Immobilier à Cambrai (59400), les chiffres immobilier 2025
À Cambrai (59400), sous-préfecture du Nord au cœur du Cambrésis, le marché immobilier 2025 s’articule autour d’un centre-ville historique, de quartiers résidentiels calmes, de zones d’activités et d’un réseau routier structurant (A2, axes vers Valenciennes, Douai, Lille). La ville offre un compromis recherché entre prix maîtrisés, services de proximité et cadre de vie à taille humaine.
La présence de la gare, des établissements scolaires, de l’hôpital et des zones d’emploi de l’agglomération cambrésienne alimente la demande en résidence principale comme en location. Avec la remontée des taux, les acheteurs sont plus sélectifs : les biens bien situés, en bon état et avec un DPE correct continuent de se vendre, tandis que les logements à gros travaux ou affichés trop chers doivent ajuster leur prix.
Les prix au m² à Cambrai : les chiffres actualisés
En 2025, le prix moyen au mètre carré à Cambrai se situe globalement autour de 1 500 à 1 700 € / m² tous biens confondus, avec des écarts sensibles selon le quartier, le type de bien et l’état général. Les appartements se négocient le plus souvent entre 1 600 et 1 850 € / m², tandis que les maisons se situent plutôt entre 1 350 et 1 600 € / m² selon le secteur et les prestations.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Hyper-centre et cœur historique | Immeubles anciens, petites copropriétés | ≈ 1 650–1 900 € / m² |
| Quartiers résidentiels calmes | Maisons de ville, pavillons | ≈ 1 450–1 650 € / m² |
| Secteurs périphériques et lotissements | Maisons individuelles, habitat mixte | ≈ 1 350–1 550 € / m² |
| Ensembles collectifs et secteurs à rénover | Appartements, copropriétés à suivre | ≈ 1 200–1 450 € / m² |
| Moyenne Cambrai | Tous types de biens | ≈ 1 500–1 700 € / m² |
Pour les acquéreurs, Cambrai reste une ville abordable, avec un rapport prix/surface attractif comparé à d’autres bassins d’emplois régionaux. Les biens bien situés, au bon prix et en bon état trouvent leur public, tandis que les logements très énergivores ou situés dans les secteurs les moins recherchés doivent intégrer une décote et un budget travaux.
Immobilier à Cambrai : l’évolution des prix au m²
Une progression modérée sur plusieurs années, puis un marché plus sélectif depuis la remontée des taux.
Entre 2019 et 2022, Cambrai a vu ses prix progresser de façon régulière, portée par un regain d’intérêt pour les villes moyennes et les maisons avec jardin. Depuis 2023, la hausse des taux a ralenti la mécanique : les acheteurs comparent davantage, regardent le DPE, le quartier et le niveau de travaux à prévoir. En 2025, le marché reste actif mais plus exigeant : les biens bien positionnés en prix se vendent dans des délais raisonnables, tandis que les logements surcotés ou très énergivores voient leurs délais s’allonger.
À Cambrai, le segment des maisons de ville et des pavillons attire les familles et les ménages en recherche de surface et de jardin, à des prix encore raisonnables. Les biens offrant un bon compromis entre surface, emplacement, état général et performance énergétique se démarquent. Les maisons plus anciennes, mal isolées ou à rénover lourdement doivent proposer un prix d’appel suffisamment attractif pour susciter l’intérêt.
Acheter à Cambrai : ce qu’il faut savoir en 2025
Acheter à Cambrai, c’est miser sur une ville moyenne dynamique, bien desservie par la route et le rail, avec un tissu économique diversifié et un patrimoine historique marqué. La clientèle se compose surtout de ménages locaux ou issus du bassin d’emplois régional, en résidence principale, ainsi que d’investisseurs ciblant des budgets raisonnables et une demande locative réelle.
Le centre-ville concentre une partie de l’offre d’appartements, dans l’ancien ou de petites copropriétés rénovées. Les quartiers résidentiels et pavillonnaires rassemblent l’essentiel des maisons familiales, appréciées pour leur jardin et leur proximité des équipements. Les secteurs plus périphériques ou les ensembles collectifs permettent un ticket d’entrée plus bas, mais nécessitent une analyse fine de l’environnement, des charges et de l’état de la copropriété.
Maisons et pavillons : arbitrer entre prix, quartier et travaux
Sur les maisons, la sélection se fait sur la rue, la proximité des écoles, des commerces, des axes et de la gare, mais aussi sur le niveau de travaux à prévoir. Les acheteurs regardent de plus en plus le DPE, l’isolation, le chauffage et la toiture. Une maison bien entretenue, correctement positionnée en prix, reste recherchée, tandis qu’un bien très énergivore doit intégrer une décote et un programme de travaux crédible.
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Acheter un appartement à Cambrai : rapport qualité/prix et copropriété
Pour les appartements, le compromis se joue entre budget, situation (hyper-centre, proximité commerces et gare, stationnement), qualité de l’immeuble et niveau de charges. Les copropriétés bien gérées, avec des travaux déjà engagés, rassurent davantage. Les immeubles plus anciens ou situés dans des environnements plus denses doivent être étudiés de près : syndic, impayés, travaux votés ou à venir, performance énergétique des parties communes.
