Immobilier à Montauban (82000) marché et tendances 2025
À Montauban (82000), dans le Tarn-et-Garonne, le marché immobilier 2025 s’organise autour du centre historique, des berges du Tarn, de la gare, des axes vers Toulouse (A20, A62) et des zones commerciales en périphérie. Ville moyenne dynamique du Grand Sud-Ouest, Montauban attire à la fois une clientèle locale et des ménages en quête d’un cadre de vie plus doux qu’en métropole toulousaine, avec des prix plus accessibles.
Dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés, les acheteurs restent attentifs au rapport qualité/prix : les biens bien situés, proches des écoles, des services et avec un DPE correct se vendent encore correctement. À l’inverse, les logements très énergivores, mal isolés ou dans des copropriétés fragiles doivent s’ajuster en prix pour trouver preneur.
Les prix au m² à Montauban : les chiffres actualisés
En 2025, le prix moyen au mètre carré à Montauban se situe globalement autour de 1 900 à 2 400 € / m² tous biens confondus, avec des écarts sensibles selon le quartier, la qualité de l’immeuble et la proximité du centre. Les appartements se négocient le plus souvent entre 1 800 et 2 300 € / m², tandis que les maisons se situent plutôt entre 2 000 et 2 600 € / m² dans les secteurs résidentiels les plus recherchés.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Centre historique / cœur de ville | Immeubles anciens, petites copropriétés, rénovations | ≈ 1 900–2 400 € / m² |
| Quartiers résidentiels proches centre | Maisons de ville, immeubles années 60–90 | ≈ 1 900–2 500 € / m² |
| Lotissements pavillonnaires et périphérie résidentielle | Maisons individuelles, terrains plus grands | ≈ 2 000–2 600 € / m² |
| Secteurs plus populaires / à rafraîchir | Collectifs, immeubles à travaux | ≈ 1 600–2 000 € / m² |
| Moyenne Montauban | Tous types de biens | ≈ 1 900–2 400 € / m² |
Pour les acquéreurs, Montauban apparaît comme une alternative plus accessible que Toulouse, avec un marché encore abordable pour une ville de cette taille. Les logements en bon état, bien desservis et correctement positionnés en prix se vendent, tandis que les biens très énergivores ou situés dans des secteurs moins recherchés doivent intégrer une décote et un budget travaux.
Immobilier à Montauban : l’évolution des prix au m²
Une progression portée par l’attractivité du Sud-Ouest, puis un marché plus sélectif avec la remontée des taux.
Entre 2019 et 2022, Montauban a connu une hausse progressive de ses prix, portée par le dynamisme du Sud-Ouest, la pression toulousaine et l’attrait pour les villes moyennes. Depuis 2023, la remontée des taux d’intérêt a calmé la dynamique : les acheteurs comparent davantage avec les communes voisines (Castelsarrasin, Moissac, Caussade…) et scrutent le DPE, le niveau de charges et la qualité de l’environnement. En 2025, les biens bien situés, entretenus et au prix du marché se vendent encore dans des délais corrects, alors que les logements surcotés ou très énergivores peuvent rester plus longtemps en vitrine.
À Montauban, les maisons séduisent les familles recherchant un jardin, un environnement calme et un accès rapide aux services et axes routiers. Les biens offrant un bon compromis entre surface, extérieur, stationnement et performance énergétique se démarquent. Les maisons plus anciennes à rénover, mal isolées ou éloignées des pôles d’emploi doivent intégrer une vraie marge de négociation pour rester attractives.
Acheter à Montauban : ce qu’il faut savoir en 2025
Acheter à Montauban, c’est miser sur une ville moyenne du Sud-Ouest avec un bassin d’emploi administratif, tertiaire et industriel, un centre historique attractif et une desserte correcte vers Toulouse et les axes nationaux. La clientèle se compose de ménages locaux, de familles originaires de la région et de primo-accédants à la recherche d’un marché encore accessible.
Le centre-ville et les abords de la gare concentrent une grande partie de l’offre d’appartements, dans des copropriétés allant de l’ancien rénové aux résidences plus récentes. Les quartiers résidentiels proches du centre et les lotissements périphériques rassemblent l’essentiel des maisons familiales. Les secteurs plus populaires ou en entrée de ville peuvent offrir des prix d’accès un peu plus bas, mais nécessitent une attention particulière à l’environnement, à la circulation et aux projets urbains.
Maisons et pavillons : surface, jardin et travaux
Sur les maisons, la sélection se fait sur la rue, la proximité des écoles et des commerces, la surface de terrain et le niveau de travaux à prévoir. Les acheteurs regardent de près le DPE, la toiture, l’isolation et le chauffage (gaz, fioul, PAC, bois). Une maison bien entretenue, au prix du marché, se revend dans de bonnes conditions, là où un bien énergivore ou très daté impose une décote significative.
