Immobilier à Avignon (84) : un marché au cœur du Sud, entre attractivité et modération
Avignon séduit toujours autant. Entre patrimoine historique, douceur provençale et situation géographique stratégique. La cité des papes attire chaque année de nouveaux habitants en quête de soleil et de qualité de vie. Pourtant, derrière les ruelles médiévales et les placettes ombragées. Le marché immobilier avignonnais a connu ces dernières années une évolution contrastée. Des prix accessibles mais en hausse, une forte tension locative. Et une attractivité croissante pour les investisseurs en quête de rendement.
En 2025, Avignon reste l’une des villes les plus abordables du Sud de la France. Tout en profitant du rayonnement économique de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Et de la proximité d’axes majeurs comme Marseille, Nîmes ou Montpellier. Une position à la fois centrale et stratégique, qui continue de soutenir un marché immobilier dynamique. Même dans un contexte national de ralentissement.
À retenir – Marché immobilier à Avignon en 2025
Prix moyen : 3 000 €/m² (appartements), 3 300 €/m² (maisons).
Évolution : +3,5 % sur un an, progression douce mais régulière.
Quartiers phares : Intra-muros, Carmes, Banasterie, Montfavet.
Rendement locatif : 5 à 6 % selon le secteur.
Loyer moyen : 13 €/m², tension forte sur les petites surfaces.
Atouts : patrimoine, tramway, attractivité touristique, prix raisonnables.
En résumé : Avignon reste une valeur sûre du Sud, alliant charme, rentabilité et accessibilité.
Un marché équilibré et en pleine transition
Avec un prix moyen autour de 3 000 €/m² pour un appartement. Et 3 300 €/m² pour une maison, Avignon offre encore un rapport qualité/prix particulièrement intéressant.
Le marché, autrefois freiné par une image contrastée, a profondément changé. L’arrivée de nouveaux habitants, souvent venus d’Île-de-France ou du nord de la France. Cela redynamisé la demande, notamment dans les secteurs intra-muros et dans les quartiers résidentiels proches du centre.
Les notaires du Vaucluse observent depuis 2022 une hausse contenue des prix (+4 % par an en moyenne). Celle-ci soutenue par un manque d’offres dans les biens de qualité. Cette stabilité attire autant les familles que les investisseurs, séduits par une rentabilité locative comprise entre 5 et 6 %. Elle est supérieure à la moyenne des grandes métropoles françaises.
Le marché avignonnais se distingue par sa forte segmentation. Les appartements anciens dans le centre historique conservent une valeur patrimoniale élevée. Tandis que les maisons récentes de périphérie offrent de vastes surfaces à des prix encore accessibles.
C’est cette diversité, à la fois architecturale et socio-économique, qui permet à Avignon de rester résiliente face aux cycles immobiliers.
L’influence du patrimoine et du tourisme
Impossible de parler d’Avignon sans évoquer son patrimoine exceptionnel. Le Palais des Papes, le Pont Saint-Bénézet, les remparts et le festival mondialement connu façonnent une identité unique.
Ce cadre historique attire chaque année près de 4 millions de visiteurs. Ce qui fait de la ville un haut lieu du tourisme culturel européen.
Cet attrait a des conséquences directes sur l’immobilier. Les locations saisonnières, les résidences secondaires et les investissements locatifs meublés représentent une part importante du marché intra-muros.
Les biens bien situés, rénovés et au cachet authentique s’arrachent, notamment parmi les investisseurs parisiens et lyonnais. Ils voient Avignon comme une alternative charmante et rentable à Aix-en-Provence ou Arles.
Les petites surfaces de caractère. Studios ou T2 avec pierres apparentes, voûtes, cour intérieure . Ils e négocient entre 3 500 et 4 000 €/m². Et se louent facilement à des touristes ou à de jeunes actifs.
En revanche, les quartiers situés hors remparts. Autrefois délaissés, connaissent une revalorisation progressive. Portée par les projets urbains et la réhabilitation de nombreux immeubles anciens.
Les quartiers d’Avignon : un marché à plusieurs visages
Le marché immobilier avignonnais se divise clairement entre intra-muros et extra-muros, chacun ayant ses spécificités et ses clientèles.
Intra-muros : le charme historique
Le cœur d’Avignon, c’est la carte postale. Derrière les remparts, les ruelles pavées abritent hôtels particuliers, petits immeubles du XVIIe siècle et appartements anciens de caractère.
Les prix oscillent entre 3 000 et 4 500 €/m², selon l’état du bien et sa localisation.
