Immobilier à Lyon 4e (69004) le charme villageois de la Croix-Rousse, entre patrimoine, douceur de vivre et identité forte
L’immobilier dans le 4e arrondissement de Lyon (69004) reste en 2025 l’un des marchés les plus singuliers de la métropole. Perché sur la colline de la Croix-Rousse, le secteur combine esprit village, vues dégagées sur la ville, proximité de la Presqu’île et forte identité de quartier.
On choisit le 4e pour son ambiance très locale, ses pentes animées, ses traboules, ses places et commerces de proximité, mais aussi pour la facilité d’accès au centre (métro C, bus, tunnels modes doux). Cette demande constante maintient les prix à un niveau élevé, surtout sur le Plateau et les secteurs les plus prisés.
Les prix au m² dans le 4e arrondissement de Lyon : les chiffres actualisés
En 2025, le prix moyen au mètre carré dans le 4e arrondissement de Lyon se situe autour de 5 200 à 5 600 € le m² pour un appartement, avec des pointes plus hautes sur le Plateau de la Croix-Rousse et des niveaux légèrement plus abordables dans certains secteurs en retrait ou en bas de colline.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Plateau de la Croix-Rousse (centre, autour du métro) | Appartement ancien / canut rénové | ≈ 5 500–6 000 € / m² |
| Bas de Croix-Rousse côté 4e, proximité quais | Appartement ancien, petits immeubles | ≈ 5 200–5 500 € / m² |
| Hénon, Gros Caillou, secteur central | Appartement familial, petites copropriétés | ≈ 5 100–5 400 € / m² |
| Serin / Saint-Charles, abords Saône | Appartement en immeuble ancien ou mixte | ≈ 4 800–5 200 € / m² |
| Autres secteurs du 4e en retrait des axes | Appartement | ≈ 4 700–5 000 € / m² |
Pour les acquéreurs, le 4e arrondissement reste un secteur à forte identité et à bonne tenue de prix, porté par une demande régulière de familles, cadres urbains et amoureux de la Croix-Rousse. Les biens de caractère, bien rénovés et idéalement placés se vendent rapidement, surtout lorsqu’ils disposent de vues, d’un extérieur ou d’un bon DPE.
Immobilier à Lyon 4e : l’évolution des prix au m²
Un secteur à l’identité forte, avec une progression marquée sur les biens de caractère et les emplacements les plus recherchés.
Entre 2019 et 2021, le 4e a vu ses prix fortement progresser, porté par l’engouement pour les quartiers de la Croix-Rousse, la recherche d’extérieurs et l’attrait pour les immeubles de caractère. La remontée des taux en 2022–2023 a rendu le marché plus sélectif, mais les biens de qualité sur le Plateau, Hénon ou Gros Caillou continuent de bien se tenir. En 2025, le 4e demeure un secteur à forte valeur résidentielle, avec un marché actif mais exigeant sur l’état et la performance énergétique des logements.
Dans le 4e, les maisons de ville, grands canuts et appartements familiaux avec extérieur sont très convoités. L’offre est limitée et les biens cumulant emplacement, cachet, bon DPE et espace extérieur restent rares. Ils continuent de susciter un fort intérêt, avec des délais de vente parfois courts lorsque le prix est cohérent avec le marché.
Acheter dans le 4e arrondissement de Lyon : ce qu’il faut savoir en 2025
Le 4e attire une clientèle attachée à la vie de quartier, à l’authenticité des lieux et à la proximité de l’hyper-centre. Les acheteurs sont souvent des familles, des cadres urbains, des professions libérales ou des investisseurs à la recherche d’un bien patrimonial.
Les secteurs autour du métro Croix-Rousse, de la Grande Rue, de Hénon ou du Gros Caillou concentrent une partie de la demande. Les rues plus calmes en retrait des axes principaux séduisent ceux qui recherchent davantage de tranquillité tout en restant proches des commerces et des transports.
Acheter une maison de ville ou un grand appartement dans le 4e : un marché de rareté
Les biens familiaux de grande surface, avec terrasse, jardin ou vue dégagée, sont rares. Ils se situent principalement sur le Plateau, à Montée de la Boucle, Hénon, Gros Caillou ou dans quelques rues calmes de Serin / Saint-Charles.
Pour les acquéreurs qui envisagent une installation durable, il est important de suivre de près les nouvelles annonces et d’être réactif, car ces biens sont très convoités et peuvent susciter plusieurs offres.
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Acheter un appartement à Lyon 4e : canuts, anciens et petites copropriétés
Le parc d’appartements du 4e est dominé par l’ancien : canuts, immeubles de la fin du XIXe siècle, petites copropriétés rénovées. La qualité de la rénovation, la hauteur sous plafond, le cachet et la performance énergétique influent fortement sur les prix.
