Immobilier à Lyon 3e (69003) le cœur moderne, dynamique et résidentiel de Lyon
L’immobilier dans le 3e arrondissement de Lyon (69003) reste en 2025 l’un des marchés les plus dynamiques de la métropole. Entre la Part-Dieu, Montchat, la Préfecture et Dauphiné, le secteur combine pôle d’affaires, quartiers résidentiels, axes de transport majeurs et services du quotidien.
On choisit le 3e pour sa situation stratégique entre hyper-centre et banlieues est, sa très bonne desserte en transports (métro, tram, gare de la Part-Dieu) et une offre de logements variée, du petit appartement urbain au bel immeuble ancien de la Préfecture, en passant par les maisons de ville de Montchat.
Les prix au m² dans le 3e arrondissement de Lyon : les chiffres actualisés
En 2025, le prix moyen au mètre carré dans le 3e arrondissement de Lyon se situe autour de 4 900 à 5 300 € le m² pour un appartement, avec des écarts marqués entre les secteurs Part-Dieu / Préfecture et les quartiers plus résidentiels ou en retrait des grands axes.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Préfecture, Saxe-Gambetta côté 3e | Appartement ancien de caractère / haussmannien | ≈ 5 300–5 700 € / m² |
| Part-Dieu, Gare / Villette | Appartement récent ou rénové | ≈ 4 900–5 300 € / m² |
| Montchat, Monplaisir côté 3e | Appartement familial, petites copropriétés | ≈ 4 800–5 100 € / m² |
| Dauphiné / Sans-Souci | Appartement en immeuble ancien ou mixte | ≈ 4 600–4 900 € / m² |
| Secteurs proches grands axes circulés | Appartement | ≈ 4 300–4 700 € / m² |
Pour les acquéreurs, le 3e apparait comme un bon compromis entre centralité, accessibilité et diversité des ambiances. Les biens proches du métro, du tram ou de la gare de la Part-Dieu, avec un bon DPE et des charges maîtrisées, se vendent rapidement, notamment lorsqu’ils offrent un extérieur ou un stationnement.
Immobilier à Lyon 3e : l’évolution des prix au m²
Un secteur moteur du marché lyonnais, porté par la Part-Dieu et des quartiers résidentiels recherchés comme Montchat.
Entre 2019 et 2021, le 3e arrondissement a connu une forte progression des prix, soutenue par le développement de la Part-Dieu, la demande des cadres et l’attractivité de quartiers comme Montchat ou Monplaisir côté 3e. La remontée des taux en 2022–2023 a entraîné un marché plus sélectif, avec des ajustements sur certains biens à travaux ou mal situés. En 2025, le 3e reste l’un des moteurs du marché lyonnais, avec une valeur portée par l’emploi, les transports et la proximité du centre.
Dans le 3e, les maisons de ville et les grands appartements familiaux avec extérieur sont particulièrement recherchés, notamment à Montchat, Monplaisir côté 3e et dans certaines rues calmes proches de la Part-Dieu. L’offre reste limitée, et les biens cumulant emplacement, bon état et extérieur continuent de susciter de nombreuses demandes, même dans un contexte de marché plus sélectif.
Acheter dans le 3e arrondissement de Lyon : ce qu’il faut savoir en 2025
Le 3e attire une clientèle variée : cadres travaillant à la Part-Dieu ou dans le centre, familles à la recherche d’un quartier résidentiel bien desservi, investisseurs qui misent sur la dynamique du pôle d’affaires et du tram.
Les secteurs Préfecture / Saxe et Part-Dieu offrent une vraie centralité urbaine, tandis que Montchat, Monplaisir côté 3e, Sans-Souci ou Dauphiné proposent un environnement plus résidentiel, avec écoles, commerces et espaces de proximité.
Acheter une maison de ville ou un grand appartement dans le 3e : un segment très disputé
Les maisons de ville et grands appartements familiaux bien situés, avec jardin, terrasse ou balcon, se concentrent surtout à Montchat, Monplaisir côté 3e et dans quelques rues plus calmes. Ce sont des biens rares, souvent très convoités par les familles lyonnaises.
Pour les acquéreurs qui envisagent de s’installer durablement dans le 3e, il est essentiel de suivre de près les nouvelles annonces et de se tenir prêts à se positionner vite sur les biens familiaux bien situés.
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Acheter un appartement à Lyon 3e : Part-Dieu, Montchat, Préfecture…
Le parc d’appartements du 3e est très diversifié, du studio à la Part-Dieu au T4 familial à Montchat ou dans les secteurs plus calmes autour de Sans-Souci. La qualité de l’immeuble, le bruit et le DPE jouent un rôle important sur les prix, en particulier à proximité des grands axes.
Pour comparer les budgets entre Part-Dieu, Préfecture, Montchat ou Sans-Souci, il est utile de consulter régulièrement les appartements actuellement en vente dans le 3e.
