Immobilier Annecy (74), un marché immobilier sous tension au cœur des Alpes
Une ville d’exception où la demande ne faiblit pas
Entre lac et montagnes, Annecy ne cesse de fasciner. La “Venise des Alpes” n’est plus seulement une carte postale, c’est une marque à part entière, symbole d’art de vivre, d’équilibre et de nature. En 2025, la ville séduit toujours autant les familles, les cadres frontaliers, les investisseurs et les acheteurs en quête d’un refuge patrimonial.
Avec ses 135 000 habitants. Son aire urbaine en expansion et son économie florissante, Annecy incarne à la perfection la ville moyenne haut de gamme. Belle, dynamique, chère, mais sûre. Le revers de la médaille ? Une tension immobilière extrême, qui rend chaque bien disponible précieux.
À retenir sur le marché immobilier d’Annecy (2025)
Une demande supérieure à l’offre depuis dix ans
Depuis 2015, la demande immobilière ne cesse de croître à Annecy. Portée par la proximité avec Genève, l’attrait du lac et la stabilité économique, elle dépasse largement l’offre disponible. Chaque mise en vente suscite plusieurs visites et, souvent, des offres au prix.
Le prix moyen au mètre carré a grimpé de plus de 60 % en dix ans. En 2025, il atteint 6 700 €/m² pour un appartement. Et 7 200 €/m² pour une maison, d’après les derniers chiffres des notaires de Haute-Savoie.
Les prix peuvent même atteindre des sommets dans les secteurs privilégiés : jusqu’à 12 000 €/m² pour un appartement avec vue lac, et 15 000 €/m² pour une villa contemporaine dans le Triangle d’Or.
Les communes périphériques comme Seynod, Cran-Gevrier ou Poisy. Elles offrent des niveaux plus accessibles. Autour de 5 000 €/m², tout en profitant du dynamisme de la ville centre.
Une attractivité portée par Genève, la qualité de vie et l’emploi
L’économie annécienne s’appuie sur un triptyque solide : un bassin d’emploi stable, un pôle industriel et technologique performant, et un environnement naturel exceptionnel.
La proximité avec la Suisse joue un rôle décisif. Chaque jour, plus de 15 000 frontaliers franchissent la frontière pour travailler à Genève. Leur pouvoir d’achat élevé alimente la demande sur les biens familiaux et les appartements haut de gamme.
L’industrie du sport et de l’outdoor (Salomon, Mavic, Millet, Rossignol). Le numérique (Sopra Steria, NTN-SNR). Le tourisme haut de gamme tirent également la dynamique locale. Le taux de chômage, inférieur à 6 %, reste l’un des plus bas de France.
À cela s’ajoutent la qualité des infrastructures scolaires et universitaires, un réseau de transports performant (TER, A41, A410), et un cadre environnemental exceptionnel. Autant d’arguments qui justifient la vigueur du marché.
Un marché tendu, mais rationnel…
Malgré la hausse continue, le marché immobilier Annécien conserve une certaine rationalité.
Les acheteurs ne sont pas uniquement des investisseurs spéculatifs. La majorité d’entre eux cherchent à s’y installer durablement : jeunes cadres, familles frontalières, retraités aisés.
La ville contient les excès observés ailleurs. On ne constate pas de bulle mais une rareté structurelle. L’offre neuve reste limitée par la géographie — entre lac et montagnes — et par les règles d’urbanisme restrictives (zones protégées, loi Montagne, périmètres environnementaux).
La part du neuf dans les ventes totales est passée sous la barre des 10 %, faute de foncier disponible.
Le prix moyen des programmes neufs frôle les 8 500 €/m². Les logements anciens rénovés autour du lac atteignent des valeurs comparables.
Les quartiers d’Annecy : un marché à plusieurs vitesses
Vieille Ville et Annecy-centre
C’est le cœur historique, le plus pittoresque, le plus cher aussi. Les ruelles pavées, les canaux, les façades colorées attirent une clientèle internationale et les amateurs de patrimoine.
Les biens rénovés se vendent entre 8 000 et 10 000 €/m². Alors que les logements avec vue sur le Thiou dépassent parfois 12 000 €/m².
Les petites surfaces y sont rares et recherchées : parfaites pour un pied-à-terre ou un investissement saisonnier.
Annecy-le-Vieux
Quartier résidentiel par excellence, il offre des vues spectaculaires sur le lac et les montagnes. Calme, verdoyant, il concentre les maisons de caractère et les immeubles de standing.
Les prix varient entre 7 000 et 9 000 €/m², avec une forte demande pour les biens familiaux avec jardin ou terrasse. C’est le secteur préféré des frontaliers et des cadres.
Albigny / Triangle d’Or
Entre le lac, le centre-ville et les plages, c’est le secteur le plus prestigieux.
Les villas modernes, les appartements en attique et les biens “vue lac” s’y vendent à prix d’or. On dépasse facilement 10 000 €/m², voire 15 000 €/m² pour les biens d’exception. C’est la zone la plus exclusive de Haute-Savoie.
