Immobilier Saint-Raphaël (83700), les tendances 2025 en immobilier
À Saint-Raphaël (83700), sur la Côte d’Azur varoise, le marché immobilier 2025 s’organise autour du centre-ville et du front de mer, de la gare Saint-Raphaël–Valescure (TGV, TER), des quartiers résidentiels de l’Estérel et des ensembles plus récents vers Valescure et Boulouris. La ville alterne résidences littorales, immeubles de centre-ville, quartiers pavillonnaires et lotissements, avec des niveaux de prix très sensibles à la vue, à la distance à la mer et au standing.
La combinaison climat méditerranéen, littoral attractif, proximité de Fréjus, Cannes et du massif de l’Estérel continue d’attirer résidences principales, résidences secondaires et investisseurs. Dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés, le marché devient plus sélectif : les biens bien situés, rénovés et avec un DPE correct se vendent, tandis que les logements datés, mal isolés ou surcotés doivent s’ajuster.
Les prix au m² à Saint-Raphaël : les chiffres actualisés
En 2025, le prix moyen au mètre carré à Saint-Raphaël se situe globalement autour de 4 800 à 6 500 € / m² tous biens confondus, avec des écarts très marqués selon le quartier, la vue mer, la proximité des plages et l’état du bâti. Les appartements se négocient le plus souvent entre 5 000 et 7 000 € / m² sur les secteurs les plus prisés, tandis que les maisons se situent plutôt entre 4 500 et 6 500 € / m² dans les quartiers résidentiels et de villas.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Centre-ville / front de mer | Immeubles récents, résidences avec vue | ≈ 5 500–7 000 € / m² |
| Valescure, Boulouris, quartiers résidentiels | Maisons individuelles, villas, petites résidences | ≈ 4 800–6 500 € / m² |
| Secteurs plus anciens / ensembles collectifs | Collectifs, logements à rafraîchir | ≈ 4 200–5 300 € / m² |
| Limites Fréjus, zones plus périphériques | Habitat mixte, maisons et petits collectifs | ≈ 4 300–5 500 € / m² |
| Moyenne Saint-Raphaël | Tous types de biens | ≈ 4 800–6 500 € / m² |
Pour les acquéreurs, Saint-Raphaël reste un marché de station balnéaire prisé, avec une forte prime pour les emplacements de qualité (vue mer, proximité plage, centre). Les biens au bon prix, bien situés et en bon état se vendent encore correctement, tandis que les logements très énergivores, bruyants ou trop éloignés des services doivent intégrer une décote et un budget travaux.
Immobilier à Saint-Raphaël : l’évolution des prix au m²
Une forte progression avant la remontée des taux, puis un marché plus sélectif, surtout sur les biens de standing.
Entre 2019 et 2022, Saint-Raphaël a connu une hausse marquée de ses prix, portée par l’engouement pour les résidences secondaires, le télétravail partiel et la recherche d’un meilleur cadre de vie sur la Côte d’Azur. Depuis 2023, la hausse des taux a ralenti la dynamique : les acquéreurs comparent davantage avec Fréjus, Sainte-Maxime ou Cannes, et scrutent de près le DPE, le niveau de charges, le bruit et la proximité de la mer. En 2025, les biens bien situés et correctement valorisés trouvent encore preneur, tandis que les logements surcotés ou trop énergivores restent plus longtemps sur le marché.
À Saint-Raphaël, les maisons et villas restent très convoitées, notamment celles qui combinent extérieur généreux, piscine, stationnement et environnement calme tout en restant proches des axes et des services. Les biens offrant un bon niveau de prestations et une performance énergétique correcte se distinguent, alors que les villas très datées, sans travaux récents, imposent désormais une décote significative pour séduire.
Acheter à Saint-Raphaël : ce qu’il faut savoir en 2025
Acheter à Saint-Raphaël, c’est miser sur une ville balnéaire réputée, attractive pour les résidences principales comme pour les résidences secondaires. La clientèle se compose de ménages locaux, de retraités, de cadres et d’investisseurs français ou étrangers à la recherche d’un pied-à-terre sur la Côte d’Azur.
Le centre-ville, le front de mer et les secteurs proches de la gare concentrent une grande partie de l’offre d’appartements. Les quartiers résidentiels comme Valescure, Boulouris ou les collines de l’Estérel rassemblent l’essentiel des maisons et villas, souvent avec jardin et piscine. Les ensembles plus anciens ou plus éloignés des plages peuvent offrir des prix d’accès légèrement plus modérés, mais demandent une vigilance accrue sur l’environnement, les travaux et les charges.
Maisons et villas : emplacement, vue et prestations
Sur les maisons, la sélection se fait sur la vue (mer ou colline), le calme, la distance mer, la taille du terrain, la piscine éventuelle et le niveau de rénovation. Les acheteurs regardent de près le DPE, la qualité de la construction, les menuiseries et les équipements (climatisation, chauffage, isolation). Une maison bien rénovée, au bon prix, reste un produit rare, alors qu’une villa très datée devra souvent intégrer une enveloppe travaux importante.
