Immobilier Dijon (21000)
Immobilier à Dijon (21000) : prix m², loyers, quartiers, investissement et perspectives 2025
Capitale régionale au patrimoine classé, Dijon conjugue centralité ferroviaire, pôle santé-enseignement supérieur et qualité de vie. En 2025, le marché reste équilibré : prix contenus à l’échelle nationale, demande locative solide (étudiants, soignants, cadres), et une montée en gamme sélective sur les biens rénovés et performants (DPE).
Marché immobilier 2025 : prix au m², loyers et volumes
En 2025, l’immobilier à Dijon présente un ticket d’entrée attractif pour une capitale régionale. Ordres de grandeur observés : 3 100–3 500 €/m² pour les appartements anciens en ville, jusqu’à 4 300–4 800 €/m² dans le neuf bien placé ; 3 400–4 100 €/m² pour les maisons de ville selon l’état, le terrain et la micro-localisation.
Côté location, la demande est tirée par l’Université de Bourgogne, le CHU et les fonctions administratives régionales : loyers médians autour de 12,5–15 €/m² pour les petites et moyennes surfaces, avec une tension marquée sur les T2/T3 proches tram et pôles d’emploi.
Ce qui fait le prix à Dijon : DPE, copropriété, mobilités
DPE et coût d’usage
La valeur se concentre sur la performance énergétique. Les biens en C/D avec chauffage optimisé, menuiseries récentes et bonne isolation captent une prime de prix et réduisent la vacance. Les étiquettes E–G subissent une décote sans plan de travaux chiffré.
Qualité d’immeuble et gestion
Copropriétés suivies (PPE, toiture, parties communes, ascenseurs) = charges maîtrisées et meilleure liquidité. La revente se joue autant sur l’état des communs que sur le logement lui-même dans l’intra-muros historique.
Micro-localisation, tramway et gares
L’accessibilité tram T1/T2, la proximité des gares (Dijon-Ville, Porte-Neuve) et des pôles d’emploi (CHU, université) ajoutent une prime. Les rues calmes, les cours intérieures, la lumière et un stationnement privatif font la différence.
Quartiers & micro-marchés : où acheter, où investir ?
La carte des valeurs dijonnaises se lit au quartier… et à la rue. Panorama opérationnel pour un premier cadrage (un avis de valeur précis nécessite des comparables très récents) :
| Quartier / Secteur | Prix vente €/m² | Loyer €/m² | Lecture locale |
|---|---|---|---|
| Centre historique / Darcy / République | ≈ 3 600–4 500 | ≈ 14,5–16,5 | Prime patrimoniale si rénové + charges maîtrisées ; surfaces lumineuses très recherchées. |
| Montchapet | ≈ 3 300–4 000 | ≈ 13,5–15,0 | Familial et résidentiel, maisons de ville et petits immeubles ; bonne tenue des valeurs. |
| Université / CHU | ≈ 3 000–3 600 | ≈ 14,0–16,0 | Cœur du locatif (étudiants/soignants). Rotation saine sur T1/T2/T3 bien agencés. |
| Toison d’Or / Valmy | ≈ 3 200–3 900 | ≈ 13,0–14,5 | Parc récent, commerces/emplois. Neuf/RT récents = coût d’usage maîtrisé. |
| Fontaine-d’Ouche (requalification) | ≈ 2 200–2 900 | ≈ 11,0–13,0 | Prix d’entrée bas, potentiel après travaux. Sélection stricte des copropriétés. |
| Talant (commune limitrophe) | ≈ 2 900–3 600 | ≈ 12,5–14,0 | Vue, calme, logements récents. Bonne alternative familiale. |
Investir à Dijon : stratégies & rendements
T2/T3 proches tram et pôles d’emploi
Cœur de la demande : étudiants, jeunes actifs, personnels soignants. Cible : agencements rationnels, DPE D/C, copro suivie. Rendement brut cible : ~4,5–5,2 % selon actif.
Valeur patrimoniale (Centre, Montchapet)
Produits traversants, étages élevés avec ascenseur, extérieur/balcon et stationnement : liquidité et tenue de prix à moyen terme.
