Immobilier à Lyon 9e (69009) l’arrondissement caméléon
L’immobilier dans le 9e arrondissement de Lyon (69009) continue en 2025 sa transformation, entre quartiers historiques, zones en reconversion et fronts de Saône. De Vaise à Gorge de Loup, en passant par Valmy, La Duchère et le plateau de Saint-Rambert, le secteur propose des ambiances très différentes, du très urbain au résidentiel verdoyant.
On vient dans le 9e pour sa desserte (métro D, lignes de bus structurantes, accès rapide à l’A6/A7), la proximité des quais de Saône et les programmes récents à Vaise ou La Duchère. Les prix restent globalement inférieurs à ceux de la Presqu’île ou du 6e, ce qui en fait une porte d’entrée intéressante pour les primo-accédants et les investisseurs.
Les prix au m² dans le 9e arrondissement de Lyon : les chiffres actualisés
En 2025, le prix moyen au mètre carré dans le 9e arrondissement se situe autour de 3 700 à 4 100 € le m² pour un appartement, avec des écarts marqués entre Vaise–Valmy, les secteurs en reconversion et les zones plus populaires ou en hauteur comme une partie de La Duchère.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Vaise / Valmy (proche métro D et Saône) | Appartement ancien rénové / mixte | ≈ 4 000–4 300 € / m² |
| Gorge de Loup, secteur métro / bureaux | Appartement en immeuble de ville | ≈ 3 900–4 200 € / m² |
| La Duchère (programmes récents, réhabilitation) | Résidences récentes / réhabilitées | ≈ 3 500–3 900 € / m² |
| Saint-Rambert / Île Barbe | Biens de caractère, environnement verdoyant | ≈ 4 100–4 500 € / m² |
| Autres secteurs du 9e | Appartement | ≈ 3 400–3 800 € / m² |
Pour les acquéreurs, le 9e propose un compromis intéressant entre budget, accessibilité et potentiel à moyen terme. Les biens bien entretenus, proches du métro, des lignes fortes de bus et des pôles d’emplois se vendent plus facilement, tandis que les logements à travaux ou mal classés énergétiquement doivent ajuster leurs prix.
Immobilier à Lyon 9e : l’évolution des prix au m²
Un marché en progression sur le long terme, porté par la requalification de La Duchère, le dynamisme de Vaise et la valorisation des berges de Saône.
Entre 2019 et 2022, le 9e a profité des grandes opérations de requalification urbaine, notamment à La Duchère, et de la montée en puissance du pôle de Vaise. La hausse des taux a ensuite limité la progression des prix, mais le quartier reste attractif pour les ménages à la recherche de prix plus accessibles que dans l’hyper-centre. En 2025, on observe un marché plus sélectif, où les biens bien situés et correctement entretenus tirent leur épingle du jeu, alors que les logements plus anciens ou énergivores doivent s’ajuster.
Dans le 9e, les maisons de ville et grands appartements se concentrent surtout sur les coteaux, vers Saint-Rambert, l’Île Barbe et certains secteurs en hauteur avec vue sur la Saône. L’offre reste limitée et segmentée, mais les prix demeurent en général plus abordables que dans le 5e historique ou le 6e. Les biens offrant extérieur, stationnement et environnement calme sont particulièrement recherchés par les familles.
Acheter dans le 9e arrondissement de Lyon : ce qu’il faut savoir en 2025
Le 9e attire aussi bien des primo-accédants à la recherche de prix plus doux que des investisseurs locatifs et des familles en quête d’un compromis entre ville, budget et cadre de vie. Le profil des acheteurs est donc très diversifié, ce qui renforce la profondeur du marché.
Vaise et Valmy séduisent pour leur bonne desserte en transports, leur proximité des quais de Saône et leurs commerces. Gorge de Loup bénéficie d’une position stratégique et d’un accès rapide au centre. La Duchère se transforme en profondeur, avec de nombreux programmes récents. Saint-Rambert / Île Barbe offre un environnement plus résidentiel et verdoyant.
Acheter une maison ou un grand appartement dans le 9e : une alternative intéressante
Les grands appartements et maisons de ville du 9e sont une alternative aux arrondissements plus chers, avec des surfaces souvent plus généreuses pour un budget équivalent. Ils nécessitent parfois des travaux, mais présentent un vrai potentiel pour un projet familial de long terme.
Pour les acquéreurs ciblant le 9e, suivre les nouvelles annonces et affiner son périmètre de recherche par micro-quartier reste clé pour repérer les opportunités.
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Acheter un appartement à Lyon 9e : un marché encore accessible
Le 9e propose un large spectre d’appartements : petites surfaces à Vaise pour l’investissement, logements familiaux à La Duchère réhabilitée, résidences récentes avec parking, immeubles plus anciens à moderniser… L’emplacement, le DPE et la qualité de la copropriété deviennent des critères déterminants à l’achat.