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Location dans le 3e arrondissement de Lyon : un marché soutenu
Le marché locatif du 3e est très dynamique, porté par la proximité de la Part-Dieu, des universités, des transports en commun et d’un bassin d’emploi important. Les petites surfaces près du métro ou du tram, les T2 et T3 bien desservis et les logements proches de la gare sont particulièrement recherchés.
Les loyers moyens se situent autour de 19 à 21 € / m², avec des variations selon la proximité du centre, la qualité du bien et le quartier.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| T1 / Studio | Part-Dieu, Préfecture, Saxe | ≈ 650 à 800 € / mois | ≈ 3,5 % à 4,2 % |
| T2 | Sans-Souci, Dauphiné, Villette | ≈ 800 à 1 000 € / mois | ≈ 3,4 % à 4,0 % |
| T3 / T4 | Montchat, secteurs résidentiels | ≈ 1 050 à 1 400 € / mois | ≈ 3,1 % à 3,8 % |
Les jeunes actifs, étudiants en fin de cycle, familles et salariés de la Part-Dieu alimentent une demande constante. Les biens bien placés, bien entretenus et correctement positionnés en prix trouvent généralement preneur sans difficulté, à condition de présenter un dossier complet et un DPE acceptable.
Louer un bien familial dans le 3e : Montchat en première ligne
Les familles ciblent en priorité Montchat, Sans-Souci, Monplaisir côté 3e et certains secteurs résidentiels plus calmes. Les T3 et T4 avec balcon, terrasse ou jardin sont très recherchés.
Pour repérer ces biens, il est conseillé de mettre en place des alertes et de suivre de près les nouvelles mises en location.
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Louer un appartement à Lyon 3e : un large choix, mais une forte concurrence
Le parc locatif du 3e est large, mais la demande est tout aussi soutenue. Les logements proches du métro, du tram ou de la Part-Dieu se louent rapidement, surtout s’ils sont en bon état, bien isolés et proposés à un loyer cohérent avec le marché.
Pour suivre les disponibilités, l’idéal est d’activer des alertes et de consulter fréquemment les annonces d’appartements à louer dans le 3e arrondissement.
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Marché locatif dans le 3e arrondissement : loyers moyens en 2025
Un marché actif porté par la Part-Dieu, les transports et les quartiers résidentiels familiaux.
Le marché locatif du 3e arrondissement reste fluide en 2025. Les studios et T2 proches des transports affichent les loyers au mètre carré les plus élevés, tandis que les T3 et T4 familiaux conservent des niveaux de loyers soutenus dans les meilleurs quartiers. Les biens avec un DPE dégradé ou des nuisances importantes doivent souvent ajuster leur loyer pour trouver preneur.
Immobilier neuf dans le 3e arrondissement : Part-Dieu, Villette, Dauphiné
En 2025, l’immobilier neuf dans le 3e se développe principalement autour de la Part-Dieu, de Villette, de Dauphiné et dans certains îlots en renouvellement urbain. Les programmes récents proposent des logements aux normes actuelles, avec balcons, terrasses, parkings et bonnes performances énergétiques.
Pour un appartement neuf, les prix se situent le plus souvent autour de 5 200 à 5 700 € / m², avec des pointes plus élevées pour les emplacements les plus recherchés ou les programmes les plus premium. Ce surcoût par rapport à l’ancien reflète la qualité des prestations et la performance énergétique.
Le neuf dans le 3e s’adresse aux ménages cherchant confort, visibilité sur les charges et emplacement bien desservi, ainsi qu’aux investisseurs qui privilégient des biens récents, faciles à louer.
Pour suivre les nouveaux programmes, il est recommandé de surveiller les résidences mises en vente aux abords de la Part-Dieu et des grands axes de transport.
Les quartiers les plus recherchés dans le 3e arrondissement
Le 3e arrondissement offre plusieurs visages. Préfecture / Saxe se distingue par ses immeubles anciens de caractère, proches de l’hyper-centre. Part-Dieu / Villette concentre pôle d’affaires, gare et centres commerciaux. Montchat séduit les familles avec son ambiance de “village en ville”. Sans-Souci / Dauphiné proposent un cadre urbain bien desservi, avec commerces de proximité et transports.