Location à Cambrai : un marché porté par les actifs et les familles
Le marché locatif à Cambrai est alimenté par les ménages locaux, les jeunes actifs, les salariés des zones d’activités et une part d’étudiants ou d’apprentis. Le niveau de loyers reste attractif à l’échelle régionale, ce qui entretient la demande sur les petites surfaces bien placées et les maisons familiales correctement positionnées.
En 2025, les loyers se situent en moyenne autour de 12 € / m² tous biens confondus, avec un loyer médian d’environ 13 € / m² pour les appartements et 9 € / m² pour les maisons. Concrètement, un studio se loue souvent entre 400 et 550 € / mois selon la surface et l’emplacement, tandis qu’une maison familiale se situe plutôt entre 800 et 1 100 € / mois selon la taille et le quartier.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | Centre-ville, proximité commerces | ≈ 400 à 550 € / mois | ≈ 5,0 % à 6,0 % |
| T2 | Résidences proches des services | ≈ 500 à 650 € / mois | ≈ 4,5 % à 5,5 % |
| T3 / T4 | Quartiers familiaux | ≈ 650 à 850 € / mois | ≈ 4,0 % à 5,0 % |
Les rendements bruts restent intéressants pour un marché de ville moyenne, à condition de bien sélectionner le secteur, l’immeuble et le niveau de loyer. Les biens propres, bien situés et proposés à un loyer réaliste limitent la vacance locative. À l’inverse, les logements mal isolés, mal entretenus ou trop chers pour le marché local peuvent rester plus longtemps vides.
Location familiale : surface, quartier et accessibilité
Les familles privilégient les quartiers offrant des rues calmes, un bon accès aux écoles, aux équipements sportifs et aux commerces. Les T3/T4 bien agencés, avec extérieur, jardin ou cour et possibilité de stationnement, restent très recherchés lorsque le loyer est correctement positionné.
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Louer un appartement à Cambrai : un marché sensible au rapport qualité/prix
Pour les locataires, Cambrai offre un compromis intéressant entre budget et services de proximité. Les studios et T2 en bon état, situés en centre-ville ou dans les secteurs bien desservis, trouvent rapidement preneur lorsque le loyer reste aligné sur le marché. Les logements plus anciens ou en état moyen suscitent davantage de questions sur les charges, l’isolation et la consommation énergétique.
Marché locatif à Cambrai : loyers moyens en 2025
Un marché actif, porté par la demande locale et des loyers encore accessibles.
En 2025, Cambrai reste un marché locatif dynamique, avec des loyers qui progressent modérément mais demeurent abordables en comparaison de grandes métropoles régionales. Les propriétaires qui soignent l’état général du logement, anticipent les travaux énergétiques et positionnent leur loyer au juste niveau limitent la vacance. Du côté des locataires, la qualité de l’immeuble, l’isolation et la proximité des services deviennent des critères de plus en plus décisifs.
Immobilier neuf à Cambrai : une offre ciblée
L’offre de logements neufs à Cambrai reste mesurée mais se développe via des opérations de renouvellement urbain, des résidences récentes en entrée de ville ou près des axes structurants. Ces programmes séduisent les ménages qui veulent limiter les travaux, sécuriser leurs charges et bénéficier d’un meilleur DPE que dans l’ancien.
Les prix du neuf s’affichent logiquement au-dessus de l’ancien, avec des niveaux qui peuvent atteindre 2 000–2 300 € / m² sur les opérations les plus récentes et bien situées. Cette prime reflète la qualité du bâti, les normes énergétiques actuelles et le confort d’usage (ascenseur, stationnement, espaces extérieurs).
Les quartiers les plus recherchés à Cambrai
Le marché de Cambrai s’organise entre l’hyper-centre historique, les quartiers résidentiels calmes, les lotissements périphériques et les secteurs plus denses à dominante collective. Les secteurs proches du centre et des équipements séduisent les actifs qui privilégient les services et la marche à pied. Les quartiers résidentiels et pavillonnaires attirent les familles en quête de maison, de jardin et de stationnement. Les ensembles collectifs offrent des prix d’accès plus bas, mais imposent une vigilance accrue sur la qualité de la copropriété et l’environnement immédiat.
Prix moyens par quartier à Cambrai
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien, quartier par quartier.
