Immobilier Cagnes-sur-Mer (06800), les tendances immobilières du marché 2025
À Cagnes-sur-Mer (06800), dans les Alpes-Maritimes, le marché immobilier 2025 s’organise autour du bord de mer et de la promenade, du Cros-de-Cagnes, du centre-ville, du Haut-de-Cagnes et des collines résidentielles en surplomb. Située entre Nice et Antibes, à proximité immédiate de Saint-Laurent-du-Var, Cagnes-sur-Mer attire une clientèle locale, des actifs de la Côte d’Azur, des retraités et des acquéreurs en résidence secondaire qui recherchent la mer, le soleil et un cadre de vie méditerranéen.
Dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés, les acheteurs comparent de près avec Nice, Saint-Laurent-du-Var, Villeneuve-Loubet ou Antibes. L’emplacement précis (vue mer, proximité plages, commerces, accès A8 et gare), le DPE, le niveau de charges et l’état de la copropriété sont scrutés. Les biens bien situés, avec extérieur, stationnement et prestations actuelles se vendent encore dans de bonnes conditions, tandis que les logements très énergivores, sans extérieur ou surcotés doivent intégrer une décote pour trouver preneur.
Les prix au m² à Cagnes-sur-Mer : les chiffres actualisés
En 2025, le prix moyen au mètre carré à Cagnes-sur-Mer se situe globalement autour de 4 500 à 6 500 € / m² tous biens confondus, avec des écarts importants entre le front de mer, les secteurs résidentiels de colline et les quartiers plus ordinaires. Les appartements se négocient le plus souvent entre 4 400 et 6 400 € / m², tandis que les maisons se situent plutôt entre 4 800 et 7 000 € / m² dans les quartiers pavillonnaires et sur les hauteurs offrant vue dégagée ou aperçu mer.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Bord de mer & Cros-de-Cagnes | Résidences avec balcons, vue mer, pied de plage | ≈ 5 200–7 000 € / m² |
| Centre-ville & axes commerçants | Immeubles collectifs, petites copropriétés | ≈ 4 400–6 200 € / m² |
| Haut-de-Cagnes & collines résidentielles | Maisons de village, villas, petites résidences | ≈ 4 800–7 000 € / m² |
| Secteurs plus ordinaires / entrées de ville | Collectifs, résidences années 60–80 | ≈ 4 200–5 500 € / m² |
| Moyenne Cagnes-sur-Mer | Tous types de biens | ≈ 4 500–6 500 € / m² |
Pour les acquéreurs, Cagnes-sur-Mer reste une commune littorale attractive, à la fois résidentielle et balnéaire, avec un marché soutenu mais plus sélectif. Les biens bien placés, lumineux, avec extérieur et bon DPE, se vendent encore dans de bons délais. Les logements datés, bruyants ou très énergivores doivent intégrer une décote et un budget travaux pour rester compétitifs.
Immobilier à Cagnes-sur-Mer : l’évolution des prix au m²
Une commune de la Côte d’Azur portée par l’attractivité littorale, puis un marché plus sélectif avec la remontée des taux.
Entre 2019 et 2022, Cagnes-sur-Mer a connu une hausse nette de ses prix, portée par l’engouement pour la Côte d’Azur, le télétravail partiel, la recherche de résidences secondaires et la pression de la demande locale. Depuis 2023, la remontée des taux d’intérêt a rendu le marché plus sélectif : les acheteurs comparent finement avec Nice, Saint-Laurent-du-Var ou Villeneuve-Loubet, arbitrent entre vue mer, proximité plages et budget global, et scrutent le DPE, les charges et le bruit. En 2025, les biens bien situés, rénovés et au prix du marché continuent de se vendre, tandis que les logements surcotés ou très énergivores restent plus longtemps en vitrine.
À Cagnes-sur-Mer, les maisons et villas séduisent les familles et les retraités en quête de calme, d’ensoleillement et d’un extérieur agréable, tout en restant proches de Nice et de l’aéroport. Les biens offrant un bon compromis entre surface, jardin, stationnement, vue et performance énergétique se détachent nettement. Les maisons à fort besoin de rénovation, mal exposées ou situées sur des axes très passants doivent en revanche intégrer une marge de négociation importante.
