Immobilier à Paris 9e (75009) énergie créative, bourgeoisie d’époque et marché immobilier en pleine maturité
Le 9e arrondissement de Paris (75009) incarne une rive droite vivante et éclectique : Opéra, Grands Boulevards, SoPi (South Pigalle), Notre-Dame-de-Lorette, Faubourg Montmartre, rues commerçantes et théâtres. C’est un secteur très urbain, à la fois résidentiel, culturel et tertiaire, avec une densité de commerces, de restaurants et de bureaux impressionnante.
Entre les quartiers animés proches de Pigalle, les rues plus chic autour de Trinité – d’Estienne d’Orves, les immeubles haussmanniens de l’Opéra et les micro-secteurs « village » près de la rue des Martyrs, le 9e propose un marché dynamique où la demande reste forte, notamment de la part de jeunes actifs et de familles urbaines.
Les prix au m² dans le 9e arrondissement de Paris : les chiffres 2025
En 2025, le prix moyen au mètre carré dans le 9e arrondissement se situe globalement autour de 10 000 à 11 000 € / m² pour un appartement, avec des écarts sensibles entre les secteurs calmes et les rues très animées ou plus proches de Pigalle.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| SoPi (South Pigalle, rue des Martyrs, Abbesses limite 18e) | Appartement haussmannien, charme, étages élevés | ≈ 11 000–12 500 € / m² |
| Trinité – d’Estienne d’Orves / Notre-Dame-de-Lorette | Appartements familiaux, immeubles cossus | ≈ 10 500–11 500 € / m² |
| Opéra / Grands Boulevards | Mix bureaux / logements, grands immeubles | ≈ 9 800–11 000 € / m² |
| Faubourg Montmartre / Cadet | Appartements familiaux et petites surfaces | ≈ 9 700–10 800 € / m² |
| Secteurs plus bruyants ou à rénover | Lots à rafraîchir, étage bas, vue limitée | ≈ 9 200–9 800 € / m² |
Après la phase de forte hausse jusqu’en 2021, le 9e a enregistré un ajustement modéré, surtout sur les biens aux défauts marqués. Les appartements bien situés, calmes, lumineux et avec une bonne performance énergétique continuent de se négocier dans la fourchette haute.
Immobilier à Paris 9e : l’évolution des prix au m²
Un arrondissement très recherché par les actifs, qui corrige légèrement depuis le pic, tout en restant orienté haut de gamme urbain.
Entre 2019 et 2021, le 9e a profité de sa localisation stratégique entre Opéra, Saint-Lazare et Montmartre, avec une demande soutenue pour les petits et moyens surfaces. La hausse des taux a depuis rééquilibré les rapports de force, mais la profondeur de la demande reste importante, notamment pour les biens bien situés, bien notés en DPE et offrant de beaux volumes.
Le cœur du marché résidentiel du 9e se trouve autour de SoPi, Notre-Dame-de-Lorette, Trinité et Faubourg Montmartre, avec une clientèle d’actifs, de jeunes familles et de profils très urbains, attirés par la vie de quartier, les transports et l’offre culturelle.
Acheter dans le 9e arrondissement de Paris : ce qu’il faut savoir en 2025
Le 9e attire une clientèle largement composée de cadres, professions libérales, jeunes ménages, mais aussi d’investisseurs locatifs à la recherche de petites surfaces liquides. La desserte en transports (nombreuses lignes de métro, proximité de Saint-Lazare) et la richesse de l’offre commerciale expliquent en grande partie cet attrait.
Pour réussir son achat, il faut arbitrer entre animation et confort : certaines rues vivent jour et nuit, quand d’autres offrent une ambiance plus résidentielle tout en restant à deux pas des commerces. Le bruit, l’exposition, l’organisation de l’immeuble et la qualité des parties communes sont des critères clés.
Acheter un appartement dans le 9e arrondissement
Les immeubles en pierre de taille ou en brique avec ascenseur et parties communes entretenues restent les valeurs sûres. Les appartements en étage élevé, traversants, avec un plan rationnel et un bon DPE concentrent la plupart des demandes, d’autant plus lorsqu’ils disposent d’un balcon ou d’une vue dégagée.
