Immobilier à Paris 10e (75010) un arrondissement vivant, populaire, créatif et en pleine transformation
Le 10e arrondissement de Paris (75010) s’impose comme un secteur en pleine évolution, entre gares parisiennes, Canal Saint-Martin, faubourgs populaires et quartiers en mutation. C’est un arrondissement contrasté, où coexistent rues calmes proches du canal, axes très animés autour des gares et îlots résidentiels plus paisibles.
Entre Gare du Nord, Gare de l’Est, Canal Saint-Martin, Château d’Eau ou encore Louis-Blanc, le 10e attire une clientèle variée de jeunes actifs, familles urbaines et investisseurs locatifs, séduits par la centralité, les transports et l’ambiance cosmopolite du quartier.
Les prix au m² dans le 10e arrondissement de Paris : les chiffres 2025
En 2025, le prix moyen au mètre carré dans le 10e arrondissement se situe globalement autour de 8 800 à 9 800 € / m² pour un appartement, avec des écarts sensibles entre les secteurs proches du canal, les abords des gares et les rues plus populaires.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Canal Saint-Martin / Quai de Jemmapes / Quai de Valmy | Appartement de charme, étage élevé | ≈ 9 800–10 800 € / m² |
| Louis-Blanc / Jaurès / Hôpital Saint-Louis | Appartements familiaux et T2/T3 rénovés | ≈ 9 200–10 200 € / m² |
| Gare de l’Est / Château d’Eau | Mix tertiaire / résidentiel, petites surfaces | ≈ 8 700–9 600 € / m² |
| Gare du Nord / La Chapelle (limite 18e) | Immeubles plus hétérogènes, lots à rénover | ≈ 8 300–9 300 € / m² |
| Secteurs plus populaires ou à travaux | Appartements à rafraîchir, plans à optimiser | ≈ 8 000–8 700 € / m² |
Après une phase de hausse marquée jusqu’en 2021, le 10e a lui aussi connu un ajustement de ses prix. Les biens de qualité, bien placés et bien notés en DPE se maintiennent toutefois à des valeurs élevées, tandis que les logements à travaux ou mal situés subissent davantage la correction.
Immobilier à Paris 10e : l’évolution des prix au m²
Un arrondissement central en transition, qui corrige après les sommets tout en restant porté par sa localisation stratégique.
Entre 2019 et 2021, le 10e a profité d’un fort engouement pour les quartiers de canal, la proximité des gares et la centralité rive droite. Depuis 2022, la hausse des taux et l’attention accrue aux performances énergétiques ont entraîné une correction, particulièrement sur les biens énergivores ou à travaux. Les appartements bien placés, en bon état, restent en revanche très demandés.
Le cœur du marché résidentiel du 10e se concentre autour du Canal Saint-Martin, de Louis-Blanc / Jaurès et des rues limitrophes du 9e et du 11e, où se mêlent vie de quartier, commerces, cafés et accès rapides aux transports.
Acheter dans le 10e arrondissement de Paris : ce qu’il faut savoir en 2025
Le 10e attire une clientèle très diversifiée : jeunes actifs, cadres, familles urbaines, investisseurs locatifs, mais aussi acheteurs en quête de quartiers « en devenir ». L’arrondissement bénéficie d’une excellente desserte (Gare du Nord, Gare de l’Est, nombreuses lignes de métro) et d’un tissu commercial dense.
La contrepartie est une forte hétérogénéité de l’environnement immédiat d’une rue à l’autre : certains micro-secteurs sont très calmes et résidentiels, d’autres très animés voire bruyants, notamment près des gares et des grands axes. L’analyse fine du micro-quartier, du niveau de bruit et de la qualité de l’immeuble est indispensable.
Acheter un appartement dans le 10e arrondissement
Les valeurs sûres restent les immeubles en pierre de taille ou brique bien entretenus, les étages élevés avec ascenseur, les plans rationnels et les biens bénéficiant d’une bonne performance énergétique. Les appartements avec balcon ou vue dégagée sur le canal se positionnent dans le haut de la fourchette de prix.
Avant d’acheter, il est recommandé de passer sur place à différents moments de la journée pour évaluer l’ambiance réelle : circulation, livraisons, sorties de bars, proximité de gares et de flux piétons.
