Immobilier Lyon 8 (69008) dynamisme résidentiel
L’immobilier à Lyon 8e (69008) confirme en 2025 son statut d’arrondissement résidentiel majeur du sud-est lyonnais. Bien desservi par le tramway, le métro D à proximité, plusieurs axes structurants et les pôles hospitaliers, le secteur attire à la fois les familles lyonnaises, les étudiants et jeunes actifs, ainsi que les investisseurs à la recherche d’un marché locatif solide.
On vient à Lyon 8 pour son mélange de quartiers populaires en mutation et de secteurs plus résidentiels autour de Monplaisir ou des grands boulevards. Après une phase de correction des prix, le marché s’est stabilisé à un niveau encore raisonnable à l’échelle de Lyon, avec des écarts marqués entre les quartiers proches de Monplaisir et les secteurs plus éloignés comme les États-Unis ou Mermoz.
Les prix au m² à Lyon 8e : les chiffres actualisés
En 2025, le prix moyen au mètre carré à Lyon 8e se situe autour de 4 200 à 4 500 € le m² pour un appartement, avec des valeurs plus élevées à Monplaisir et autour des stations de tram et de métro. Les maisons de ville et maisons mitoyennes, plus rares, se vendent souvent autour de 5 200–5 800 € le m² selon l’adresse, l’état du bien et la présence d’un extérieur.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Monplaisir, Monplaisir Lumière | Appartement ancien rénové | ≈ 4 600–4 900 € / m² |
| Secteur Sans-Souci / Bachut | Appartement familial / standing | ≈ 4 300–4 600 € / m² |
| États-Unis, Grand Trou | Appartement familial | ≈ 3 800–4 200 € / m² |
| Mermoz, Laënnec | Appartement | ≈ 3 900–4 300 € / m² |
| Secteurs plus périphériques ou mixtes | Appartement | ≈ 3 600–4 000 € / m² |
Pour les acquéreurs, Lyon 8e reste une alternative intéressante aux arrondissements les plus chers de Lyon, en particulier pour les familles et les primo-accédants qui cherchent encore un peu de surface sans sortir de la ville. Les biens bien entretenus, proches des transports, des commerces et des écoles, continuent de se vendre rapidement, surtout lorsqu’ils affichent un DPE correct et des charges contenues.
Immobilier à Lyon 8e : l’évolution des prix au m²
Un marché qui a corrigé après les pics de 2021–2022, puis s’est stabilisé à un niveau encore attractif à l’échelle de la métropole lyonnaise.
Entre 2019 et 2021, les prix à Lyon 8e ont progressé de façon marquée, portés par l’attractivité globale de la métropole et le recul des taux d’intérêt. La remontée des taux en 2022–2023 a ensuite entraîné un ajustement, avec des prix qui ont cessé de grimper et, dans certains secteurs, légèrement reculé. En 2025, le marché se montre plus sélectif : les biens bien situés, en bon état et performants énergétiquement gardent des valeurs solides, tandis que les logements à travaux doivent souvent consentir une décote pour trouver preneur.
Le marché des maisons à Lyon 8e reste très restreint : beaucoup de quartiers sont majoritairement composés d’immeubles. Les rares maisons ou maisons de ville se concentrent dans certains îlots résidentiels ou en limite d’arrondissement. Lorsque l’une d’elles arrive sur le marché avec jardin, stationnement et une bonne desserte en transports, la concurrence est forte. Une maison bien située, bien entretenue et correctement isolée se vend encore rapidement, avec une marge de négociation limitée malgré le contexte général de ralentissement.
Acheter à Lyon 8e : ce qu’il faut savoir en 2025
À Lyon 8e, le marché de l’achat se partage entre les familles qui souhaitent rester intra-muros tout en gagnant en surface, les primo-accédants qui ciblent les quartiers en devenir et les investisseurs attirés par un marché locatif dynamique.
La proximité des lignes de tram, de Monplaisir et de Sans-Souci, des pôles hospitaliers et des établissements d’enseignement influe fortement sur les prix. Les appartements avec balcon ou terrasse, les derniers étages et les biens bénéficiant d’un stationnement sont particulièrement recherchés : dans les secteurs les plus prisés, ils partent vite, avec une marge de négociation limitée.