Acheter à Cagnes-sur-Mer : ce qu’il faut savoir en 2025
Acheter à Cagnes-sur-Mer, c’est miser sur une commune littorale vivante, à la fois résidentielle, touristique et bien connectée à Nice et à Antibes. La clientèle se compose de ménages locaux, d’actifs travaillant sur la Côte d’Azur, de retraités, ainsi que d’acquéreurs en résidence secondaire ou en investissement patrimonial.
Le Cros-de-Cagnes et le front de mer concentrent une grande partie de l’offre d’appartements avec balcons, terrasses et parfois vue mer. Le centre-ville propose un parc plus mixte, avec des copropriétés de différentes époques. Le Haut-de-Cagnes et les collines résidentielles abritent de nombreuses maisons et villas, souvent prisées pour leur cadre de vie. Les secteurs plus ordinaires ou en entrée de ville offrent des valeurs d’accès un peu plus abordables, mais nécessitent une attention particulière à l’environnement immédiat.
Maisons et villas : vue, exposition et travaux
Pour les maisons, la sélection se joue sur la vue (mer ou dégagée), l’exposition, le calme, la surface de terrain, le stationnement et le niveau de travaux à prévoir. Les acheteurs regardent de près le DPE, l’isolation, la climatisation, le type de chauffage, la toiture et les menuiseries. Une maison bien entretenue, bien placée et au prix du marché se revend dans de bonnes conditions, là où un bien très daté, peu performant énergétiquement ou mal situé impose une décote.
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Acheter un appartement à Cagnes-sur-Mer : extérieur, charges et bruit
Pour les appartements, le compromis se joue entre budget, proximité mer, étage, luminosité, présence d’un balcon ou d’une terrasse, vue, stationnement, niveau de charges et calme. Les copropriétés bien tenues, avec les gros travaux déjà réalisés ou provisionnés, rassurent les acheteurs. Les immeubles sans extérieur, mal insonorisés ou avec des charges lourdes doivent en revanche ajuster leur prix pour rester attractifs.
Location à Cagnes-sur-Mer : un marché actif entre résidence principale et saisonnier
Le marché locatif à Cagnes-sur-Mer est porté par les ménages locaux, les jeunes actifs de la Côte d’Azur, les retraités et, dans certains secteurs, par la demande de location saisonnière ou de moyenne durée. La pression touristique et la situation littorale jouent sur les niveaux de loyers, surtout à proximité des plages.
En 2025, les loyers se situent en moyenne autour de 17 à 23 € / m² pour les appartements, avec des niveaux plus élevés pour les petites surfaces rénovées, proches de la mer ou avec vue. Les maisons familiales se louent le plus souvent entre 1 300 et 2 200 € / mois selon la surface, la localisation et les prestations.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | Cros-de-Cagnes, centre, proximité mer | ≈ 650 à 850 € / mois | ≈ 3,0 % à 4,0 % |
| T2 | Résidences proches mer et commerces | ≈ 850 à 1 050 € / mois | ≈ 2,8 % à 3,8 % |
| T3 / T4 | Quartiers familiaux, collines résidentielles | ≈ 1 100 à 1 500 € / mois | ≈ 2,5 % à 3,5 % |
Les rendements bruts restent plutôt patrimoniaux pour une commune littorale de la Côte d’Azur : le potentiel de valorisation à long terme et l’attractivité du secteur comptent souvent davantage que le rendement immédiat. La demande locative est attentive au confort thermique, à la luminosité, à la proximité des plages et des transports, ainsi qu’au niveau de loyer.
Location familiale : écoles, mobilité et qualité de vie
Les familles privilégient les logements bien situés par rapport aux écoles, aux commerces, aux transports (bus, gare, accès A8) et aux équipements sportifs. Les T3/T4 bien agencés, avec extérieur, stationnement et un DPE correct restent très recherchés lorsque le loyer reste en phase avec le marché local.