Avant de se décider, il est essentiel d’analyser les procès-verbaux d’assemblées générales, les travaux votés, le niveau de charges et l’occupation de l’immeuble (bureaux, locations meublées, résidences principales).
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Acheter un bien de caractère dans le 9e
Les appartements d’angle, les derniers étages avec vue sur les toits, les biens avec moulures, parquet, cheminée et belle hauteur sous plafond restent très recherchés. Sur ce segment, la qualité architecturale et l’effet « coup de cœur » peuvent justifier un prix au mètre carré supérieur à la moyenne du quartier.
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Location dans le 9e arrondissement de Paris : un marché très sollicité par les actifs
Le marché locatif du 9e est particulièrement tendu sur les studios, T1 et T2 meublés, très prisés des jeunes actifs et des cadres en mobilité. Les T3 et T4 de qualité trouvent également rapidement preneur, notamment lorsque l’immeuble est calme et la copropriété bien tenue.
En 2025, les loyers se situent en moyenne autour de 30 à 34 € / m² pour les appartements, avec des niveaux plus élevés pour les petites surfaces très bien placées et meublées.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 meublé | SoPi, Notre-Dame-de-Lorette, Cadet | ≈ 900 à 1 200 € / mois | ≈ 2,5 % à 3,2 % |
| T2 / T3 | Faubourg Montmartre, Trinité, Opéra | ≈ 1 500 à 2 200 € / mois | ≈ 2,0 % à 2,6 % |
| Grand appartement familial | Rues plus calmes, copropriétés soignées | ≈ 2 600 à 3 600 € / mois | ≈ 1,8 % à 2,3 % |
Pour un bailleur, le 9e offre un bon compromis entre tension locative et visibilité sur la demande : bien positionné, un logement de qualité trouve généralement preneur en quelques visites, sous réserve de respecter l’encadrement des loyers.
Louer un grand logement dans le 9e arrondissement
Les T4 et T5 restent plus rares, mais ils intéressent des familles voulant rester dans Paris intra-muros tout en bénéficiant d’une vie de quartier confortable. L’ascenseur, la proximité des écoles et la qualité acoustique de l’immeuble jouent un rôle déterminant.
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Louer un appartement dans le 9e arrondissement de Paris
Les studios et T2 meublés proches des stations comme Pigalle, Saint-Georges, Cadet, Grands Boulevards ou Opéra se louent très rapidement, à condition d’être en bon état, bien équipés et correctement isolés.
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Marché locatif dans le 9e arrondissement : loyers moyens en 2025
Un marché porté par les jeunes actifs, les cadres et la proximité des grands pôles de bureaux.
En 2025, les locataires du 9e comparent de près la qualité des prestations au loyer demandé. Les logements qui cumulent bonne localisation, confort moderne et DPE correct se démarquent clairement, alors que les biens plus datés doivent être ajustés ou rénovés pour garder leur attractivité.
Immobilier neuf dans le 9e arrondissement : une offre limitée et souvent en rénovation
Le 9e propose peu de programmes neufs sur terrain vierge. L’essentiel de l’offre provient d’opérations de réhabilitation ou de transformation d’immeubles existants, souvent avec une montée en gamme énergétique et de confort.
Les prix du neuf reconfiguré peuvent atteindre 11 500 à 13 000 € / m², avec des prestations de bon niveau (isolation renforcée, ascenseur, parties communes refaites, parkings ou locaux vélos).
Ce type de bien vise principalement une clientèle urbaine qui souhaite combiner charme du quartier, localisation centrale et confort contemporain.
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Les quartiers les plus recherchés dans le 9e arrondissement
Le 9e se structure autour de plusieurs polarités : SoPi / rue des Martyrs pour son esprit « village bobo » et ses commerces de bouche, Notre-Dame-de-Lorette / Trinité pour un cadre urbain chic et central, Grands Boulevards / Opéra pour l’animation et les théâtres, et Faubourg Montmartre / Cadet pour un environnement familial dynamique.