Pour comparer les budgets entre Plateau, Hénon, Gros Caillou, Bas de Croix-Rousse ou Serin / Saint-Charles, il est utile de consulter régulièrement les appartements à vendre dans le 4e arrondissement.
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Location dans le 4e arrondissement de Lyon : un marché recherché
Le marché locatif du 4e est très demandé, porté par l’attractivité de la Croix-Rousse, la proximité de la Presqu’île, les commerces de quartier et l’image de “village urbain”. Les petites et moyennes surfaces bien situées se louent rapidement.
Les loyers moyens se situent autour de 19 à 21 € / m², avec des niveaux parfois supérieurs sur les meilleurs emplacements du Plateau.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| T1 / Studio | Plateau, proche métro Croix-Rousse | ≈ 700 à 850 € / mois | ≈ 3,4 % à 4,0 % |
| T2 | Hénon, Gros Caillou, secteurs centraux | ≈ 850 à 1 050 € / mois | ≈ 3,3 % à 4,0 % |
| T3 / T4 | Plateau, Serin / Saint-Charles | ≈ 1 200 à 1 600 € / mois | ≈ 3,0 % à 3,7 % |
Les profils locataires sont variés : jeunes actifs, couples, familles urbaines, freelances, mais aussi une part de mobilité professionnelle. Les logements bien entretenus, avec cachet et bonne isolation, se distinguent et trouvent rapidement preneur.
Location familiale dans le 4e : Plateau et secteurs calmes en première ligne
Les familles ciblent surtout le Plateau, Hénon, Gros Caillou et certains secteurs plus calmes de Serin / Saint-Charles, pour bénéficier à la fois des écoles, des commerces et de la proximité du centre.
Pour repérer ces biens, il est conseillé de préparer un dossier solide et de suivre de près les nouvelles annonces locatives.
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Louer un appartement à Lyon 4e : forte demande sur les petites surfaces
La demande est particulièrement soutenue sur les studios et T2 du Plateau et des secteurs proches des transports. Un logement propre, bien placé et correctement positionné en loyer se loue généralement en quelques jours.
Pour suivre les disponibilités, l’idéal est d’activer des alertes et de consulter fréquemment les appartements à louer dans le 4e arrondissement.
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Marché locatif dans le 4e arrondissement : loyers moyens en 2025
Un marché animé, tiré par l’image de la Croix-Rousse et la proximité de l’hyper-centre.
Le marché locatif du 4e demeure fluide en 2025, avec une tension plus forte sur les petites surfaces et les biens familiaux de qualité. Les logements au DPE dégradé ou avec des défauts marqués (nuisances, manque de lumière) doivent ajuster leur loyer, tandis que les biens alignés avec les attentes actuelles (isolation, confort, emplacement) restent très recherchés.
Immobilier neuf dans le 4e arrondissement : une offre limitée mais recherchée
En 2025, l’immobilier neuf dans le 4e arrondissement reste limité, en raison du tissu urbain très constitué. Quelques opérations de renouvellement urbain et de réhabilitation lourde voient le jour, souvent sur de petites parcelles ou en requalification d’anciens bâtiments.
Lorsque des logements neufs ou assimilés (réhabilitation haut de gamme) sont commercialisés, les prix se situent fréquemment autour de 5 700 à 6 200 € / m², avec un surcoût lié au caractère rare de ces produits sur la colline.
Le neuf dans le 4e cible des ménages en quête de confort moderne (ascenseur, stationnement, performance énergétique) tout en restant attachés à l’emplacement Croix-Rousse.
Pour suivre ces opportunités, il est conseillé de surveiller régulièrement les nouveaux programmes et réhabilitations dans le 4e arrondissement.
Les quartiers les plus recherchés dans le 4e arrondissement
Le 4e arrondissement s’organise autour du Plateau de la Croix-Rousse, avec son marché, ses commerces, ses écoles et ses places animées. Autour, des secteurs comme Hénon, Gros Caillou, Bas de Croix-Rousse côté 4e ou Serin / Saint-Charles offrent des ambiances variées, plus proches de la Saône ou plus en retrait des flux, mais toujours avec l’esprit Croix-Rousse en toile de fond.