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Louer un appartement à Cagnes-sur-Mer : arbitrage entre mer et budget
Pour les locataires, Cagnes-sur-Mer offre un compromis entre cadre de vie littoral, proximité de Nice et d’Antibes, et loyers élevés mais encore légèrement inférieurs à ceux de certains secteurs très prisés de la Côte d’Azur. Les biens les plus recherchés combinent proximité mer, extérieur agréable, copropriété correcte et loyer cohérent.
Marché locatif à Cagnes-sur-Mer : loyers moyens en 2025
Un marché porté par la Côte d’Azur, entre résidence principale et location saisonnière.
En 2025, Cagnes-sur-Mer reste attractive pour les locataires qui souhaitent bénéficier du cadre de vie azuréen tout en restant à proximité de Nice et des grands axes. Les propriétaires qui soignent l’état général de leur bien, anticipent les travaux énergétiques et positionnent leur loyer au juste niveau bénéficient en général de délais de location raisonnables, surtout sur les petites et moyennes surfaces bien situées.
Immobilier neuf à Cagnes-sur-Mer : une offre ciblée sur les secteurs côtiers
L’offre de logements neufs à Cagnes-sur-Mer se développe sur certains secteurs en renouvellement urbain et à proximité du littoral ou des axes structurants. Ces résidences récentes ciblent des ménages qui souhaitent limiter les travaux, bénéficier de bonnes performances énergétiques et profiter d’un confort moderne avec extérieur.
Les prix du neuf se situent généralement au-dessus de l’ancien, avec des niveaux qui peuvent atteindre 6 000–7 500 € / m² sur les meilleures localisations (proximité mer, vue dégagée, belles prestations). Cette prime reflète la qualité du bâti, les normes énergétiques plus strictes et le confort d’usage.
Les quartiers les plus recherchés à Cagnes-sur-Mer
Le marché de Cagnes-sur-Mer s’articule entre le bord de mer et le Cros-de-Cagnes, le centre-ville, le Haut-de-Cagnes et les collines résidentielles. Le Cros-de-Cagnes et le front de mer séduisent les amateurs de plage, de vue et de vie balnéaire. Le Haut-de-Cagnes attire ceux qui recherchent cachet, ruelles et panoramas. Les collines et quartiers résidentiels sont prisés des familles et des retraités en quête de calme, de jardin et de stationnement. Les secteurs plus ordinaires offrent un accès un peu plus abordable au marché, au prix d’un environnement moins carte postale.
Prix moyens par quartier à Cagnes-sur-Mer
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
|
Bord de mer & Cros-de-Cagnes Plages, vue, animation |
≈ 5 200–7 000 | ≈ 5 500–7 200 | ≈ 18–23 | ≈ 1 600–2 200 | Secteur très prisé, forte demande sur les biens avec extérieur et vue. |
|
Centre-ville & axes commerçants Services, transports, vie quotidienne |
≈ 4 400–6 200 | ≈ 4 800–6 800 | ≈ 17–21 | ≈ 1 400–1 900 | Marché soutenu, arbitrage entre confort, bruit et budget. |
|
Haut-de-Cagnes & collines résidentielles Vue, charme, villas |
≈ 4 800–6 500 | ≈ 5 200–7 000 | ≈ 18–22 | ≈ 1 600–2 200 | Secteur recherché pour le cadre, marché plutôt patrimonial. |
|
Secteurs plus ordinaires / entrées de ville Habitat mixte, axes routiers |
≈ 4 200–5 500 | ≈ 4 600–6 300 | ≈ 16–20 | ≈ 1 300–1 800 | Prix d’accès un peu plus bas, vigilance sur le bruit et l’environnement. |
|
Moyenne Cagnes-sur-Mer Ensemble de la commune |
≈ 4 400–6 400 | ≈ 4 800–7 000 | ≈ 17–23 | ≈ 1 300–2 200 | Commune littorale attractive, marché exigeant sur l’emplacement et la qualité du bien. |
Prix immobiliers autour de Cagnes-sur-Mer : comparatif des secteurs voisins en 2025
Autour de Cagnes-sur-Mer, plusieurs communes de la Côte d’Azur et de l’arrière-pays proposent des marchés immobiliers complémentaires : certaines plus chères, d’autres un peu plus abordables. Comparer les prix au m² permet de situer Cagnes-sur-Mer dans ce paysage très concurrentiel.