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Acheter un bien atypique ou de caractère dans le 10e
Le 10e offre aussi quelques biens atypiques : appartements d’atelier, duplex sous combles, locaux transformés en habitation, ou logements en cour arborée. Sur ces produits, le coup de cœur joue un rôle important, mais il faut rester vigilant sur la conformité administrative, le règlement de copropriété et les performances énergétiques.
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Location dans le 10e arrondissement de Paris : un marché très dynamique
Le marché locatif du 10e est particulièrement tendu sur les studios et T2 meublés, très demandés par les jeunes actifs et les étudiants, ainsi que par les salariés en mobilité liés aux gares. Les T3 et T4 de qualité trouvent rapidement preneur, surtout lorsqu’ils sont situés près du canal ou dans des rues plus calmes.
En 2025, les loyers se situent en moyenne autour de 28 à 32 € / m² pour les appartements, avec des niveaux plus élevés pour les petites surfaces très bien situées.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 meublé | Canal Saint-Martin, Louis-Blanc, axes métro | ≈ 800 à 1 050 € / mois | ≈ 2,7 % à 3,3 % |
| T2 / T3 | Jaurès, Hôpital Saint-Louis, rues calmes | ≈ 1 300 à 1 900 € / mois | ≈ 2,2 % à 2,8 % |
| Grand appartement familial | Proximité canal ou limites 9e/11e | ≈ 2 300 à 3 000 € / mois | ≈ 1,9 % à 2,4 % |
Pour un bailleur, le 10e offre un bon équilibre entre tension locative et diversité de profils. En respectant l’encadrement des loyers et en proposant un logement bien entretenu et bien équipé, le risque de vacance locative reste limité.
Louer un grand logement dans le 10e arrondissement
Les grands appartements sont moins nombreux mais séduisent des familles qui recherchent un cadre de vie urbain, proche des écoles, des parcs (comme les abords du canal) et des transports. Le confort acoustique, la qualité de l’immeuble et la présence éventuelle d’un espace extérieur font la différence.
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Louer un appartement dans le 10e arrondissement de Paris
Les studios et T2 proches de Louis-Blanc, Jaurès, République ou des gares trouvent preneur rapidement, surtout lorsqu’ils sont meublés, rénovés et dotés d’un bon DPE. Les locataires comparent de plus en plus la qualité de l’isolation et le niveau des charges.
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Marché locatif dans le 10e arrondissement : loyers moyens en 2025
Un marché porté par les jeunes actifs, les étudiants et les salariés en mobilité autour des gares.
En 2025, les locataires du 10e sont très attentifs à la qualité de l’immeuble, à l’isolation phonique et au rapport qualité/prix. Un logement bien placé, rénové et au loyer conforme à l’encadrement conserve un fort pouvoir d’attraction, même dans un contexte de marché plus exigeant.
Immobilier neuf dans le 10e arrondissement : surtout de la réhabilitation
Le 10e propose peu de programmes totalement neufs. L’offre se concentre surtout sur des opérations de réhabilitation ou de transformation d’immeubles existants, avec mise à niveau énergétique, modernisation des parties communes et amélioration du confort.
Les prix de ces biens peuvent atteindre 9 800 à 11 000 € / m², selon la localisation, la qualité de la rénovation et le niveau de prestations (ascenseur, espaces extérieurs, locaux vélos, etc.).
Ce type de produit s’adresse à des acquéreurs qui souhaitent rester au cœur de Paris tout en bénéficiant d’un confort actuel, quitte à accepter une surface plus compacte.
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Les quartiers les plus recherchés dans le 10e arrondissement
Le 10e s’organise autour de plusieurs pôles : Canal Saint-Martin pour son cadre de vie agréable et ses cafés, Louis-Blanc / Jaurès pour son caractère familial et ses commerces, Hôpital Saint-Louis pour son ambiance résidentielle, et les secteurs Gare de l’Est / Gare du Nord qui intéressent les profils en mobilité malgré un environnement plus dense.