Les quartiers des Carmes, de la Balance ou de la Banasterie figurent parmi les plus recherchés pour leur authenticité. Et leur proximité immédiate avec les commerces et les lieux culturels.
Le revers de la médaille : le stationnement difficile et les charges d’entretien plus élevées dans les immeubles anciens.
Les investisseurs privilégient ici les biens rénovés, destinés à la location courte durée ou aux étudiants.
L’université d’Avignon, installée dans le centre, maintient une demande constante pour les petites surfaces bien situées.
Extra-muros : la montée en puissance des quartiers périphériques
En dehors des remparts, Avignon se modernise.
Les secteurs de Saint-Ruf, Rocade Sud, Saint-Véran, Monclar et Courtine. Ces quartiers concentrent aujourd’hui une grande partie des programmes neufs et des rénovations urbaines.
Les prix y sont plus accessibles, autour de 2 400 à 2 800 €/m². Et la qualité du cadre de vie progresse.
La présence de la gare TGV à seulement 6 minutes du centre (quartier Courtine) dynamise ce secteur. Tout comme l’arrivée de la ligne de tramway reliant Saint-Chamand à Saint-Ruf.
Les maisons de faubourg séduisent les familles en quête d’espace et de tranquillité. Tandis que les appartements récents attirent les primo-accédants.
Avignon extra-muros devient ainsi un territoire d’équilibre, où les prix restent stables malgré une forte demande.
Montfavet et les environs : le choix de la sérénité
Ancien village rattaché à Avignon, Montfavet conserve un esprit provençal très marqué.
Le marché y est dominé par les maisons de lotissement. Et les pavillons sur de grandes parcelles, à partir de 3 000 €/m².
Le quartier séduit les familles et les jeunes couples. Attirés par la proximité du centre, les écoles et le cadre verdoyant.
C’est également une zone très recherchée pour les investissements en résidence senior ou médicale. En raison de la présence de cliniques et établissements spécialisés.
Une forte demande locative soutenue par les étudiants et les actifs
La ville accueille plus de 10 000 étudiants chaque année, répartis entre les sites universitaires et les écoles spécialisées.
Cette population maintient une demande régulière sur les studios et T2. En particulier dans les quartiers intra-muros ou à proximité du tramway.
Le loyer moyen s’établit autour de 13 €/m². Mais peut grimper à 18 €/m² pour les logements meublés haut de gamme ou saisonniers.
Les investisseurs apprécient cette stabilité du rendement, d’autant que le marché locatif d’Avignon reste équilibré, sans vacance excessive.
Les dispositifs de défiscalisation, comme le Pinel ancien réhabilité ou la location meublée non professionnelle (LMNP), y sont très utilisés. Notamment pour les petites surfaces du centre-ville.
Avec un rendement brut moyen de 5,5 %, Avignon offre aujourd’hui un compromis rare entre rentabilité et sécurité patrimoniale.
| Ville | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Évolution annuelle |
|---|---|---|---|
| Avignon | 3 000 | 3 300 | +3,5 % |
| Villeneuve-lès-Avignon | 3 900 | 4 400 | +2,8 % |
| Le Pontet | 2 400 | 2 600 | +3,2 % |
| Sorgues | 2 500 | 2 700 | +2,9 % |
| Morières-lès-Avignon | 2 700 | 2 950 | +3,1 % |
Les villes voisines : concurrence et complémentarité
L’agglomération du Grand Avignon s’étend sur plusieurs communes attractives. Où les prix au m² restent souvent plus doux tout en profitant de la dynamique du bassin d’emploi.
Des villes comme Le Pontet, Villeneuve-lès-Avignon, Sorgues ou Morières-lès-Avignon offrent des alternatives sérieuses pour les acquéreurs cherchant espace et tranquillité.
À Villeneuve-lès-Avignon, de l’autre côté du Rhôn. Les biens d’exception atteignent 4 500 €/m² dans les quartiers résidentiels avec vue sur la Cité des Papes.
Le Pontet et Sorgues, plus populaires, permettent d’accéder à des maisons familiales entre 2 200 et 2 600 €/m². Tandis que Morières-lès-Avignon attire les primo-accédants grâce à un tissu pavillonnaire dense et un cadre semi-rural.
