Immobilier à Lyon (69000) en 2025 : marché, prix et opportunités
L’immobilier à Lyon (69000) reste en 2025 l’un des marchés les plus structurés de France. Malgré un contexte national encore heurté, la métropole lyonnaise confirme son statut de grande ville tertiaire et universitaire très recherchée, avec une demande portée par les cadres, les étudiants, les familles et les investisseurs.
On vient à Lyon pour son bassin d’emplois dynamique, ses universités, ses établissements de santé, mais aussi pour un cadre de vie de plus en plus qualitatif le long du Rhône et de la Saône. Après plusieurs années de forte hausse, les prix se sont davantage stabilisés, avec des ajustements dans certains quartiers, mais un niveau qui reste élevé dans les secteurs les plus cotés.
Les prix au m² à Lyon : les chiffres actualisés
En 2025, le prix moyen au mètre carré à Lyon se situe autour de 5 200 à 5 600 € le m² pour un appartement, avec de fortes disparités entre la Presqu’île, le 6e arrondissement, les quartiers de la Confluence ou de la Croix-Rousse et les secteurs plus populaires. Les maisons, concentrées surtout dans le 5e, le 8e et les franges de la ville, dépassent souvent les 6 000–6 500 € le m² dans les zones très recherchées.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Presqu’île (2e, 1er) | Appartement ancien rénové | ≈ 5 800–6 300 € / m² |
| Lyon 6e (Foch, Brotteaux, Parc) | Appartement de standing | ≈ 6 500–7 200 € / m² |
| Croix-Rousse (1er/4e) | Appartement familial / canut | ≈ 5 300–5 900 € / m² |
| Quartiers centraux (3e, 7e) | Appartement T2/T3 | ≈ 4 700–5 300 € / m² |
| Quartiers plus accessibles (8e, 9e) | Appartement | ≈ 4 000–4 500 € / m² |
Pour les acquéreurs, le marché lyonnais reste exigeant mais qualitatif. Les biens bien situés, proches des transports (métro, tram, TER), rénovés et avec un bon DPE restent les plus recherchés, notamment dans les arrondissements centraux et dans les secteurs en reconversion comme la Confluence, Gerland ou certains quartiers du 8e.
Immobilier à Lyon : l’évolution des prix au m²
Un marché qui a fortement progressé depuis 2019, avec une phase de stabilisation et de légère correction avant un retour de la demande depuis 2024.
Entre 2019 et 2022, les prix à Lyon ont connu une progression rapide, portée par l’attractivité économique de la métropole, la tension locative et la rareté de l’offre dans les quartiers centraux. La remontée des taux d’intérêt a ensuite entraîné un ajustement des prix dans certains secteurs, surtout sur les biens à travaux ou moins bien situés. Depuis 2024, on observe un retour progressif des projets d’achat, avec un marché plus sélectif : les biens de qualité se vendent encore bien, tandis que les biens énergivores ou surévalués doivent s’aligner pour trouver preneur.
Le marché des maisons à Lyon intra-muros reste limité, concentré sur certains secteurs du 5e, du 8e et du 9e, avec un report massif vers les communes voisines (Caluire, Écully, Tassin, Sainte-Foy, Bron, etc.). Les maisons avec jardin, stationnement et bonnes performances énergétiques se négocient encore rapidement, surtout lorsqu’elles bénéficient d’un bon accès aux transports et aux écoles. La hausse des taux a réduit le nombre d’acheteurs solvables, mais les biens de qualité continuent de trouver acquéreur avec des marges de négociation souvent contenues.
Acheter à Lyon : ce qu’il faut savoir en 2025
À Lyon, le marché de l’achat se partage entre les primo-accédants qui visent un premier T2 ou T3 dans les 3e, 7e ou 8e, les familles qui ciblent les secteurs résidentiels et scolaires (5e, 6e, 8e, 9e) et les investisseurs qui recherchent rendement et sécurité locative dans les quartiers étudiants ou proches des lignes de métro et de tram.
Les grands projets urbains – Confluence, Part-Dieu, Gerland, aménagement des quais et des berges – renforcent l’attractivité des secteurs bien desservis (métro A, B, D, tramways, gares). Les biens offrant balcon, terrasse ou vue dégagée sur le Rhône ou la Saône créent un effet de sélection : dans les arrondissements les plus prisés, ils se vendent rapidement, parfois avec une marge de négociation très limitée.
Acheter une maison à Lyon : un marché rare et très segmenté
Les maisons sont relativement rares à Lyon intra-muros et se concentrent dans certains quartiers du 5e, du 8e et du 9e, ainsi que dans des micro-secteurs du 3e et du 7e. Ce sont des zones très courtisées par les familles qui souhaitent conjuguer jardin, bonnes écoles, commerces de proximité et accès rapide aux grands axes et aux transports en commun.