Acheter une maison à Lyon 8e : un marché d’opportunités rares
Les maisons et maisons de ville se concentrent surtout dans les secteurs les plus résidentiels (limites avec le 7e ou certaines poches pavillonnaires). Ces biens sont très prisés des familles lyonnaises qui souhaitent conjuguer jardin, vie de quartier et accès raisonnable au centre-ville.
Pour les acquéreurs qui envisagent d’acheter une maison à Lyon 8e ou dans les communes voisines, il est utile de suivre de près les nouvelles annonces afin de repérer les opportunités dès leur mise en ligne.
Voir les maisons à vendre à Lyon 8e
Acheter un appartement à Lyon 8e : une offre variée selon les quartiers
Le marché des appartements à Lyon 8e est très diversifié, du studio proche des universités au grand T4 familial à Monplaisir. Les quartiers de Monplaisir et Sans-Souci concentrent les biens les plus recherchés. Les secteurs des États-Unis ou de Mermoz offrent des budgets plus accessibles, au prix d’un environnement plus populaire ou de temps de trajet un peu plus longs.
Pour comparer les budgets selon les micro-secteurs, il est utile de consulter en continu la sélection d’appartements actuellement en vente à Lyon 8e.
Location à Lyon 8e : un marché actif et très demandé
La location à Lyon 8e est portée par la proximité du centre-ville, des pôles hospitaliers, des universités et du périphérique. Un appartement correctement positionné en prix, proche d’un arrêt de tram ou des grands axes, se loue généralement rapidement. Les loyers moyens se situent autour de 18 à 20 € / m², avec des loyers plus élevés pour les petites surfaces bien situées.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| T1 / Studio | Monplaisir, Sans-Souci, proximité tram | ≈ 550 à 700 € / mois | ≈ 3,8 % à 4,5 % |
| T2 | Monplaisir, Bachut, Laënnec | ≈ 700 à 850 € / mois | ≈ 3,6 % à 4,2 % |
| T3 | Quartiers résidentiels et secteurs calmes | ≈ 900 à 1 150 € / mois | ≈ 3,4 % à 4 % |
Les couples, familles et jeunes actifs qui souhaitent rester en ville tout en maîtrisant leur budget alimentent en continu la demande. Les grands appartements familiaux restent recherchés, surtout à proximité des écoles, des parcs et des tramways. Le marché locatif reste fluide, avec une forte tension sur les petites et moyennes surfaces bien placées.
Louer une maison à Lyon 8e : une offre très limitée
Les maisons à la location sont rares et se trouvent surtout dans les secteurs les plus résidentiels ou en limite d’arrondissement. Lorsqu’une maison avec extérieur et stationnement arrive sur le marché, elle trouve généralement preneur rapidement, souvent auprès de familles déjà installées dans la métropole.
Pour repérer les maisons disponibles à la location à Lyon 8e, il est recommandé de suivre régulièrement les nouvelles mises en location et de constituer un dossier solide.
Voir les maisons à louer à Lyon 8e
Louer un appartement à Lyon 8e : un marché très mobile
Le marché des appartements reste le plus actif. La diversité de l’offre – du studio étudiant au T4 familial – permet de répondre à la plupart des besoins, mais la concurrence est forte sur les logements bien placés et récents. Les secteurs Monplaisir, Sans-Souci, Bachut et Laënnec concentrent une grande partie de la demande, notamment pour les T1, T2 et T3.
Pour suivre les disponibilités et ne pas manquer les nouveaux biens, il est conseillé de mettre en place des alertes et de consulter fréquemment les appartements à louer à Lyon 8e.
Marché locatif à Lyon 8e : loyers moyens en 2025
Une demande soutenue sur les petites surfaces près des transports, avec des loyers encore compétitifs à l’échelle de Lyon.
Le marché locatif lyonnais est globalement tendu, et Lyon 8e ne fait pas exception. Les studios et T2 affichent les loyers les plus élevés au mètre carré, portés par la demande étudiante et de jeunes actifs. Les T3 et T4 conservent des loyers significatifs, surtout dans les secteurs proches de Monplaisir, Sans-Souci et des tramways. Les logements bien placés, correctement entretenus et proposés à un loyer cohérent se louent encore en quelques jours.
Immobilier neuf à Lyon 8e : résidences récentes et montée en gamme
En 2025, l’immobilier neuf à Lyon 8e s’appuie sur plusieurs opérations de renouvellement urbain et de densification raisonnée, notamment dans les secteurs États-Unis, Mermoz et autour des grands axes de transport. Le foncier disponible est rare et les coûts de construction restent élevés, ce qui se traduit par un niveau de prix supérieur à celui de l’ancien.