Cette complémentarité intra-métropolitaine permet à Avignon de conserver un positionnement équilibré. Cœur patrimonial et culturel d’un territoire qui reste accessible, même à quelques kilomètres.
| Ville | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Évolution annuelle | Rendement locatif moyen |
|---|---|---|---|---|
| Avignon | 3 000 | 3 300 | +3,5 % | 5,5 % |
| Villeneuve-lès-Avignon | 3 900 | 4 400 | +2,8 % | 4,2 % |
| Le Pontet | 2 400 | 2 600 | +3,2 % | 6,0 % |
| Sorgues | 2 500 | 2 700 | +2,9 % | 5,8 % |
| Cavaillon | 2 900 | 3 200 | +3,0 % | 5,0 % |
| Orange | 2 800 | 3 000 | +2,5 % | 5,3 % |
| 2 950 | 3 100 | +3,6 % | 5,4 % | |
| Arles | 3 400 | 3 700 | +4,1 % | 4,6 % |
Des prix qui progressent, mais un marché toujours accessible
En 2025, Avignon affiche des prix immobiliers en hausse modérée, confirmant une tendance de fond : la ville attire, mais reste abordable.
En moyenne, les valeurs ont progressé de 3,5 % sur un an, un rythme inférieur à celui d’Aix-en-Provence ou de Montpellier, mais bien supérieur à celui observé à Nîmes.
Cette modération rend le marché avignonnais plus stable, moins exposé aux corrections, et particulièrement intéressant pour les investisseurs prudents ou les primo-accédants.
La majorité des transactions concernent des appartements anciens de 2 à 3 pièces, entre 160 000 et 240 000 euros, souvent achetés pour de la location meublée.
Les maisons, plus rares en centre-ville, voient leurs prix grimper à 3 500 €/m², notamment autour de la ceinture verte ou à Montfavet.
Le neuf, quant à lui, oscille entre 4 000 et 4 500 €/m², notamment sur les programmes de la Rocade Sud, où la demande est portée par des ménages jeunes et actifs.
L’évolution du marché reste très dépendante de la qualité du bien.
Les logements bien situés, rénovés et énergétiquement performants trouvent preneur immédiatement, tandis que les biens mal isolés ou en copropriété vieillissante peinent davantage à séduire.
L’impact du tramway et du développement urbain
Le tramway d’Avignon, dont la première ligne a été inaugurée en 2019, joue un rôle structurant sur l’évolution du marché.
La desserte des quartiers périphériques, notamment Saint-Ruf, Saint-Chamand et Monclar, a contribué à réduire les écarts de valeur entre le centre et la périphérie.
Les programmes neufs situés à proximité directe du tramway bénéficient d’une prime de 10 à 15 %, les acheteurs recherchant désormais la mobilité autant que la surface.
Par ailleurs, la municipalité poursuit son plan de requalification urbaine :
– rénovation des places et façades intra-muros,
– transformation des anciennes friches industrielles,
– développement du quartier de Courtine autour de la gare TGV,
– création d’espaces verts supplémentaires autour des remparts.
Ces initiatives redessinent le visage d’Avignon et participent à un rééquilibrage du marché, en offrant une image plus cohérente et plus verte, où la qualité de vie s’améliore sans dénaturer le patrimoine.
Un positionnement stratégique entre deux métropoles
Avignon bénéficie d’une situation géographique rare : à moins d’une heure de Marseille comme de Montpellier, et au carrefour du Gard et du Vaucluse.
La gare TGV, à cinq minutes du centre, relie Paris en 2h40 et Lyon en 1h10, ce qui favorise l’installation de cadres qui choisissent d’y vivre tout en travaillant à distance ou à temps partiel dans de grandes métropoles.
Cette mobilité renforcée explique l’essor du télétravail et la hausse des acquisitions de résidences principales “mi-urbaines, mi-vacancières”.
Le climat, la culture et la proximité du Luberon ou de la Camargue complètent un tableau très attractif pour les nouveaux arrivants.
Les agents immobiliers constatent une hausse notable des acquéreurs extérieurs à la région : près de 30 % des transactions sont désormais réalisées par des acheteurs venant d’autres départements, notamment d’Île-de-France et du Rhône.
Les perspectives d’ici 2030
Les projections laissent entrevoir une progression des prix de 10 à 12 % d’ici 2030, soutenue par la demande résidentielle et la rareté des biens bien situés.
Le marché locatif, lui, restera tendu, notamment pour les petites surfaces.
Les investisseurs peuvent tabler sur des rendements de 5 à 6 % bruts, avec une forte sécurité de location, surtout autour des axes du tramway ou à proximité des établissements scolaires.
Les grands enjeux pour Avignon seront :
– la rénovation énergétique des logements anciens,
– la maîtrise de la pression touristique,
– et la densification maîtrisée de certains quartiers périphériques.
À terme, Avignon pourrait s’imposer comme une référence de l’immobilier intermédiaire provençal, conjuguant qualité de vie, rentabilité et modération des prix.