Quelques repères pour situer Cagnes-sur-Mer dans son environnement immobilier :
| Ville / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Cagnes-sur-Mer | ≈ 4 500–6 500 € | Commune littorale attractive, marché soutenu mais plus sélectif. |
| Saint-Laurent-du-Var | ≈ 4 800–6 800 € | Niveau de prix proche, forte demande sur le front de mer. |
| Villeneuve-Loubet | ≈ 4 700–6 700 € | Commune littorale réputée, marché tendu sur certains secteurs. |
| Nice | ≈ 5 000–8 000 € | Grande ville azuréenne, prix globalement plus élevés. |
| Antibes | ≈ 5 200–8 200 € | Station balnéaire très cotée, marché plus onéreux. |
| Grasse | ≈ 3 000–4 500 € | Arrière-pays, prix inférieurs au littoral mais marché actif. |
Les projets urbains qui influencent les prix à Cagnes-sur-Mer
Les projets urbains à Cagnes-sur-Mer portent sur la requalification de certains secteurs de front de mer, l’amélioration des espaces publics, le développement des mobilités douces, la modernisation des équipements et la valorisation du patrimoine touristique. Ces évolutions contribuent à renforcer l’attractivité de la commune et peuvent soutenir les prix dans les quartiers bénéficiaires.
Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, suivre ces opérations (programmes neufs, réhabilitations, aménagements de voirie) permet d’identifier les secteurs qui pourraient mieux performer à moyen terme que le marché global.
Construire une maison à Cagnes-sur-Mer et dans les communes voisines
Construire une maison à Cagnes-sur-Mer intra-muros reste possible mais l’offre de terrains y est rare et coûteuse, en particulier près du littoral. Une partie des projets se reporte vers des communes voisines de l’arrière-pays ou des collines, tout en conservant un accès raisonnable au littoral et aux grands axes.
Comme pour tout projet de construction, il est indispensable de vérifier le PLU, les hauteurs autorisées, l’emprise au sol, les règles de stationnement, ainsi que les éventuelles servitudes ou contraintes techniques (pente, risques, réseaux, etc.).
Investir à Cagnes-sur-Mer : un marché patrimonial de Côte d’Azur
Investir à Cagnes-sur-Mer, c’est se positionner sur un marché littoral patrimonial, avec des prix élevés mais une demande soutenue et un cadre de vie très recherché. Les meilleures opportunités se situent souvent sur les petites et moyennes surfaces bien situées, avec extérieur, ou sur des biens à travaux où une rénovation (y compris énergétique) peut créer de la valeur.
Les maisons et biens haut de gamme relèvent davantage d’une logique patrimoniale et de confort de vie que de rendement brut immédiat. Dans tous les cas, l’essentiel reste de ne pas surpayer le bien, de bien calibrer le budget travaux et de cibler des secteurs portés par la mer, les services et l’accessibilité.
Conclusion : Cagnes-sur-Mer, un marché azuréen attractif mais exigeant
En 2025, Cagnes-sur-Mer apparaît comme une option solide pour les ménages et investisseurs qui recherchent un compromis entre cadre de vie de Côte d’Azur, proximité de Nice et d’Antibes, et prix moins extrêmes que dans certaines stations très cotées. Le marché reste dynamique, mais plus sélectif : l’emplacement précis, la vue, l’état du bien, le DPE et le bruit font clairement la différence.
Qu’il s’agisse d’un achat en résidence principale, d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire, réussir son projet à Cagnes-sur-Mer suppose de bien comparer les quartiers, d’anticiper le coût global (achat, travaux, charges, fiscalité) et d’adapter ses attentes à la réalité des prix. Bien préparé, un projet dans cette commune peut constituer une brique patrimoniale solide sur la Côte d’Azur.