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Acheter un appartement à Saint-Raphaël : étage, vue et charges
Pour les appartements, le compromis se joue entre étage, vue (mer ou dégagée), distance plage, présence d’ascenseur, extérieur (balcon, terrasse, jardin) et niveau de charges. Les résidences avec piscine, gardien ou prestations de standing peuvent justifier une prime de prix, mais les acquéreurs restent attentifs au montant annuel des charges et aux travaux futurs.
Location à Saint-Raphaël : un marché entre résidence principale et saisonnier
Le marché locatif à Saint-Raphaël est porté à la fois par les ménages locaux (actifs, familles, retraités) et par la location saisonnière en haute saison. La tension varie selon les périodes : plus forte sur les petites surfaces bien situées et les logements familiaux près des écoles et des commodités, très soutenue l’été sur les biens proches de la mer.
En 2025, les loyers longue durée se situent en moyenne autour de 15 à 19 € / m² pour les appartements, avec des niveaux supérieurs pour les petites surfaces rénovées et très bien placées. Les maisons familiales se louent le plus souvent entre 1 200 et 1 900 € / mois selon la surface, la localisation et les prestations.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | Centre-ville, proximité plage et gare | ≈ 600 à 800 € / mois | ≈ 3,5 % à 4,5 % |
| T2 | Résidences proches mer et services | ≈ 800 à 1 050 € / mois | ≈ 3,3 % à 4,3 % |
| T3 / T4 | Quartiers familiaux, Valescure / Boulouris | ≈ 1 050 à 1 400 € / mois | ≈ 3,0 % à 4,0 % |
Les rendements bruts en location nue ou meublée à l’année restent modérés pour un marché côtier prisé. Certains investisseurs arbitrent avec la location saisonnière ou de moyenne durée, mais doivent alors intégrer la fiscalité, la réglementation et la gestion plus active.
Location familiale : écoles, services et accessibilité
Les familles privilégient les quartiers offrant un bon accès aux écoles, aux commerces, aux équipements de santé et aux axes de circulation. Les T3/T4 bien agencés, avec extérieur, stationnement et un bon niveau de confort restent très recherchés lorsque le loyer est positionné de manière réaliste.
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Louer un appartement à Saint-Raphaël : bien choisir le quartier
Pour les locataires, Saint-Raphaël offre un cadre de vie attractif mais avec des loyers en cohérence avec son statut de ville balnéaire. Les biens les plus recherchés combinent proximité plage ou centre, calme relatif, bonne luminosité et résidence bien entretenue.
Marché locatif à Saint-Raphaël : loyers moyens en 2025
Un marché animé, avec un équilibre délicat entre location à l’année et saisonnier.
En 2025, Saint-Raphaël reste attractive pour les locataires qui recherchent un compromis entre qualité de vie, climat et accès à l’emploi local ou dans le bassin Fréjus–Saint-Raphaël. Les propriétaires qui entretiennent leurs biens, améliorent leur performance énergétique et pratiquent un loyer cohérent réduisent le risque de vacance locative, même hors saison estivale.
Immobilier neuf à Saint-Raphaël : une offre ciblée et souvent haut de gamme
L’offre de logements neufs à Saint-Raphaël se concentre sur des opérations ciblées, souvent situées à proximité des axes principaux, du centre ou des quartiers résidentiels prisés. Ces résidences récentes répondent aux attentes de confort et de performance énergétique des acquéreurs, mais avec une prime de prix sensible.
Les prix du neuf se situent généralement au-dessus de l’ancien, avec des niveaux qui peuvent atteindre 6 500–7 500 € / m² sur les meilleures localisations (proximité mer, centre, vue dégagée). Cette prime reflète la qualité du bâti, les normes énergétiques plus exigeantes et le confort d’usage (ascenseur, parking, extérieurs, prestations).
Les quartiers les plus recherchés à Saint-Raphaël
Le marché de Saint-Raphaël s’articule entre le centre-ville et le front de mer, les quartiers résidentiels verdoyants (Valescure, Boulouris), les secteurs plus urbains vers Fréjus et les zones de collines proches de l’Estérel. Les secteurs proches des plages, du port et du centre concentrent la demande de résidences secondaires et d’appartements de standing. Les quartiers résidentiels de villas attirent les familles et les acheteurs en quête d’un cadre de vie plus calme. Les zones plus anciennes ou plus éloignées offrent un accès un peu plus abordable au marché, mais demandent une vigilance sur les travaux et l’environnement.
