Immobilier Côte-d’Or (21) : prix au m², villes, tendances 2026
Analyse du marché immobilier en Côte-d’Or : un département “à deux moteurs” — Dijon et son aire urbaine d’un côté,
la Côte viticole / Beaune de l’autre — avec des écarts de prix très marqués. Repères concrets pour acheter, vendre
ou investir en 2026.
Comprendre le marché immobilier en Côte-d’Or
En Côte-d’Or, raisonner “prix moyen département” aide… mais ne suffit pas. Le marché se structure autour de Dijon
(emploi, services, tension locative) et d’un axe patrimonial très recherché (Beaune, villages viticoles, biens rares).
Entre les deux, des secteurs plus accessibles existent, mais la demande y dépend davantage de l’accès, de l’état du bien
et du coût énergétique.
Les acheteurs sont plus sélectifs : ils comparent davantage, arbitrent sur les travaux et intègrent le coût global
(rénovation, chauffage, charges, copropriété). Les biens “propres, bien placés” restent liquides. Les biens flous…
deviennent des sujets de négociation.
état technique (toiture, chauffage, humidité) et DPE. Quand les 3 sont alignés, le bien ne traîne pas.
Panorama du marché et tendance actuelle
Le marché reste dynamique, mais plus exigeant. Les biens “prêts à vivre” se vendent plus vite, surtout autour de Dijon
et sur les secteurs recherchés. À l’inverse, les logements énergivores ou à gros chantier se vendent si — et seulement si —
le prix intègre clairement les travaux.
Les comparaisons se font souvent avec l’Yonne,
la Saône-et-Loire,
la Jura et la
Haute-Saône, selon l’arbitrage budget/surface
vs dynamisme/accès.
Les moteurs qui font bouger les prix en Côte-d’Or
Trois facteurs dominent. D’abord l’accès à l’emploi et aux services (Dijon et sa couronne, axes routiers/ferroviaires).
Ensuite l’agrément et la rareté (extérieur, stationnement, vue, cachet), particulièrement sur les secteurs patrimoniaux.
Enfin l’état du logement : isolation, chauffage, menuiseries et humidité, avec un poids grandissant du DPE.
Dans un département où certains biens se vendent “à l’adresse”, la précision du secteur et la transparence du dossier
(travaux chiffrés, copropriété, diagnostics) font la différence entre “intérêt” et “offre”.
Chiffres clés du marché immobilier en Côte-d’Or
Ces valeurs repères donnent une base départementale. Les niveaux varient fortement selon la commune,
la proximité de Dijon, et la rareté sur l’axe patrimonial.
| Indicateur | Valeur repère | Lecture |
|---|---|---|
| Population (2022) | 537 577 habitants | Demande concentrée autour de Dijon et des pôles structurants. |
| Superficie (2022) | 8 763,2 km² | Fortes disparités : urbain, périurbain, rural, patrimonial. |
| Densité (2022) | 61,3 hab./km² | Tension plus forte près des bassins d’emploi et des axes. |
| Nombre de ménages (2022) | 258 497 | Marché résidentiel solide, locatif soutenu sur les pôles. |
| Nombre total de logements (2022) | 301 055 | Poids du parc existant : rénovation & DPE structurants. |
| Part des résidences secondaires (2022) | 5,8% | Poids modéré, mais effets “patrimoniaux” localement. |
| Chef-lieu | Dijon | Moteur d’emploi et de location : pression plus régulière. |
| Nombre de communes (01/01/2025) | 698 | Micro-marchés : commune + quartier font la valeur. |
| Prix moyen appartement (01/01/2026) | 2 404 €/m² | Prime aux secteurs urbains et aux biens bien situés. |
| Prix moyen maison (01/01/2026) | 1 963 €/m² | Très dépendant du secteur et de l’état technique. |
| Loyer moyen appartement (01/01/2026) | 13,2 €/m² | Locatif plus tendu autour de Dijon. |
| Loyer moyen maison (01/01/2026) | 12,4 €/m² | Offre plus rare, arbitrage fort sur énergie et accès. |
performance énergétique, et coûts récurrents (charges, chauffage, entretien, copropriété).
Principales villes de Côte-d’Or et positionnement immobilier
Grille de lecture rapide des dynamiques. Cliquez sur une ville pour accéder à sa page dédiée.
| Ville | Typologie de marché | Niveau de prix | Tension | Profil dominant |
|---|---|---|---|---|
| Dijon | Pôle urbain structurant | Élevé | Forte | Résidence principale, locatif |
| Beaune | Patrimonial / touristique | Élevé | Modérée à forte | Patrimonial, résidence principale + secondaire |
| Chenôve | Périphérie urbaine | Intermédiaire | Modérée | Résidence principale |
| Talant | Résidentiel prisé | Élevé | Forte | Familles, actifs |
| Chevigny-Saint-Sauveur | Périphérie / familles | Intermédiaire | Modérée | Familles, actifs |
Ce qui se vérifie souvent : Dijon capte la demande “utile” (emploi + études + services),
tandis que l’axe Beaune/viticole valorise la rareté et le cachet. Entre les deux, l’accès et le DPE font la différence.
Départements voisins et influences sur le marché de Côte-d’Or
La Côte-d’Or touche des territoires très contrastés : pôles plus chers, départements plus accessibles,
et marchés ruraux. Cela crée des effets de report de demande et de concurrence. Cliquez pour comparer.
| Département voisin | Dynamique immobilière | Effet fréquent côté Côte-d’Or |
|---|---|---|
| Yonne | Plus accessible sur de nombreux secteurs | Arbitrage budget/surface pour projets maison |
| Nièvre | Marché très accessible | Alternative “budget serré” pour certains profils |
| Saône-et-Loire | Marché varié, souvent plus abordable | Concurrence sur projets “maison + terrain” |
| Jura | Contrastes plaine/montagne | Concurrence sur projets cadre de vie |
| Haute-Saône | Plus accessible | Report de demande “surface + budget” |
| Haute-Marne | Très accessible | Alternative budget, surtout hors pôles |
| Aube | Marché intermédiaire | Arbitrage selon axes et proximité des pôles |
Mécanisme simple : quand Dijon et ses secteurs tendus montent, une partie de la demande glisse vers les zones plus accessibles.
Et quand l’accès/emploi prime, la Côte-d’Or reprend l’avantage… à condition que le bien soit lisible et bien classé au DPE.
Conclusion : le bon axe de réflexion pour réussir en Côte-d’Or
En Côte-d’Or, la réussite tient en une phrase : soyez précis. Définissez votre usage (trajets, services, école, stationnement),
puis sécurisez l’état technique (isolation, chauffage, toiture). Ici, un bien bien placé se vend vite.
Un bien mal positionné se vend aussi… mais surtout quand le prix devient très persuasif.