Pour un appartement neuf, les prix se situent le plus souvent autour de 4 700 à 5 200 € / m², avec des pointes plus élevées pour les programmes de standing bénéficiant de balcons, terrasses ou vues dégagées. Ce surcoût reflète la qualité des prestations, les normes environnementales récentes et de meilleures performances énergétiques, qui se traduisent par des charges maîtrisées.
Le neuf à Lyon 8e s’adresse en priorité aux ménages recherchant confort, sécurité et visibilité sur les dépenses futures. Côté investisseurs, il reste pertinent dans les secteurs les plus demandés, à condition de cibler des emplacements solides et un niveau de loyer en phase avec le pouvoir d’achat local.
Pour suivre les nouveaux programmes, il est recommandé de surveiller les résidences mises en vente autour des grands axes de tram et des pôles d’emploi.
Les quartiers les plus recherchés à Lyon 8e
Lyon 8e se compose de plusieurs quartiers aux ambiances contrastées. Monplaisir et Monplaisir Lumière séduisent par leur vie de quartier, leurs commerces et la présence du Musée Lumière. Les secteurs Sans-Souci / Bachut attirent les actifs pour leur accessibilité. Les quartiers États-Unis ou Mermoz restent plus populaires mais bénéficient de programmes de rénovation et d’un bon maillage en transports, tandis que les secteurs plus résidentiels au sud offrent davantage de calme et parfois quelques maisons de ville.
Prix moyens par quartier à Lyon 8e
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien, quartier par quartier.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
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Monplaisir / Monplaisir Lumière
Vie de quartier, commerces, Musée Lumière |
≈ 4 700 | ≈ 5 800 | ≈ 20–21 | ≈ 1 800 | Secteur le plus coté de l’arrondissement, forte demande pour les appartements familiaux et les petites surfaces bien placées. |
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Sans-Souci / Bachut
Stations de tram, proximité 3e arrondissement |
≈ 4 400 | ≈ 5 500 | ≈ 19–20 | ≈ 1 700 | Secteur recherché pour sa bonne desserte et ses services, marché actif et plutôt tendu sur les T2 et T3. |
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États-Unis / Langlet-Santy
Quartier en renouvellement urbain |
≈ 3 900 | ≈ 5 200 | ≈ 18 | ≈ 1 600 | Marché plus abordable, intéressant pour un premier achat ou un investissement locatif long terme. |
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Mermoz
Axes routiers, tram et projets de requalification |
≈ 4 000 | ≈ 5 300 | ≈ 18–19 | ≈ 1 650 | Secteur en transformation, potentiel de valorisation à moyen terme pour les biens bien situés. |
|
Laënnec / Grand Trou
Proximité des hôpitaux et des axes de transport |
≈ 4 100 | ≈ 5 400 | ≈ 18–19 | ≈ 1 650 | Marché porté par les actifs du secteur santé, bonne demande locative pour les petites et moyennes surfaces. |
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Secteurs résidentiels en limite d’arrondissement
Rues calmes, petits collectifs, quelques maisons |
≈ 3 800–4 100 | ≈ 5 100 | ≈ 17–18 | ≈ 1 550 | Marché plus accessible, intéressant pour les familles à la recherche de calme tout en restant en ville. |
Prix immobiliers autour de Lyon 8e : comparatif des communes voisines en 2025
Autour de Lyon 8e, les prix varient sensiblement entre les différents arrondissements et les communes limitrophes de la métropole. Certains secteurs offrent un cadre de vie proche (transports, commerces, écoles) avec des niveaux de prix un peu plus élevés ou plus abordables selon la localisation.