Création de valeur par la rénovation énergétique
Transformation E/F→C/D : isolation, menuiseries, chauffage, ventilation. Équation : prix d’achat + CAPEX < comparables finis.
Dijon dans la région : Bourgogne-Franche-Comté
À l’échelle régionale, Dijon demeure la locomotive résidentielle et économique. Besançon affiche un profil universitaire/tertiaire avec des prix souvent comparables ou légèrement supérieurs sur les secteurs premium intra-muros. Chalon-sur-Saône reste accessible, portée par la logistique et l’industrie ; Auxerre et Nevers conservent des tickets d’entrée inférieurs, mais une demande locative plus sensible à l’emploi local.
| Ville | Prix moyen €/m² (appartement) | Évolution 5 ans | Profil |
|---|---|---|---|
| Dijon | ≈ 3 300–3 700 | +20 à +25 % | Capitale régionale, marché équilibré, locatif solide |
| Besançon | ≈ 3 200–3 800 | +18 à +24 % | Universitaire/tertiaire, forte demande intra-muros |
| Chalon-sur-Saône | ≈ 2 300–2 900 | +10 à +18 % | Accessible, rendement ciblé, sélectivité DPE |
| Auxerre | ≈ 2 100–2 700 | +8 à +15 % | Marché secondaire, dépendance à l’emploi local |
| Nevers | ≈ 1 700–2 300 | +5 à +12 % | Billet d’entrée bas, vacance plus sensible |
Pour affiner ton projet, compare avec nos pages Besançon, Chalon-sur-Saône, Auxerre et Nevers.
Position de Dijon par rapport au national
Par rapport aux grandes métropoles françaises, Dijon offre un compromis solide : prix d’achat inférieurs à Lyon/Strasbourg, rendements supérieurs aux villes très chères, et une vacance contenue sur les produits “clé en main” (DPE performant).
| Indicateur | Dijon | Grandes villes FR | Lecture |
|---|---|---|---|
| Prix ancien (€/m²) | ≈ 3 100–3 500 | ≈ 3 400–4 200 | En-dessous de la moyenne des métropoles |
| Loyer médian (€/m²) | ≈ 12,5–15,0 | ≈ 13–18 | Niveaux cohérents avec revenus locaux |
| Rendement brut T2/T3 | ≈ 4,5–5,2 % | ≈ 3,5–5,0 % | Léger avantage, si DPE et charges maîtrisés |
| Sensibilité DPE | Élevée | Moyenne | Décotes marquées sur E–G sans plan travaux |
Projets urbains 2025–2030 : mobilité, santé, habitat performant
Mobilités et centralité
Optimisation du maillage tram/bus, pôles d’échanges, continuités piétonnes et cyclables. Impact attendu : meilleure lisibilité urbaine et prime aux quartiers connectés.
Parc résidentiel : performance énergétique
Accélération des rénovations (isolation, menuiseries, chauffage). Le passage vers C/D devient un standard, soutenant loyers et liquidité.
Santé, enseignement supérieur, innovation
Pôle santé-université consolidé (CHU, UFR), effet d’entraînement sur la demande locative qualitative et la stabilisation des volumes.
Perspectives 2025–2027 : cap sur la qualité
Scénario central : volumes stables, prime au “clé en main”, et maintien d’un différentiel de prix favorable à l’accession. Les produits rénovés, bien gérés et lumineux devraient tirer le marché. Les secteurs à prix d’entrée bas garderont du potentiel sous conditions (copropriété suivie, DPE, nuisances).
Graphiques – Dijon 2015–2025
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| Prix & Loyers | Parc & Occupation | Attractivité & Flux |
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FAQ – Immobilier à Dijon
Quel est le prix moyen au m² à Dijon en 2025 ?
Ordres de grandeur : 3 100–3 500 €/m² pour l’ancien, jusqu’à 4 800 €/m² dans le neuf bien placé.
Où investir pour une location rapide ?
Autour de l’Université/CHU et du tram (T1/T2). Privilégier T2/T3 rationnels, DPE D/C, copro suivie.
Quels quartiers pour vivre au calme avec écoles ?
Montchapet, Talant et certains îlots de la Toison d’Or pour le confort et la proximité commerces/espaces verts.
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