Pour les acquéreurs qui envisagent d’acheter une maison dans la métropole lyonnaise, il est indispensable de suivre régulièrement les nouvelles annonces pour repérer les opportunités, souvent rares, sur Lyon même et dans la première couronne.
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Acheter un appartement à Lyon : une offre dense mais très convoitée
Le marché des appartements lyonnais est dense et très diversifié : de l’ancien de charme de la Presqu’île ou de la Croix-Rousse aux résidences récentes dans le 7e ou à la Confluence, en passant par les grands ensembles plus abordables du 8e et du 9e. Les quartiers en renouveau urbain, les secteurs proches des universités ou des pôles hospitaliers offrent des opportunités intéressantes pour les projets d’habitation comme d’investissement.
Pour comparer les budgets d’un arrondissement à l’autre, il est utile de consulter régulièrement la sélection d’appartements actuellement en vente à Lyon.
Location à Lyon : un marché tendu et très structuré
La location à Lyon reste très tendue en 2025, notamment pour les petites surfaces et les logements bien situés. Un appartement correctement positionné en prix, proche d’un métro ou d’un tram, se loue en quelques jours, en particulier dans les arrondissements centraux, les quartiers étudiants et les secteurs proches des pôles universitaires ou hospitaliers. Les loyers moyens se situent autour de 18 à 22 € / m², avec des niveaux plus élevés pour les studios dans l’hypercentre et le 6e.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| T1 / Studio | Presqu’île, Guillotière, Part-Dieu | ≈ 650 à 800 € / mois | ≈ 3,6 % à 4,3 % |
| T2 | 3e, 7e, 8e | ≈ 850 à 1 050 € / mois | ≈ 3,5 % à 4,2 % |
| T3 | Quartiers résidentiels et scolaires | ≈ 1 100 à 1 450 € / mois | ≈ 3,3 % à 3,8 % |
Les étudiants, jeunes actifs et cadres en mobilité professionnelle alimentent en continu la demande, avec une forte rotation locative sur les petites et moyennes surfaces. Les grands appartements familiaux restent très recherchés dans les secteurs bien desservis par le métro et proches des établissements scolaires, avec des niveaux de loyer soutenus et une vacance locative limitée lorsque le bien est de qualité.
Louer une maison à Lyon : une offre très limitée
Les maisons à la location sont rares à Lyon intra-muros et se concentrent surtout dans certains secteurs du 5e, du 8e et du 9e, avec un report important vers les communes de la première couronne. Lorsqu’une maison offrant jardin, stationnement et bonne desserte apparaît sur le marché, elle trouve généralement preneur rapidement, auprès de familles aux budgets confortables.
Pour repérer les maisons disponibles à la location dans la métropole lyonnaise, il est utile de suivre régulièrement les nouveaux biens et de créer des alertes ciblées.
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Louer un appartement à Lyon : un marché très compétitif
Le marché des appartements reste le plus actif. La diversité de l’offre – studios étudiants, T2/T3 pour jeunes actifs, T4/T5 pour les familles – permet de couvrir la plupart des besoins, mais la concurrence est forte sur les logements bien placés. Les 1er, 2e, 3e, 6e, 7e et certaines parties des 8e/9e concentrent une grande partie de la demande.
Pour ne pas passer à côté d’un bien, il est recommandé de disposer d’un dossier complet, d’activer des alertes et de consulter fréquemment les appartements à louer à Lyon.
Marché locatif à Lyon : loyers moyens en 2025
Une tension persistante sur les petites surfaces et des loyers soutenus dans les arrondissements centraux.
Le marché locatif lyonnais reste animé et très sélectif en 2025. Les studios et T1 affichent les loyers les plus élevés au mètre carré, tirés par la demande étudiante et les jeunes actifs. Les T2 et T3 conservent des niveaux de loyers soutenus, surtout dans les arrondissements centraux et les secteurs bien connectés au réseau TCL. Malgré un pouvoir d’achat sous pression, les biens bien placés, en bon état et correctement classés au DPE continuent de se louer rapidement.
Immobilier neuf à Lyon : entre grands projets et montée en gamme
En 2025, l’immobilier neuf à Lyon se concentre sur plusieurs grands périmètres de renouvellement urbain : Part-Dieu, Confluence, Gerland, mais aussi des opérations plus ponctuelles dans le 7e, le 8e et certaines communes de la première couronne. Le foncier est rare, les coûts de construction élevés et les exigences environnementales renforcées, ce qui se traduit par des prix supérieurs à ceux de l’ancien.
Pour un appartement neuf, les prix se situent le plus souvent autour de 6 000 à 6 800 € / m² dans Lyon intra-muros, avec des pointes plus élevées dans certains programmes de standing ou en vue dégagée sur le Rhône ou la Saône. En contrepartie, les logements neufs offrent un meilleur confort, de meilleures performances énergétiques et des charges plus maîtrisées.