Pour comparer les budgets entre Vaise, Valmy, Gorge de Loup, La Duchère ou Saint-Rambert, il est utile de consulter régulièrement les appartements à vendre dans le 9e arrondissement.
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Location dans le 9e arrondissement de Lyon : un marché contrasté mais actif
Le 9e affiche un marché locatif dynamique, notamment autour de Vaise, Valmy et Gorge de Loup, où la présence de transports, d’emplois et de services soutient la demande. La Duchère et certains secteurs plus en hauteur offrent des loyers plus accessibles, recherchés par les ménages disposant d’un budget contraint.
Les loyers moyens se situent autour de 14 à 16 € / m² pour les appartements, avec des niveaux légèrement plus élevés sur Vaise / Valmy et les zones les plus prisées.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| T1 / Studio | Vaise, Valmy, proximité métro D | ≈ 500 à 650 € / mois | ≈ 3,8 % à 4,4 % |
| T2 | Vaise, Gorge de Loup, La Duchère récente | ≈ 700 à 850 € / mois | ≈ 3,5 % à 4,1 % |
| T3 / T4 | La Duchère, Saint-Rambert, secteurs familiaux | ≈ 900 à 1 300 € / mois | ≈ 3,1 % à 3,7 % |
Le 9e ne propose pas les rendements les plus élevés de la métropole, mais la demande reste bien orientée, notamment sur les petites surfaces à Vaise / Valmy et les logements familiaux corrects à La Duchère. Un bien propre, bien desservi et proposé à un loyer cohérent trouve encore preneur relativement rapidement.
Location familiale dans le 9e : viser les secteurs requalifiés
Les familles privilégient les secteurs résidentiels proches des écoles, des parcs et des transports, en particulier à La Duchère rénovée, certaines parties de Saint-Rambert et les rues calmes autour de Vaise.
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Louer un appartement à Lyon 9e : comparer emplacement et budget
Le marché locatif est très segmenté entre quartiers requalifiés, programmes récents et secteurs plus anciens. Les locataires sont attentifs au confort du logement, à la proximité des transports et au montant des charges.
Pour repérer les opportunités, l’idéal reste d’activer des alertes et de consulter fréquemment les appartements à louer dans le 9e arrondissement.
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Marché locatif dans le 9e arrondissement : loyers moyens en 2025
Un marché actif, avec des loyers plus doux que dans l’hyper-centre, mais une demande bien présente sur les secteurs bien desservis.
En 2025, le 9e offre des loyers globalement plus accessibles que le centre de Lyon, ce qui en fait un secteur de report pour de nombreux locataires. Les biens alignés sur les attentes actuelles (logement sain, charges maîtrisées, accès transports) restent bien positionnés, tandis que les logements nécessitant une rénovation voient leur attractivité diminuer.
Immobilier neuf dans le 9e arrondissement : Vaise et La Duchère en vitrine
Les programmes neufs du 9e se concentrent principalement à Vaise et à La Duchère, dans le cadre de grandes opérations de renouvellement urbain et de densification raisonnée. On y trouve des résidences récentes, des logements familiaux, parfois avec vues dégagées et stationnement.
Les prix du neuf se situent en général autour de 4 000 à 4 500 € / m², avec des écarts selon la localisation, la vue, la qualité des prestations et les performances énergétiques.
Le neuf intéresse autant les ménages qui souhaitent se projeter sur le long terme avec moins de travaux, que les investisseurs qui ciblent des logements performants sur le plan énergétique et attractifs pour les locataires.
Pour suivre les nouvelles résidences, il est recommandé de surveiller régulièrement les programmes neufs du 9e arrondissement.
Les quartiers les plus recherchés dans le 9e arrondissement
Le 9e s’organise autour de plusieurs pôles. Vaise et Valmy concentrent commerces, bureaux, transports et une offre d’appartements variée. Gorge de Loup bénéficie d’une position charnière et d’une bonne desserte. La DuchèreSaint-Rambert / Île Barbe
Prix moyens par quartier dans le 9e arrondissement
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien, quartier par quartier.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
|
Vaise Pôle de bureaux, métro D, commerces |
≈ 4 000 | ≈ 4 300 | ≈ 16 | ≈ 1 500 | Secteur très demandé pour sa desserte et son dynamisme économique, bonne profondeur de marché pour la location comme pour la revente. |
|
Valmy Proximité Saône, vie de quartier |
≈ 4 000 | ≈ 4 400 | ≈ 15–16 | ≈ 1 550 | Quartier équilibré, recherché par les actifs pour son ambiance urbaine et ses commerces de proximité. |
|
Gorge de Loup Noeud de transports, accès centre |
≈ 3 800 | ≈ 4 100 | ≈ 15 | ≈ 1 450 | Secteur de transit et de bureaux, intéressant pour les actifs cherchant une bonne connectivité. |
|
La Duchère (parties rénovées) Requalification urbaine, logements récents |
≈ 3 600 | ≈ 3 900 | ≈ 14–15 | ≈ 1 300 | Secteur en transition, proposant des prix encore contenus et un potentiel d’évolution à moyen terme. |
|
Saint-Rambert / Île Barbe Environnement vert, esprit village |
≈ 4 200 | ≈ 4 600 | ≈ 15–16 | ≈ 1 600 | Quartier très apprécié pour son cadre, offres plus rares, orientations familiales et budgets un peu supérieurs à la moyenne du 9e. |
|
Autres secteurs résidentiels Petites rues, mixte collectif / individuel |
≈ 3 500 | ≈ 3 900 | ≈ 14 | ≈ 1 350 | Marché plus accessible, intéressant pour les primo-accédants et les investisseurs à la recherche de loyers encore abordables. |
Prix immobiliers autour du 9e arrondissement : comparatif des secteurs voisins en 2025
Autour du 9e, les prix évoluent fortement selon que l’on se rapproche de la Presqu’île, des Monts d’Or ou des communes périphériques. Certains secteurs proposent un positionnement plus haut de gamme, d’autres des budgets plus contenus.