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Acheter un appartement à Montauban : charges, stationnement et confort
Pour les appartements, le compromis se joue entre budget, proximité du centre, étage, luminosité, présence d’un balcon ou d’une terrasse et niveau de charges. Les copropriétés bien gérées, avec des travaux importants déjà réalisés ou provisionnés, rassurent les acheteurs. Les immeubles sans stationnement ou bruyants peuvent nécessiter un ajustement de prix pour trouver preneur.
Location à Montauban : un marché actif de ville moyenne
Le marché locatif à Montauban est alimenté par les ménages locaux, les jeunes actifs, certains étudiants et les ménages en transition professionnelle entre Tarn-et-Garonne, Lot et Haute-Garonne. La demande est soutenue sur les petites et moyennes surfaces bien placées, avec un rapport qualité/prix encore compétitif à l’échelle régionale.
En 2025, les loyers se situent en moyenne autour de 9 à 12 € / m² pour les appartements, avec des niveaux plus élevés pour les petites surfaces proches du centre et rénovées. Les maisons familiales se louent le plus souvent entre 850 et 1 300 € / mois selon la surface, le quartier et le jardin.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | Centre-ville, proximité commerces et transports | ≈ 380 à 500 € / mois | ≈ 3,7 % à 4,8 % |
| T2 | Résidences proches centre et axes | ≈ 500 à 650 € / mois | ≈ 3,5 % à 4,5 % |
| T3 / T4 | Quartiers familiaux, proche écoles | ≈ 650 à 850 € / mois | ≈ 3,3 % à 4,3 % |
Les rendements bruts restent corrects pour une ville moyenne attractive. La demande locative est toutefois exigeante sur l’état général et le confort thermique : un bien rénové, bien isolé et loué au prix du marché limite la vacance, là où un logement daté ou surcoté peut rester plus longtemps sur le marché.
Location familiale : école, mobilité et cadre de vie
Les familles privilégient les logements bien situés par rapport aux écoles, aux commerces, aux services de santé et aux axes routiers. Les T3/T4 bien agencés, avec balcon ou jardin et stationnement, restent très recherchés lorsque le loyer est en phase avec le marché local.
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Louer un appartement à Montauban : rapport qualité/prix régional
Pour les locataires, Montauban offre un compromis intéressant entre niveau de loyer, accès aux services et proximité de Toulouse à l’échelle régionale. Les biens les plus recherchés combinent proximité du centre ou des pôles d’emploi, calme relatif, bonne luminosité et état général soigné.
Marché locatif à Montauban : loyers moyens en 2025
Un marché actif, tiré par les familles et les jeunes actifs du Tarn-et-Garonne.
En 2025, Montauban reste attractive pour les locataires qui arbitrent entre coût du logement, proximité des services et cadre de vie. Les propriétaires qui soignent l’état général de leur logement, anticipent les travaux énergétiques et positionnent leur loyer au juste niveau bénéficient de délais de location généralement raisonnables.
Immobilier neuf à Montauban : une offre liée aux extensions urbaines
L’offre de logements neufs à Montauban se développe principalement dans les secteurs en extension urbaine et sur certaines opérations de renouvellement en entrée de ville. Ces résidences récentes ciblent les ménages qui souhaitent limiter les travaux, bénéficier d’une meilleure performance énergétique et profiter d’un confort moderne.
Les prix du neuf se situent généralement au-dessus de l’ancien, avec des niveaux qui peuvent atteindre 2 400–2 900 € / m² sur les meilleures localisations. Cette prime reflète la qualité du bâti, les normes énergétiques plus exigeantes et le confort d’usage.
Les quartiers les plus recherchés à Montauban
Le marché de Montauban s’articule entre le centre historique et commerçant, les quartiers résidentiels proches du centre, les lotissements pavillonnaires périphériques et les secteurs plus populaires. Les secteurs proches du centre et des principaux axes séduisent les actifs qui privilégient les services et la mobilité. Les quartiers pavillonnaires attirent les familles en quête de calme et de jardin. Les zones plus populaires offrent un accès plus abordable au marché, au prix de travaux à prévoir ou d’un environnement plus dense.