Le neuf à Lyon cible prioritairement les ménages en quête de visibilité sur leurs dépenses futures (isolation, ascenseur, stationnement, garanties constructeur) et les investisseurs qui cherchent à sécuriser leur patrimoine dans des secteurs porteurs. La clé reste de viser des emplacements bien connectés et une grille de prix cohérente avec le marché local.
Pour suivre les nouveaux programmes, il est recommandé de surveiller les résidences mises en vente autour de Part-Dieu, Confluence, Gerland ou le long des principales lignes de métro et de tram.
Les quartiers les plus recherchés à Lyon
Lyon est une ville de quartiers aux identités fortes. La Presqu’île (1er, 2e) et le 6e restent des valeurs refuges pour ceux qui recherchent centralité, commerces et prestige. La Croix-Rousse (1er/4e) séduit par son ambiance de village perché. Le 3e autour de la Part-Dieu, le 7e (Guillotière, Jean-Macé, Gerland) et certaines parties du 8e offrent un bon compromis entre accessibilité et dynamisme. Enfin, le 9e et plusieurs communes voisines se positionnent comme des alternatives intéressantes pour les ménages en quête d’espace et de budget maîtrisé.
Prix moyens par arrondissement à Lyon
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien, arrondissement par arrondissement.
| Arrondissement Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
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Lyon 1er
Croix-Rousse basse, Terreaux |
≈ 5 300 | — | ≈ 20–21 | — | Quartier central et animé, très prisé des étudiants et jeunes actifs, forte demande locative. |
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Lyon 2e
Bellecour, Ainay, Confluence |
≈ 6 000 | — | ≈ 21–22 | — | Presqu’île haut de gamme, commerce, bureaux, marché tendu et très recherché, peu de marges de négociation. |
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Lyon 3e
Part-Dieu, Montchat |
≈ 5 100 | ≈ 6 300 | ≈ 19–20 | ≈ 1 800 | Arrondissement clé, très bien desservi, marché mixte entre bureaux et habitat, valeurs solides à long terme. |
|
Lyon 4e
Plateau de la Croix-Rousse |
≈ 5 500 | ≈ 6 700 | ≈ 20 | ≈ 1 900 | Ambiance de village, forte demande familiale et patrimoniale, marché plutôt haut en prix. |
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Lyon 5e
Vieux Lyon, Point-du-Jour |
≈ 5 000 | ≈ 6 200 | ≈ 19 | ≈ 1 850 | Secteur patrimonial et résidentiel, fort attrait touristique et familial, offre de maisons plus présente qu’ailleurs. |
|
Lyon 6e
Brotteaux, Foch, Parc de la Tête d’Or |
≈ 6 800 | ≈ 7 800 | ≈ 21–22 | ≈ 2 200 | Arrondissement le plus prestigieux de Lyon, marché premium, demande très soutenue, profils aisés. |
|
Lyon 7e
Guillotière, Jean-Macé, Gerland |
≈ 4 900 | ≈ 6 000 | ≈ 19–20 | ≈ 1 700 | Quartier universitaire et en transformation, bonne desserte, fort potentiel locatif et d’évolution à moyen terme. |
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Lyon 8e
Monplaisir, Grange Blanche, Mermoz |
≈ 4 400 | ≈ 5 800 | ≈ 18–19 | ≈ 1 600 | Secteur résidentiel en devenir, bon compromis prix / desserte, demande familiale soutenue, proximité des hôpitaux. |
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Lyon 9e
Vaise, Gorge de Loup, Duchère |
≈ 4 200 | ≈ 5 600 | ≈ 17–18 | ≈ 1 500 | Quartier mixte, accessible en prix, bonnes connexions en transports, intérêt croissant des ménages et investisseurs. |
Prix immobiliers autour de Lyon : comparatif des communes les plus recherchées en 2025
Autour de Lyon, les écarts de prix sont importants entre les communes très cotées de l’Ouest lyonnais, les villes bien desservies par les TCL ou le TER et les secteurs plus en retrait. Certaines communes offrent un bon compromis entre budget, cadre de vie, transports et accès rapide au centre de Lyon.