Pour comparer rapidement quelques zones clés, voici un tableau avec des prix moyens indicatifs au m² et des repères de marché.
| Ville / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| 9e arrondissement de Lyon | ≈ 3 800 € | Prix médian des appartements anciens |
| Lyon 5e | ≈ 4 300–4 800 € | Vieux-Lyon, Saint-Just, Fourvière, secteur patrimonial |
| Lyon 4e | ≈ 4 500–5 000 € | Croix-Rousse, marché très recherché |
| Écully | ≈ 4 200–4 700 € | Commune verte et résidentielle, plus haut de gamme |
| Tassin-la-Demi-Lune | ≈ 4 200–4 600 € | Bonne alternative pour les familles avec budget confortable |
| Champagne-au-Mont-d’Or | ≈ 4 500–5 000 € | Cadre résidentiel, proche des Monts d’Or |
| Saint-Cyr-au-Mont-d’Or | Prix plus élevés | Marché haut de gamme, environnement prisé |
Les projets urbains qui influencent les prix dans le 9e arrondissement
Dans le 9e, plusieurs opérations d’aménagement et de requalification impactent l’attractivité du secteur : poursuite de la transformation de La Duchère, développement de Vaise en pôle tertiaire, amélioration des mobilités douces et valorisation des berges de Saône.
Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, suivre ces projets permet de repérer les micro-secteurs appelés à se valoriser, notamment autour des axes de transports, des nouveaux équipements et des programmes neufs.
Construire une maison dans le 9e arrondissement et les communes voisines
Construire une maison dans le 9e arrondissement de Lyon reste rare, la majorité du parc étant constituée d’immeubles collectifs ou de programmes d’habitat groupé. Les projets de construction individuelle se concentrent davantage dans les communes voisines ou certains secteurs des Monts d’Or.
Comme pour tout projet de construction, il est indispensable de vérifier le PLU, les contraintes locales (hauteur, emprise au sol, stationnement), ainsi que la desserte en transports, écoles et commerces.
Pour repérer les secteurs où des terrains ou lotissements restent disponibles, commencez par analyser les terrains à vendre autour de Lyon 9e, puis comparez avec les maisons neuves déjà livrées ou en cours de commercialisation.
Investir dans le 9e arrondissement de Lyon : des opportunités à suivre
Le 9e offre un profil intéressant pour les investisseurs, avec des prix d’entrée plus bas que dans les arrondissements centraux et une demande locative bien présente sur les secteurs bien desservis.
Les studios et T2 situés à Vaise, Valmy ou Gorge de Loup peuvent afficher un rendement brut compris entre 3,8 % et 4,4 %, avec une vacance locative limitée si le bien est en bon état et bien positionné en loyer. Les grands logements familiaux à La Duchère ou Saint-Rambert proposent des rendements un peu plus modérés mais une demande régulière.
Conclusion : le 9e arrondissement de Lyon, un secteur en transition et encore accessible
En 2025, le 9e arrondissement se positionne comme une alternative intéressante pour acheter, louer ou investir à Lyon. Les prix au m² restent inférieurs à ceux de la Presqu’île ou des arrondissements les plus prisés, tout en profitant d’une desserte correcte, d’un tissu d’emplois en développement et de projets urbains structurants.
Pour bâtir un projet solide dans le 9e, il est essentiel de bien distinguer les micro-secteurs, de prendre en compte l’état des copropriétés, la performance énergétique et l’évolution du quartier à moyen terme. Pour aller plus loin, consultez nos annonces immobilières dans le 9e arrondissement, nos analyses par quartier et nos conseils dédiés aux investisseurs qui cherchent un bon compromis entre budget et potentiel.