Cran-Gevrier / Seynod
Autrefois plus populaires, ces quartiers intégrés à la commune nouvelle “Annecy” sont aujourd’hui en pleine mutation. Les rénovations et la création de nouveaux axes de transport ont revalorisé le secteur.
Les prix y sont plus accessibles, autour de 4 800 à 5 300 €/m², ce qui attire les primo-accédants et les familles.
Novel / Teppes / Parc des Sports
Ces quartiers, longtemps délaissés, se transforment progressivement. Le plan de rénovation urbaine apporte logements modernes, espaces verts et écoles neuves.
Les prix remontent : 4 200 à 4 800 €/m², avec un potentiel de valorisation intéressant sur 5 à 7 ans.
Poisy / Epagny / Metz-Tessy
À la périphérie, ces communes allient verdure, accessibilité et services. Elles séduisent les familles et les actifs travaillant à Annecy ou Genève.
Les maisons s’y vendent entre 5 500 et 6 200 €/m², pour un cadre de vie paisible et moderne.
L’investissement locatif : une valeur patrimoniale plus qu’un rendement
À Annecy, investir, c’est sécuriser un patrimoine, pas chercher un rendement rapide.
Le marché locatif est extrêmement tendu. Les annonces de location disparaissent en moins de 48 heures.
La demande vient à la fois des étudiants, des jeunes actifs, des familles frontalières et des retraités souhaitant se rapprocher du centre.
Les loyers moyens atteignent 20 €/m², soit environ :
- 750 € pour un studio,
- 1 000 à 1 200 € pour un T2,
- 2 000 € pour une maison de 100 m².
La rentabilité brute reste modeste. Compter, entre 3 et 4 % de rendement, selon le quartier. Mis la valorisation du capital compense largement sur le long terme.
Les biens à forte efficacité énergétique (étiquettes A à C) se vendent jusqu’à 15 % plus cher. Se louent 30 % plus vite que les passoires thermiques. Celles-ci sont boudées par les locataires solvables.
La ville investit dans l’avenir
Consciente de sa pression immobilière, Annecy agit pour réguler son développement sans sacrifier son identité.
La municipalité a engagé plusieurs chantiers structurants :
- Rénovation du quartier des Teppes, avec création de logements sociaux et espaces verts ;
- Amélioration des mobilités douces (pistes cyclables, transport en commun lacustres) ;
- Objectif “ville verte” : réduction de 40 % des émissions de CO₂ d’ici 2030 ;
- Encadrement renforcé des locations saisonnières, pour protéger les résidents permanents.
Annecy reste l’un des marchés les plus sains de France. Le marché est sélectif, exigeant, mais sans emballement spéculatif.
Prix moyens de l’immobilier à Annecy par quartier (2025)
| Quartier | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Tendance |
|---|---|---|---|
| Vieille Ville / Centre historique | 8 000 – 10 000 | 10 000 – 12 000 | Stable, forte demande étrangère |
| Annecy-le-Vieux | 7 000 – 9 000 | 8 000 – 9 500 | En hausse, très recherché |
| Albigny / Triangle d’Or | 10 000 – 12 000 | 12 000 – 15 000 | Marché premium, forte rareté |
| Cran-Gevrier / Seynod | 4 800 – 5 300 | 5 000 – 5 700 | En progression, bon compromis |
| Novel / Teppes / Parc des Sports | 4 200 – 4 800 | 4 800 – 5 200 | En mutation, bon potentiel |
| Poisy / Epagny / Metz-Tessy | 5 500 – 6 000 | 5 500 – 6 200 | Stable, forte demande familiale |
Comparatif des prix immobiliers – Alpes & bassin lémanique (2025)
| Ville | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Tendance 2025 |
|---|---|---|---|
| Annecy | 6 700 | 7 200 | Marché tendu, forte demande |
| Chambéry | 3 900 | 4 300 | Progression modérée (+3 %) |
| Genève | 13 000 | 15 000 | Très forte tension, rareté |
| Grenoble | 3 100 | 3 400 | Stabilisation en 2025 |
| Lyon | 5 000 | 5 600 | Reprise légère après correction |
Conclusion : Annecy, un marché d’exception qui reste une valeur sûre
En 2025, Annecy continue d’incarner le modèle d’un marché immobilier solide, sélectif et profondément attaché à la qualité de vie. Sa rareté foncière, son attractivité économique et son image haut de gamme en font une place à part dans le paysage français. Ici, les acheteurs n’achètent pas seulement des mètres carrés : ils investissent dans un art de vivre entre lac et montagnes, dans une stabilité patrimoniale qui défie les cycles économiques.
Pour les acquéreurs, le défi reste celui de la patience : trouver le bien juste au prix juste dans un contexte de forte compétition. Pour les investisseurs, Annecy reste un choix rationnel à long terme. Les rendements sont modérés, la sécurité est maximale. Et pour les habitants, une certitude : la ville conserve cette harmonie rare entre dynamisme urbain et sérénité alpine.
Qu’on y vienne pour s’y installer, investir ou simplement respirer, Annecy ne se contente pas d’attirer — elle retient. Et tout indique qu’en 2030 comme aujourd’hui, le marché immobilier annécien restera l’un des plus prisés de France.