Pour comparer rapidement les principaux secteurs, voici un tableau regroupant plusieurs communes de la métropole lyonnaise et de la première couronne, avec leurs prix moyens au m² (approx.), leur tendance et un lien direct vers les biens disponibles.
| Ville | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Lyon | ≈ 5 400 € | Prix médian des appartements anciens |
| Villeurbanne | ≈ 3 900–4 300 € | Marché très dynamique, forte demande étudiante et familiale |
| Caluire-et-Cuire | ≈ 4 700–4 900 € | Commune résidentielle prisée, accès rapide à Lyon et à la Croix-Rousse |
| Écully | ≈ 5 200–5 500 € | Ouest lyonnais haut de gamme, cadre résidentiel et verdoyant |
| Tassin-la-Demi-Lune | ≈ 4 800–5 200 € | Commune très recherchée, alternative chic aux arrondissements ouest de Lyon |
| Sainte-Foy-lès-Lyon | ≈ 4 900–5 200 € | Cadre résidentiel, vue sur Lyon, forte clientèle familiale |
| Oullins | ≈ 3 800–4 200 € | Ville en pleine transformation, métro prolongé, bonne alternative à Lyon intra-muros |
| Vénissieux | ≈ 3 100–3 400 € | Prix plus accessibles, marché en évolution, bonne desserte tram / métro |
| Bron | ≈ 3 800–4 100 € | Marché familial, proximité des hôpitaux et de l’université Lyon 2 |
| Décines-Charpieu | ≈ 3 500–3 800 € | Bonne accessibilité, proximité du Groupama Stadium et des zones d’activités |
| Meyzieu | ≈ 3 400–3 700 € | Tram direct vers Lyon, marché en progression, attractif pour les familles |
| Dardilly | ≈ 4 700–4 900 € | Ouest lyonnais résidentiel, maisons et grands terrains, clientèle aisée |
| Champagne-au-Mont-d’Or | ≈ 5 000–5 300 € | Commune très recherchée, excellent cadre de vie et proximité de Lyon |
| Saint-Priest | ≈ 3 100–3 400 € | Prix plus abordables, zones d’activités importantes, marché mixte |
| Givors | ≈ 2 300–2 600 € | Ville plus éloignée, alternative pour les budgets serrés avec TER vers Lyon |
Les projets urbains qui influencent les prix
Plusieurs projets structurants transforment Lyon : poursuite de la mutation de la Part-Dieu, développement de la Confluence, renouvellement de Gerland, requalification de certains quartiers populaires et amélioration des mobilités (tram, prolongement du métro, pôles d’échanges multimodaux). Ces opérations renforcent l’attractivité des quartiers concernés, en améliorant l’espace public, l’offre de logements et l’accessibilité.
Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, suivre ces projets est un moyen d’identifier les secteurs appelés à monter en gamme, notamment autour des grands axes de transport, des nouvelles lignes de tram et des pôles d’emploi.
Construire une maison à Lyon et dans les communes voisines
Construire une maison à Lyon intra-muros reste un projet difficile : le foncier y est très rare et cher, et la plupart des opérations neuves prennent la forme de programmes collectifs. Pour de nombreux ménages, les projets de construction basculent donc vers les communes de la première ou deuxième couronne.
Autour de Lyon, des communes comme Caluire-et-Cuire, Écully, Tassin-la-Demi-Lune, Sainte-Foy-lès-Lyon, Dardilly, Champagne-au-Mont-d’Or, ou encore des villes de l’Est lyonnais comme Meyzieu ou Décines-Charpieu, concentrent une partie des projets de maisons individuelles. Les budgets restent significatifs, mais le rapport surface / jardin / qualité de vie y est souvent plus favorable qu’en cœur de ville.
Avant de se lancer, il est indispensable de vérifier le PLU, les règles propres à chaque commune (hauteur, emprise au sol, stationnement, zones naturelles), ainsi que la desserte en transports, écoles et commerces. Le recours à un constructeur sous contrat CCMI ou à un architecte permet de sécuriser le chantier, le budget et les délais, dans un contexte de coûts de construction encore élevés.
Pour repérer les secteurs où il reste possible de construire, il est pertinent de comparer les terrains à vendre autour de Lyon et les maisons neuves déjà livrées ou en cours de commercialisation.
Investir à Lyon : rentabilité et potentiel
Lyon offre un couple rendement / sécurité particulièrement apprécié des investisseurs. Les studios et T2 situés près des universités, des pôles hospitaliers ou des grandes lignes de métro affichent en général un rendement brut compris entre 3,3 % et 4,3 %, avec une vacance locative limitée. Les arrondissements en renouveau (une partie du 7e, du 8e et du 9e) présentent des opportunités, sous réserve de bien choisir le micro-quartier, l’immeuble et le positionnement en loyer.
Conclusion : Lyon, une métropole attractive mais sélective
En 2025, Lyon reste l’une des métropoles les plus attractives de France. Le marché immobilier y est structuré, relativement cher mais soutenu par des fondamentaux solides : emploi, démographie, universités, transports, qualité de vie. Pour acheter, louer ou investir, la ville offre des opportunités à condition de bien connaître les arrondissements, les projets urbains et les logiques de prix quartier par quartier.
Pour aller plus loin, consultez nos annonces immobilières à Lyon, nos analyses par quartier et nos conseils dédiés aux investisseurs qui souhaitent construire une stratégie solide dans la métropole lyonnaise.