Prix moyens par quartier à Montauban
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
|
Centre historique / cœur de ville Patrimoine, commerces, services |
≈ 1 900–2 400 | ≈ 2 000–2 500 | ≈ 10–12 | ≈ 900–1 200 | Secteur recherché, marché dynamique sur les biens rénovés. |
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Quartiers résidentiels proches centre Maisons de ville, rues résidentielles |
≈ 1 800–2 300 | ≈ 2 000–2 600 | ≈ 9–11 | ≈ 900–1 250 | Marché très familial, bonne demande pour les maisons avec jardin. |
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Lotissements pavillonnaires périphériques Maisons, terrains plus grands |
≈ 1 700–2 200 | ≈ 2 000–2 600 | ≈ 9–11 | ≈ 850–1 200 | Intérêt pour les familles motorisées, qualité de vie en avant. |
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Secteurs plus populaires / entrées de ville Habitat mixte, copropriétés à suivre |
≈ 1 600–2 000 | ≈ 1 800–2 300 | ≈ 8,5–10,5 | ≈ 800–1 100 | Prix d’accès plus bas, potentiel pour investisseurs vigilants sur l’environnement et le DPE. |
|
Moyenne Montauban Ensemble de la commune |
≈ 1 800–2 300 | ≈ 2 000–2 600 | ≈ 9–12 | ≈ 850–1 300 | Ville moyenne attractive, marché sélectif sur l’emplacement et la qualité du bâti. |
Prix immobiliers autour de Montauban : comparatif des secteurs voisins en 2025
Autour de Montauban, plusieurs communes du Tarn-et-Garonne et des départements voisins offrent des marchés immobiliers complémentaires : certaines plus chères mais très recherchées, d’autres plus rurales et abordables. Comparer les prix au m² permet de situer Montauban dans ce paysage du Grand Sud-Ouest.
Quelques repères pour situer Montauban dans son environnement immobilier :
| Ville / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Montauban | ≈ 1 900–2 400 € | Ville moyenne dynamique, marché encore accessible |
| Toulouse | ≈ 3 200–4 200 € | Grande métropole régionale, niveau de prix nettement supérieur |
| Agen | ≈ 1 700–2 200 € | Ville moyenne de Lot-et-Garonne, niveau de prix proche |
| Castelsarrasin | ≈ 1 400–1 900 € | Ville plus petite, marché plus abordable |
| Moissac | ≈ 1 300–1 800 € | Ville patrimoniale, prix plus doux, marché plus étroit |
| Albi | ≈ 1 900–2 500 € | Préfecture du Tarn, marché comparable sur certains segments |
Les projets urbains qui influencent les prix à Montauban
Les projets urbains à Montauban portent sur la requalification de certains axes, la modernisation des équipements, l’amélioration des mobilités douces et la valorisation du centre-ville. Certaines opérations de renouvellement urbain et de création de nouveaux quartiers résidentiels contribuent à renforcer l’attractivité de la ville.
Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, suivre ces opérations (programmes neufs, aménagements de voirie, équipements publics) permet d’identifier les secteurs susceptibles de mieux tirer leur épingle du jeu à moyen terme.
Construire une maison à Montauban et dans les communes voisines
Construire une maison à Montauban reste possible, avec une offre de terrains encore présente en périphérie et dans quelques quartiers en extension. De nombreux projets se reportent également sur les communes voisines du Tarn-et-Garonne, tout en conservant un accès correct aux services montalbanais.
Comme pour tout projet de construction, il est indispensable de vérifier le PLU, les hauteurs autorisées, l’emprise au sol, les règles de stationnement et les éventuelles servitudes ou contraintes techniques (réseaux, inondabilité, etc.).
Investir à Montauban : un marché de ville moyenne du Sud-Ouest
Investir à Montauban, c’est se positionner sur un marché de ville moyenne avec des tickets d’entrée modérés, des loyers raisonnables et une demande locative portée par les familles et les jeunes actifs. Les meilleures opportunités se trouvent souvent sur les petites et moyennes surfaces bien situées ou sur les biens à travaux bien négociés et correctement rénovés.
Les grands appartements familiaux et les maisons relèvent davantage d’une logique patrimoniale à long terme, avec un potentiel de revente lié à l’emplacement, au DPE et à l’état général. Dans tous les cas, la clé reste de ne pas surpayer à l’achat, de bien calibrer le budget travaux et de cibler des secteurs portés par les services et les projets urbains.
Conclusion : Montauban, un marché accessible à suivre dans le Sud-Ouest
En 2025, Montauban apparaît comme une option sérieuse pour les ménages qui cherchent un compromis entre prix, cadre de vie et proximité de Toulouse. Le marché reste dynamique, mais plus sélectif : l’emplacement précis, l’état du bien, le DPE et le niveau de charges font la différence.
Qu’il s’agisse d’un achat en résidence principale, d’un investissement locatif ou d’une location, réussir son projet à Montauban suppose de bien comparer les quartiers, d’anticiper le coût global (achat, travaux, charges, fiscalité) et de rester réaliste sur le niveau de prix. Bien préparé, un projet à Montauban peut constituer une brique solide dans une stratégie patrimoniale dans le Sud-Ouest.