Prix moyens par quartier dans le 10e arrondissement de Paris
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien, quartier par quartier.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
|
Canal Saint-Martin / Quai de Jemmapes Cafés, bords de canal, cadre de vie recherché |
≈ 10 100 | ≈ 10 800 | ≈ 31–34 | ≈ 2 800 | Secteur le plus coté du 10e, offre rare, forte tension sur les biens avec vue ou balcon. |
|
Louis-Blanc / Jaurès / Hôpital Saint-Louis Ambiance familiale, commerces, écoles |
≈ 9 500 | ≈ 10 200 | ≈ 29–32 | ≈ 2 600 | Bon compromis prix / cadre de vie, forte demande pour les 2–3 pièces rénovés. |
|
Gare de l’Est / Château d’Eau Animation, commerces, mobilité forte |
≈ 9 000 | ≈ 9 700 | ≈ 28–31 | ≈ 2 500 | Environnement très urbain, vigilance sur le bruit et la vie nocturne. |
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Gare du Nord / La Chapelle (limite) Flux importants, parc immobilier contrasté |
≈ 8 500 | ≈ 9 200 | ≈ 27–30 | ≈ 2 300 | Prix plus accessibles, potentiel de revalorisation sur certains îlots bien situés. |
|
Secteurs plus populaires ou à rénover Immeubles anciens, travaux à prévoir |
≈ 8 200 | ≈ 8 900 | ≈ 27–29 | ≈ 2 100 | Potentiel après rénovation, mais nécessité de bien analyser l’environnement et la copropriété. |
Prix immobiliers autour du 10e arrondissement : comparatif des secteurs voisins en 2025
Les arrondissements adjacents proposent des ambiances proches, avec des niveaux de prix parfois plus élevés ou plus accessibles selon les quartiers.
| Arrondissement / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Paris 10e | ≈ 8 800–9 800 € | Arrondissement central, en mutation, forte demande locative |
| Paris 9e | ≈ 10 000–11 000 € | Plus cher, plus haussmannien, très urbain et animé |
| Paris 11e | ≈ 9 000–10 000 € | Quartiers de plus en plus recherchés, esprit « village urbain » |
| Paris 18e | ≈ 8 000–9 200 € | Plus abordable en moyenne, forte diversité de secteurs |
| Paris 19e | ≈ 7 500–8 800 € | Arrondissement en transformation, prix plus accessibles |
Les dynamiques urbaines qui influencent les prix dans le 10e arrondissement
Le 10e profite des projets d’aménagement autour des gares, de l’extension des pistes cyclables, de la végétalisation de certaines rues et de la mise en valeur des abords du canal. Les réflexions sur l’apaisement du trafic et l’amélioration de la qualité de vie contribuent progressivement à renforcer l’attractivité de certains micro-secteurs.
Pour un acquéreur ou un investisseur, suivre ces projets permet d’anticiper les zones susceptibles de mieux résister aux corrections de prix et de gagner en confort de vie à moyen terme.
Construire ou restructurer un bien dans le 10e arrondissement
Comme dans la plupart des arrondissements centraux, les terrains à bâtir sont quasi inexistants dans le 10e. Les projets portent surtout sur la regroupement de lots, la surélévation ou la transformation de locaux d’activité en logements, avec des contraintes réglementaires fortes.
Ce type d’opération nécessite un accompagnement technique et juridique pointu : PLU, droits à construire, règlement de copropriété, normes de sécurité et de performance énergétique.
Investir dans le 10e arrondissement de Paris : central, vivant et très demandé
Investir dans le 10e, c’est miser sur un arrondissement très urbain, bien desservi, en mutation et porté par un marché locatif dynamique. Les rendements bruts restent modérés, mais la profondeur de la demande et la centralité apportent de la sécurité sur la revente et la location.
Pour optimiser son investissement, mieux vaut cibler des petites et moyennes surfaces bien situées, dans des immeubles entretenus, avec un DPE correct, en positionnant le loyer dans le cadre de l’encadrement. Les biens proches du canal et des axes de transport les plus recherchés se démarquent particulièrement.
Conclusion : le 10e arrondissement de Paris, un secteur central en pleine évolution
En 2025, le 10e apparaît comme un arrondissement de transition entre quartiers déjà très installés et secteurs encore en mutation. Sa centralité, ses gares, son canal et son ambiance cosmopolite en font un territoire très vivant, qui continue d’attirer acquéreurs et investisseurs malgré le contexte.
La réussite d’un projet dans le 10e repose sur une excellente connaissance des micro-secteurs, des nuisances potentielles, de la qualité du bâti et du cadre réglementaire (DPE, encadrement des loyers). Bien préparé, un achat dans cet arrondissement peut constituer un excellent compromis entre prix, dynamisme et potentiel de valorisation à moyen terme.