Prix moyens par quartier dans le 4e arrondissement
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien, quartier par quartier.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
|
Plateau de la Croix-Rousse Cœur de quartier, marché, métro |
≈ 5 800 | ≈ 6 100 | ≈ 21 | ≈ 1 900 | Secteur emblématique, forte demande pour les canuts rénovés et les appartements familiaux de caractère. |
|
Hénon / Gros Caillou Vue, proximité transports, esprit village |
≈ 5 400 | ≈ 5 800 | ≈ 20–21 | ≈ 1 850 | Quartier familial très recherché, bons compromis entre cachet, vues et desserte. |
|
Bas de Croix-Rousse (côté 4e) Proximité Presqu’île et quais |
≈ 5 300 | ≈ 5 700 | ≈ 20 | ≈ 1 800 | Bon compromis entre esprit Croix-Rousse et accessibilité centre-ville, marché très demandé. |
|
Serin / Saint-Charles Abords Saône, axes de circulation |
≈ 5 000 | ≈ 5 500 | ≈ 19–20 | ≈ 1 700 | Secteur mixte avec des opportunités, intéressant pour un premier achat ou un investissement. |
|
Autres secteurs résidentiels du 4e Rues calmes, petits immeubles |
≈ 4 800 | ≈ 5 300 | ≈ 19 | ≈ 1 600 | Marché un peu plus accessible tout en conservant l’identité Croix-Rousse. |
Prix immobiliers autour du 4e arrondissement : comparatif des secteurs voisins en 2025
Autour du 4e, les prix varient entre la Presqu’île, les autres arrondissements et les communes de la rive droite de la Saône ou de la rive gauche du Rhône. Certains secteurs sont plus haut de gamme, d’autres constituent des alternatives légèrement plus abordables.
Pour comparer rapidement les principaux secteurs, voici un tableau regroupant plusieurs zones voisines, avec leurs prix moyens au m² (approx.), leur tendance et un lien direct vers les biens disponibles.
| Ville / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| 4e arrondissement de Lyon | ≈ 5 400 € | Prix médian des appartements anciens |
| Lyon 1er | ≈ 5 000–5 400 € | Presqu’île et pentes de la Croix-Rousse |
| Lyon 2e | ≈ 6 000–6 500 € | Presqu’île, marché haut de gamme |
| Lyon 3e | ≈ 4 900–5 300 € | Part-Dieu, Montchat, secteur moteur du marché |
| Lyon 9e | ≈ 4 300–4 800 € | Vaise, Gorge de Loup, marché en évolution |
| Caluire-et-Cuire | ≈ 4 400–4 900 € | Commune résidentielle, alternative pour les familles |
| Villeurbanne | ≈ 3 800–4 400 € | Alternative plus accessible pour les budgets serrés |
Les projets urbains qui influencent les prix dans le 4e arrondissement
Dans le 4e, les projets portent surtout sur la requalification d’espaces publics, la mise en valeur de la colline de la Croix-Rousse, l’apaisement de certains axes et le développement des mobilités douces.
Ces évolutions renforcent le confort de vie et l’attractivité du secteur, et intéressent particulièrement les acheteurs sensibles à la qualité des cheminements piétons, des espaces verts et des équipements de quartier.
Construire une maison dans le 4e arrondissement et les communes voisines
Construire une maison dans le 4e arrondissement de Lyon est très rare, compte tenu du tissu urbain ancien, densément bâti et protégé. La plupart des projets individuels se situent plutôt dans les communes voisines, comme Caluire-et-Cuire ou plus loin dans la métropole.
Avant de lancer un projet, il est indispensable de vérifier le PLU, les règles locales (hauteur, emprise, stationnement), l’accès aux transports et aux écoles, ainsi que les contraintes propres à la colline (pente, sous-sol, voirie).
Pour repérer les secteurs où il reste possible de construire, commencez par explorer les terrains à vendre dans la métropole lyonnaise, puis comparez avec les maisons neuves livrées ou en cours de commercialisation.
Investir dans le 4e arrondissement de Lyon : un secteur patrimonial
Le 4e arrondissement s’impose comme un secteur plutôt patrimonial qu’exclusivement tourné vers le rendement. Les studios et T2 du Plateau ou de Hénon, bien situés et bien rénovés, affichent en général un rendement brut compris entre 3,3 % et 4,0 %.
Les T3 et T4 familiaux de qualité, avec cachet et extérieur, offrent un rendement plus modéré mais une bonne tenue de valeur à long terme, à condition de les acheter à un prix cohérent et de veiller à la performance énergétique.
Conclusion : le 4e arrondissement de Lyon, l’esprit Croix-Rousse au cœur du marché lyonnais
En 2025, le 4e arrondissement confirme son statut de secteur emblématique, avec une identité forte, une vie de quartier dense et une situation stratégique entre colline et centre-ville. Les prix au m² reflètent cette attractivité, avec des niveaux élevés sur le Plateau et les secteurs centraux, mais une demande qui reste constante.
Pour acheter, louer ou investir, le 4e offre des opportunités orientées vers la qualité de vie et le patrimoine. Bien connaître les micro-quartiers, l’état des copropriétés et les contraintes de la colline est indispensable pour bâtir un projet solide. Pour aller plus loin, consultez nos annonces immobilières dans le 4e arrondissement, nos analyses par quartier et nos conseils aux investisseurs qui souhaitent miser sur la Croix-Rousse à long terme.