Pour comparer rapidement les principaux secteurs, voici un tableau regroupant quelques zones du bassin de vie lyonnais, avec leurs prix moyens au m² (approx.), leur tendance et un lien direct vers les biens disponibles.
| Ville / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Lyon 8e | ≈ 4 300 € | Prix médian des appartements anciens |
| Lyon 7e | ≈ 4 700–5 000 € | Arrondissement très recherché, proche centre et berges du Rhône |
| Lyon 3e | ≈ 4 900–5 300 € | Part-Dieu et quartiers d’hypercentre, marché tendu |
| Lyon 2e | ≈ 6 000–6 800 € | Presqu’île, secteur premium de l’agglomération |
| Vénissieux | ≈ 2 800–3 300 € | Prix plus accessibles, bonne desserte tram / métro |
| Bron | ≈ 3 300–3 700 € | Commune résidentielle, proximité des hôpitaux et du périphérique |
| Saint-Priest | ≈ 2 700–3 200 € | Alternative plus abordable avec accès à la rocade et au tram |
| Oullins | ≈ 3 500–4 000 € | Nouvelle connexion métro, marché en progression |
| Villeurbanne | ≈ 3 800–4 400 € | Grande ville attenante à Lyon, forte demande locative |
| Lyon 9e | ≈ 4 000–4 400 € | Marché en développement, notamment autour de Vaise et de la Saône |
| Lyon 4e | ≈ 5 300–5 800 € | Croix-Rousse, quartier très prisé à forte identité |
Les projets urbains qui influencent les prix
À Lyon 8e, plusieurs opérations d’aménagement et de requalification contribuent à renforcer l’attractivité de l’arrondissement : revalorisation du secteur des États-Unis, réaménagement de certains axes structurants, développement des mobilités douces et amélioration des espaces publics.
La proximité des pôles hospitaliers, des universités et du pôle Part-Dieu à quelques stations de tram soutient également la demande. Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, suivre ces projets est un bon moyen d’identifier les secteurs appelés à se valoriser à moyen terme, notamment autour des lignes de tramway, des nouvelles résidences et des zones en renouvellement urbain.
Construire une maison à Lyon 8e et dans les communes voisines
Construire une maison à Lyon 8e intra-muros reste une perspective rare : le foncier disponible est limité et les projets neufs se matérialisent surtout sous forme de résidences collectives. Pour beaucoup de ménages, les projets de construction se situent plutôt dans les communes de la première ou deuxième couronne, où l’on trouve encore des terrains à des prix plus accessibles.
Autour de Lyon 8e, des communes comme Saint-Priest, Bron, Feyzin, Corbas ou encore certaines communes de l’est lyonnais concentrent une partie des projets de maisons individuelles. Les budgets restent significatifs, mais l’équilibre surface / jardin / qualité de vie y est souvent plus favorable qu’en pleine ville.
Avant de lancer un projet, il est indispensable de vérifier le PLU, les contraintes locales (hauteur, emprise au sol, stationnement), ainsi que la desserte en transports, écoles et commerces. Le recours à un constructeur de maisons individuelles sous contrat CCMI ou à un architecte permet de sécuriser le chantier et le budget. La hausse des coûts de construction impose de chiffrer précisément l’ensemble du projet, du terrain aux finitions.
Pour repérer les secteurs où il reste possible de construire, vous pouvez commencer par explorer les terrains à vendre à Lyon 8e et dans les villes voisines, puis comparer avec les maisons neuves déjà livrées ou en cours de commercialisation.
Investir à Lyon 8e : rentabilité et potentiel
Lyon 8e offre un couple rendement / sécurité intéressant pour les investisseurs. Les studios et T2 proches des tramways, des universités et des hôpitaux affichent en général un rendement brut compris entre 3,6 % et 4,5 %, avec une vacance locative limitée sur les biens bien positionnés. Les quartiers résidentiels proches de Monplaisir, Sans-Souci ou Laënnec sont également très demandés, ce qui contribue à sécuriser le remplissage et la revente.
Conclusion : Lyon 8e, un arrondissement en mouvement au sud-est de la ville
En 2025, Lyon 8e s’impose comme un secteur charnière de la métropole : encore accessible par rapport aux arrondissements hypercentraux, mais bien connecté au reste de la ville. L’arrondissement combine une offre de logements variée, des quartiers en pleine transformation et une demande locative solide. Les prix au m² reflètent cette attractivité tout en restant dans une fourchette encore abordable à l’échelle de Lyon.
Pour acheter, louer ou investir, Lyon 8e offre des opportunités à tous les profils, à condition de bien connaître les micro-secteurs, la proximité des transports et les projets urbains en cours. Pour aller plus loin, consultez nos annonces immobilières à Lyon 8e, nos analyses par quartier et nos conseils dédiés aux investisseurs qui souhaitent construire une stratégie solide dans la métropole lyonnaise.