Prix moyens par quartier dans le 9e arrondissement de Paris
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien, quartier par quartier.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
|
SoPi / rue des Martyrs Commerces de bouche, vie de quartier animée |
≈ 11 800 | ≈ 12 500 | ≈ 34–38 | ≈ 3 300 | Secteur très recherché, forte demande pour les surfaces de charme, rareté de l’offre. |
|
Notre-Dame-de-Lorette / Trinité Immeubles haussmanniens, centralité, bonne desserte |
≈ 10 900 | ≈ 11 800 | ≈ 32–35 | ≈ 3 100 | Marché très actif, clientèle de cadres et jeunes familles, peu de vacance locative. |
|
Grands Boulevards / Opéra Animation forte, théâtres, commerces, tourisme |
≈ 10 300 | ≈ 11 200 | ≈ 31–34 | ≈ 3 000 | Environnement très urbain, vigilance sur le bruit et la fréquentation touristique. |
|
Faubourg Montmartre / Cadet Ambiance familiale, nombreux commerces |
≈ 10 000 | ≈ 10 800 | ≈ 30–33 | ≈ 2 800 | Bon compromis prix / localisation, forte demande pour les logements bien entretenus. |
|
Secteurs plus bruyants ou à rénover Axes passants, immeubles à travaux |
≈ 9 300 | ≈ 10 000 | ≈ 29–32 | ≈ 2 600 | Potentiel de revalorisation après travaux, mais prudence sur les nuisances durables. |
Prix immobiliers autour du 9e arrondissement : comparatif des secteurs voisins en 2025
Les arrondissements limitrophes offrent des alternatives intéressantes pour ceux qui cherchent des ambiances proches, avec des niveaux de prix parfois un peu plus contenus.
| Arrondissement / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Paris 9e | ≈ 10 000–11 000 € | Arrondissement dynamique, très prisé des actifs et investisseurs |
| Paris 2e | ≈ 10 500–11 500 € | Hyper-centre, petite surface du parc, très recherché |
| Paris 8e | ≈ 11 500–12 500 € | Plus prestigieux, mais plus tertiaire sur certains secteurs |
| Paris 10e | ≈ 8 800–9 800 € | Alternatives plus accessibles, quartiers en mutation autour des gares |
| Paris 18e | ≈ 8 000–9 200 € | Positionnement plus abordable, forte diversité de quartiers |
Les dynamiques urbaines qui influencent les prix dans le 9e arrondissement
Le 9e profite des projets d’apaisement de la circulation sur certains axes, du développement des mobilités douces, de la modernisation des gares à proximité (Saint-Lazare, Nord, Est) et de la montée en gamme continue de ses commerces. La transformation de surfaces de bureaux en logements ou en tiers-lieux contribue aussi à diversifier le parc immobilier.
Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, suivre ces évolutions permet d’anticiper les micro-secteurs qui gagneront en confort de vie et donc en attractivité.
Construire ou restructurer un bien dans le 9e arrondissement
Comme dans la plupart des arrondissements centraux, les terrains nus sont quasi inexistants dans le 9e. Les projets portent principalement sur la restructuration d’immeubles ou la réunification d’appartements, avec un enjeu fort sur la performance énergétique et l’optimisation des plans.
Ces opérations demandent une solide expertise technique et juridique : PLU, règlement de copropriété, normes d’accessibilité, contraintes patrimoniales et respect du bâti existant.
Investir dans le 9e arrondissement de Paris : urbain, liquide et demandé
Investir dans le 9e, c’est miser sur un arrondissement ultra urbain, recherché par les actifs, bien desservi et au tissu commercial dense. La rentabilité brute reste mesurée, mais la liquidité des biens et la profondeur de la demande locative en font un secteur très rassurant.
Pour optimiser son investissement, il est stratégique de cibler des petites et moyennes surfaces bien situées, avec un bon DPE et un immeuble entretenu, tout en respectant strictement les règles d’encadrement des loyers.
Conclusion : le 9e arrondissement de Paris, l’urbain animé qui reste très convoité
En 2025, le 9e s’impose comme l’un des arrondissements les plus attractifs de la rive droite pour les actifs. Sa position entre Opéra, Montmartre et les grands pôles de transport, combinée à une offre culturelle et commerçante abondante, en fait un secteur très recherché, malgré des prix élevés.
Pour habiter comme pour investir, la clé reste de bien choisir son micro-secteur, son immeuble et le niveau de prestation du logement. Un projet bien préparé et bien accompagné dans le 9e peut constituer une pièce solide et liquide dans un patrimoine immobilier parisien.