| Quartier Secteurs & infos | Achat appart. €/m² | Achat maison €/m² | Loyer appart. €/m² | Loyer maison €/mois | Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyper-centre / cœur de ville Patrimoine, commerces et services | ≈ 1 700–1 900 | ≈ 1 450–1 600 | ≈ 13–15 | ≈ 850–1 050 | Secteur recherché, bonne demande locative sur les petites surfaces, vigilance sur le stationnement et les charges. |
| Quartiers résidentiels calmes Maisons de ville, rues apaisées | ≈ 1 550–1 750 | ≈ 1 450–1 650 | ≈ 12–14 | ≈ 900–1 100 | Marché familial, bonne demande pour les maisons avec jardin et garage. |
| Lotissements et périphérie Pavillons, habitat mixte | ≈ 1 400–1 600 | ≈ 1 350–1 550 | ≈ 11–13 | ≈ 800–1 000 | Prix d’accès raisonnables, à analyser selon la desserte et l’offre de services. |
| Secteurs collectifs / à rénover Immeubles, copropriétés à suivre | ≈ 1 200–1 450 | ≈ 1 250–1 450 | ≈ 11–13 | ≈ 750–950 | Tickets d’entrée bas, potentiel pour investisseurs vigilants sur le DPE et la gestion de copropriété. |
| Moyenne Cambrai Ensemble de la commune | ≈ 1 600–1 800 | ≈ 1 350–1 600 | ≈ 12–14 | ≈ 800–1 100 | Ville moyenne abordable, marché sélectif sur l’emplacement et l’état du bien. |
Prix immobiliers autour de Cambrai : comparatif des secteurs voisins en 2025
Autour de Cambrai, plusieurs communes du Cambrésis proposent des marchés immobiliers complémentaires : certaines très pavillonnaires, d’autres plus rurales ou tournées vers les zones d’activités et les axes routiers. Comparer les prix au m² permet de situer Cambrai par rapport à ces communes voisines.
Quelques repères pour situer Cambrai dans son environnement immobilier :
| Ville / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Cambrai | ≈ 1 500–1 700 € | Ville moyenne de sous-préfecture, marché actif et encore accessible |
| Proville | ≈ 1 600–1 750 € | Commune limitrophe, marché résidentiel recherché, forte présence de pavillons |
| Escaudœuvres | ≈ 1 500–1 650 € | Ville voisine avec zones d’activités, habitat mixte maisons/appartements |
| Neuville-Saint-Rémy | ≈ 1 500–1 650 € | Commune résidentielle en continuité urbaine de Cambrai |
| Niergnies | ≈ 1 550–1 700 € | Village périurbain, marché dominé par la maison individuelle |
| Masnières | ≈ 1 300–1 450 € | Commune plus rurale, prix plus abordables, profil familial |
| Tilloy-lez-Cambrai | ≈ 2 000–2 300 € | Marché plus tendu, valorisé par son environnement résidentiel prisé |
Les projets urbains qui influencent les prix à Cambrai
Les projets urbains à Cambrai portent sur la requalification de certains îlots, la rénovation de l’habitat ancien, la modernisation des voiries et des espaces publics, ainsi que le développement des mobilités douces. La valorisation du centre-ville et des quartiers résidentiels participe à l’attractivité de la commune pour les ménages en quête d’un cadre de vie agréable.
Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, suivre ces projets (renouvellement urbain, programmes neufs, amélioration des espaces publics) permet d’identifier les secteurs susceptibles de mieux résister aux aléas conjoncturels à moyen terme.
Construire une maison à Cambrai et dans les communes voisines
Construire une maison à Cambrai reste possible via des terrains diffus, des divisions de grandes parcelles ou des opérations ponctuelles, même si l’offre foncière est plus rare dans les secteurs déjà urbanisés. De nombreux projets se reportent vers les communes voisines, tout en conservant un accès correct aux axes routiers et aux services de Cambrai.
Comme pour tout projet de construction, il est indispensable de vérifier le PLU, les règles de lotissement, l’emprise au sol, la hauteur autorisée, ainsi que les contraintes éventuelles liées au stationnement, aux servitudes ou au bruit.
Comparer les prix des terrains et les règlements d’urbanisme locaux permet de cadrer correctement un projet de construction à Cambrai et dans le Cambrésis.
Investir à Cambrai : un marché de ville moyenne dans le Nord
Investir à Cambrai, c’est se positionner sur un marché de ville moyenne, avec des tickets d’achat raisonnables et des rendements bruts qui peuvent rester intéressants, à condition de bien sélectionner le quartier et le type de bien. La demande locative est portée par les ménages locaux, les salariés des zones industrielles et tertiaires, ainsi qu’une part de publics en formation.
Les studios et T2 bien situés, proches du centre ou des principaux axes, peuvent afficher des rendements bruts de l’ordre de 5 à 6 %, tandis que les grands appartements et maisons répondent davantage à une logique patrimoniale. L’essentiel est de ne pas surpayer le bien à l’achat, d’intégrer les coûts de travaux (notamment énergétiques) et de choisir soigneusement l’emplacement.
Conclusion : Cambrai, un marché abordable et sélectif
En 2025, Cambrai apparaît comme une ville moyenne abordable pour acheter dans le Nord, avec des prix au m² contenus et un cadre de vie apprécié des ménages en quête d’espace. Cette accessibilité s’accompagne d’un marché plus sélectif, où la qualité de l’emplacement, de l’immeuble et du DPE pèse lourd dans la décision d’achat comme dans la revente.
Réussir son projet à Cambrai suppose de bien analyser le quartier, l’immeuble, l’état du bâti et le coût global (achat, travaux, charges, fiscalité). Bien préparé, un achat, une location ou un investissement peut constituer une brique solide dans une stratégie patrimoniale, à condition d’intégrer les spécificités du marché cambrésien.