≈ 3 900–4 700 € | Ville étudiante et résidentielle, forte demande locative |
Les projets urbains qui influencent les prix à Bègles
Les projets urbains de Bègles s’inscrivent dans la stratégie globale de Bordeaux Métropole : reconversion de friches, développement de quartiers mixtes autour de Terres Neuves et des axes de transport, amélioration des espaces publics et montée en gamme des aménagements des berges de Garonne.
Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, suivre ces projets (opérations neuves, requalification de secteurs, nouvelles liaisons de transport) permet d’identifier les micro-secteurs qui devraient mieux résister aux aléas conjoncturels.
Construire une maison à Bègles et dans les communes voisines
Construire une maison à Bègles reste possible mais l’offre foncière est limitée dans une commune déjà très urbanisée. Certains projets se dirigent vers les communes voisines, tout en gardant une connexion directe avec Bordeaux grâce au réseau de transport.
Comme pour tout projet de construction, il est indispensable de vérifier le PLU, les règles de lotissement, l’emprise au sol, la hauteur autorisée, ainsi que les contraintes liées au stationnement et aux servitudes éventuelles.
Comparer les prix des terrains et les règlements d’urbanisme locaux permet de cadrer correctement un projet de construction à Bègles ou dans les communes voisines.
Investir à Bègles : un marché résidentiel métropolitain
Investir à Bègles, c’est se positionner sur un marché résidentiel relié directement à Bordeaux, avec une demande locative portée par les actifs métropolitains et une part de public étudiant ou jeune actif. Les rendements bruts restent modérés mais s’inscrivent dans une logique patrimoniale.
Les studios et T2 bien situés, proches du tram ou de la gare, peuvent afficher des rendements bruts de l’ordre de 4 à 5 %, tandis que les grands appartements et maisons répondent davantage à une stratégie de valorisation et de sécurisation de patrimoine. L’enjeu est de ne pas surpayer à l’achat, d’intégrer les coûts de travaux (notamment énergétiques) et de viser des emplacements liquides même en cas de ralentissement du marché.
Conclusion : Bègles, un marché dynamique aux portes de Bordeaux
En 2025, Bègles confirme son statut de commune en vue de la métropole bordelaise, attractive pour les ménages qui cherchent un compromis entre prix, accessibilité et qualité de vie. Les prix au m² y restent élevés mais encore légèrement en retrait de certains quartiers bordelais, avec des opportunités pour les acquéreurs bien préparés.
Réussir son projet à Bègles suppose de bien choisir son quartier, d’intégrer l’état du bâti et du DPE, le niveau de desserte et de raisonner en coût global (achat, travaux, charges, fiscalité). Bien préparé, un achat, une location ou un investissement dans la commune peut constituer une brique solide dans un patrimoine immobilier métropolitain.