Prix moyens par quartier à Saint-Raphaël
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
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Centre-ville / front de mer Port, plages, commerces, gare |
≈ 5 500–7 000 | ≈ 5 300–6 800 | ≈ 16–19 | ≈ 1 400–1 900 | Secteur très recherché, forte prime vue mer et proximité plage. |
|
Valescure / Boulouris Quartiers résidentiels, villas et résidences calmes |
≈ 5 000–6 300 | ≈ 4 800–6 500 | ≈ 15–18 | ≈ 1 300–1 800 | Marché familial et de résidences secondaires, forte demande pour maisons avec jardin et piscine. |
|
Secteurs plus anciens / collectifs Immeubles collectifs, parc plus daté |
≈ 4 200–5 300 | ≈ 4 300–5 400 | ≈ 14–17 | ≈ 1 200–1 600 | Prix d’accès plus bas, potentiel pour investisseurs attentifs aux travaux et à la copropriété. |
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Limites Fréjus / zones périphériques Mix logements collectifs et pavillonnaires |
≈ 4 300–5 500 | ≈ 4 400–5 700 | ≈ 14–18 | ≈ 1 200–1 700 | Secteur intermédiaire, à analyser rue par rue selon les services, le bruit et l’accès mer. |
|
Moyenne Saint-Raphaël Ensemble de la commune |
≈ 5 000–6 800 | ≈ 4 500–6 500 | ≈ 15–19 | ≈ 1 200–1 900 | Ville balnéaire de la Côte d’Azur, marché sensible à l’emplacement et à la vue. |
Prix immobiliers autour de Saint-Raphaël : comparatif des secteurs voisins en 2025
Autour de Saint-Raphaël, plusieurs communes du Var et de la Côte d’Azur offrent des marchés immobiliers proches ou plus haut de gamme, selon la notoriété et la situation littorale. Comparer les prix au m² permet de positionner Saint-Raphaël par rapport aux stations voisines.
Quelques repères pour situer Saint-Raphaël dans son environnement immobilier :
| Ville / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Saint-Raphaël | ≈ 4 800–6 500 € | Station balnéaire cotée, forte prime emplacements mer et quartiers résidentiels prisés |
| Fréjus | ≈ 4 300–5 800 € | Ville voisine, marché varié entre littoral, centre et quartiers plus récents |
| Roquebrune-sur-Argens / Les Issambres | ≈ 4 500–6 500 € | Forte attractivité des secteurs littoraux, prix élevés sur les emplacements de vue |
| Sainte-Maxime | ≈ 5 000–7 000 € | Station très prisée du golfe de Saint-Tropez, positionnement plutôt haut de gamme |
| Cannes | ≈ 5 500–9 000 € | Marché international de prestige, prix nettement supérieurs sur la Croisette et le centre |
| Saint-Tropez | Souvent > 10 000 € | Segment très haut de gamme, marché de luxe sans réel point de comparaison |
| Puget-sur-Argens | ≈ 3 800–4 800 € | Commune plus en retrait du littoral, accès plus abordable au marché varois |
Les projets urbains qui influencent les prix à Saint-Raphaël
Les projets urbains à Saint-Raphaël portent sur la requalification de certains axes littoraux, la valorisation du front de mer et des ports, l’amélioration des mobilités douces et la modernisation des équipements de quartier. Les aménagements visant à mieux gérer la fréquentation estivale et le stationnement pèsent aussi dans l’attractivité des secteurs.
Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, suivre ces opérations (programmes neufs, réaménagement des espaces publics, valorisation des quais et plages) permet d’identifier les quartiers susceptibles de mieux tenir leurs prix à moyen terme.
Construire une maison à Saint-Raphaël et dans les communes voisines
Construire une maison à Saint-Raphaël reste possible mais l’offre de terrains est rare et souvent issue de divisions parcellaires ou de petits lotissements, avec des contraintes fortes liées à la topographie et à la protection de l’environnement. De nombreux projets se reportent vers des communes voisines un peu moins tendues, tout en conservant un accès raisonnable aux plages et aux services.
Comme pour tout projet de construction en zone littorale et en secteur sensible, il est indispensable de vérifier le PLU, les règles d’urbanisme, les contraintes liées aux risques (incendie, inondation, mouvements de terrain), l’emprise au sol et les hauteurs autorisées.
Investir à Saint-Raphaël : un marché balnéaire à dimension patrimoniale
Investir à Saint-Raphaël, c’est se positionner sur un marché balnéaire où la dimension patrimoniale compte autant que le rendement immédiat. Les tickets d’entrée sont élevés sur les meilleurs emplacements, mais la demande pour les résidences secondaires et les locations saisonnières reste solide.
Les petites surfaces bien situées (plage, centre, gare) peuvent offrir des rendements corrects, surtout en combinant location à l’année et usage personnel. Les villas et grands appartements relèvent davantage d’une logique de valorisation patrimoniale, avec une attention particulière à l’emplacement, au DPE et à la qualité des prestations pour sécuriser la revente.
Conclusion : Saint-Raphaël, un marché côtier attractif mais exigeant
En 2025, Saint-Raphaël apparaît comme une valeur sûre pour les acquéreurs en quête de soleil et de mer, avec un marché qui reste soutenu sur les emplacements de qualité. La contrepartie : des niveaux de prix élevés pour la région et un marché plus sélectif sur l’emplacement, le DPE et l’état du bien.
Qu’il s’agisse d’un achat de résidence principale, d’un pied-à-terre ou d’un investissement locatif, réussir son projet à Saint-Raphaël suppose de bien analyser le quartier, la vue, la distance à la mer, le coût global (achat, travaux, charges, fiscalité) et les perspectives de revente. Bien préparé, un projet immobilier à Saint-Raphaël peut constituer une brique patrimoniale solide sur la Côte d’Azur.