Prix moyens par quartier dans le 3e arrondissement
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien, quartier par quartier.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
|
Préfecture / Saxe-Gambetta (3e) Immeubles anciens, proximité hyper-centre |
≈ 5 500 | ≈ 5 800 | ≈ 21 | ≈ 1 900 | Secteur très recherché, bonnes valeurs patrimoniales, peu de marges de négociation sur les biens de qualité. |
|
Part-Dieu / Villette Gare, pôle d’affaires, centre commercial |
≈ 5 000 | ≈ 5 400 | ≈ 20–21 | ≈ 1 850 | Quartier extrêmement bien desservi, marché porteur pour les petites et moyennes surfaces. |
|
Montchat Ambiance pavillonnaire, esprit village |
≈ 4 900 | ≈ 5 500 | ≈ 19–20 | ≈ 1 900 | Quartier très apprécié des familles, forte demande pour les maisons de ville et les T3 / T4 avec extérieur. |
|
Sans-Souci / Dauphiné Transports, commerces, vie étudiante |
≈ 4 700 | ≈ 5 200 | ≈ 19 | ≈ 1 700 | Bon compromis prix / desserte, intéressant pour un premier achat ou un investissement locatif. |
|
Secteurs proches grands axes Nuisances possibles, accès rapide |
≈ 4 400 | ≈ 5 000 | ≈ 18–19 | ≈ 1 600 | Prix plus accessibles, opportunités pour les acheteurs prêts à rénover ou à composer avec le bruit. |
Prix immobiliers autour du 3e arrondissement : comparatif des secteurs voisins en 2025
Autour du 3e, les prix varient entre les autres arrondissements de Lyon et les communes limitrophes à l’est. Certains secteurs offrent des alternatives légèrement moins chères ou au contraire plus haut de gamme.
Pour comparer rapidement les principaux secteurs, voici un tableau regroupant plusieurs zones du bassin de vie lyonnais, avec leurs prix moyens au m² (approx.), leur tendance et un lien direct vers les biens disponibles.
| Ville / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| 3e arrondissement de Lyon | ≈ 5 100 € | Prix médian des appartements anciens |
| Lyon 2e | ≈ 6 000–6 500 € | Presqu’île, marché haut de gamme |
| Lyon 6e | ≈ 6 200–6 800 € | Secteur très prisé, parc de la Tête d’Or |
| Lyon 7e | ≈ 4 600–5 000 € | Gerland, rive gauche, quartier en mouvement |
| Villeurbanne | ≈ 3 800–4 400 € | Alternative forte pour les budgets plus serrés |
| Bron | ≈ 3 500–4 000 € | Accès direct à l’est lyonnais, marché familial |
| Décines-Charpieu | ≈ 3 200–3 700 € | Proximité Groupama Stadium, tram, périphérie est |
Les projets urbains qui influencent les prix dans le 3e arrondissement
Le 3e arrondissement est au cœur de nombreuses opérations : transformation de la Part-Dieu, amélioration des espaces publics, développement des transports (tram, modes doux) et requalification de certains axes très circulés.
Ces projets renforcent l’attractivité du secteur et soutiennent la demande. Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, suivre ces évolutions permet d’anticiper les rues et micro-secteurs appelés à se valoriser davantage dans les prochaines années.
Construire une maison dans le 3e arrondissement et les communes voisines
Construire une maison dans le 3e arrondissement de Lyon est rare : le foncier est très contraint et la plupart des opérations neuves concernent des programmes collectifs. Les projets de construction individuelle se situent surtout dans les communes de la première et deuxième couronne, à l’est de Lyon.
Avant de lancer un projet, il est indispensable de vérifier le PLU, les règles locales (hauteur, emprise, stationnement), ainsi que la desserte en transports, écoles et commerces. S’entourer d’un constructeur de maisons individuelles ou d’un architecte permet de sécuriser le budget et le chantier.
Pour repérer les secteurs où il reste possible de construire, commencez par explorer les terrains à vendre dans l’aire lyonnaise, puis comparez avec les maisons neuves déjà livrées ou en cours de commercialisation.
Investir dans le 3e arrondissement de Lyon : rendement et sécurité
Le 3e arrondissement offre un bon compromis entre rendement et sécurité patrimoniale. Les studios et T2 proches des transports, de la Part-Dieu ou des grands axes, bien gérés et bien entretenus, affichent en général un rendement brut compris entre 3,4 % et 4,2 %.
Les T3 et T4 familiaux de qualité à Montchat, Sans-Souci ou dans les secteurs résidentiels répondent à une demande durable de familles et de cadres, avec une vacance locative limitée lorsque le loyer est cohérent et le DPE correct.
Conclusion : le 3e arrondissement de Lyon, un moteur du marché immobilier lyonnais
En 2025, le 3e arrondissement confirme son rôle de moteur du marché lyonnais. Il concentre pôle d’affaires, gare, transports en commun, quartiers résidentiels familiaux et une offre de services très développée. Les prix au m² reflètent cette attractivité, mais restent, pour certains secteurs, plus accessibles que ceux du 2e ou du 6e.
Pour acheter, louer ou investir, le 3e offre un large choix de profils de biens, à condition de bien analyser le quartier, la qualité du bâti, le DPE et les projets urbains. Pour aller plus loin, consultez nos annonces immobilières dans le 3e arrondissement, nos analyses par quartier et nos conseils aux investisseurs souhaitant bâtir une stratégie solide à l’est de l’hyper-centre.