Immobilier à Livry-Gargan (93190) : un havre résidentiel aux portes du Grand Paris
Une commune équilibrée et recherchée
Immobilier Livry-Gargan – Située à 12 km au nord-est de Paris, Livry-Gargan s’impose comme une valeur sûre de Seine-Saint-Denis. Entre tranquillité résidentielle, espaces verts et proximité directe de la capitale, elle attire de plus en plus de familles et de cadres franciliens en quête de qualité de vie.
Avec ses 47 000 habitants, la ville offre un environnement verdoyant, un tissu associatif dense et une bonne desserte via le tramway T4, le RER B (station Sevran-Livry) et bientôt le Grand Paris Express (ligne 16). En 2025, Livry-Gargan se positionne comme l’alternative paisible à Montreuil ou Bondy, avec des prix encore modérés et une vraie stabilité de marché.
Le marché immobilier 2025 : stable, attractif et soutenu
Le prix moyen au m² atteint 4 150 € dans l’ancien et 4 900 € dans le neuf, avec une hausse annuelle de +3,9 %.
Le marché se caractérise par une forte demande familiale, des transactions rapides et un stock de biens en tension, notamment sur les maisons.
Les appartements anciens se négocient entre 3 700 et 4 300 €/m², tandis que les maisons pavillonnaires atteignent 400 000 à 600 000 € selon le quartier.
Les programmes neufs, concentrés autour de l’avenue Aristide-Briand et du secteur Chanzy, s’affichent entre 4 700 et 5 100 €/m².
Le rendement locatif brut varie entre 4 % et 5,5 %, un niveau correct pour une commune résidentielle.
L’ancien : la base du patrimoine livryen
Le parc ancien représente près de 70 % des transactions.
Les pavillons en meulière et les immeubles des années 1960-80 dominent le paysage immobilier.
Les biens les plus recherchés maisons familiales de 100 à 130 m² avec jardin. Les appartements rénovés avec balcon ou terrasse et les logements proches des écoles et transports.
Les quartiers Chanzy et Vauban concentrent la majorité des ventes.
Les délais moyens de vente : 35 jours, preuve d’un marché fluide.
Le neuf : rare, mais en croissance maîtrisée
L’offre neuve progresse, soutenue par la requalification urbaine du centre-ville et des axes structurants.
Les projets “Résidence des Tilleuls” et “Cœur Chanzy” incarnent le renouveau résidentiel : architecture contemporaine, normes RE2020, terrasses et stationnements intégrés.
Le prix moyen du neuf s’élève à 4 900 €/m², un niveau compétitif pour le secteur.
Les investisseurs y voient une opportunité équilibrée : forte demande locative et perspective de valorisation.
Le marché locatif : familial et fluide
Le loyer moyen est de 20,3 €/m², en légère hausse de +2,6 % sur un an.
Les T2 et T3 sont les plus demandés, principalement par des familles monoparentales et des jeunes actifs travaillant à Paris.
Livry-Gargan — Prix au m² par quartier
Sources : le site immo – estimations 2025. Les valeurs varient selon type, état, étage, etc.
| Quartier / Secteur | Appartement €/m² | Maison €/m² | Remarques |
|---|---|---|---|
| Iris 3 | ≈ 3 842 | ≈ 3 859 | Secteur supérieur, prix hauts |
| Iris 2 | ≈ 3 475 | ≈ 3 880 | Zone résidentielle calme |
| Iris 18 | ≈ 3 425 | ≈ 4 372 | Maisons valorisées |
| Iris 5 | ≈ 3 442 | ≈ 3 591 | Mix maisons-apparts |
| Iris 4 | ≈ 3 274 | ≈ 3 748 | Valeurs modérées |
| Iris 1 | ≈ 2 888 | ≈ 3 962 | Secteur entrée de gamme maison |
| Iris 14 | ≈ 2 547 | ≈ 4 098 | Maison + travaux possibles |
| Iris 13 | ≈ 2 489 | ≈ 3 004 | Prix les plus accessibles |
Les valeurs «≈» sont des estimations moyennes. Pour une estimation précise, tenir compte du bien exact (état, étage, terrain, etc.).
La vacance locative reste faible (≈ 2,8 %) et la demande locative demeure soutenue, notamment à proximité du tram T4 et du futur Grand Paris Express.
Les quartiers à suivre en 2025
| Quartier | Profil | Prix moyen |
|---|---|---|
| Chanzy | calme, pavillonnaire, familial | 4 300 €/m² |
| Vauban | central, bien desservi, résidentiel | 4 200 €/m² |
| Danton | populaire, en revalorisation | 3 900 €/m² |
| Cité des Fleurs | neuf, verdoyant, standing | 4 800 €/m² |
| Jacob | mixte, accès rapide aux grands axes | 4 100 €/m² |
Chiffres clés – Livry-Gargan (2025)
Une économie locale axée sur les services et la proximité
Livry-Gargan s’appuie sur un tissu économique équilibré, dominé par le commerce de proximité, la santé et l’éducation.
Le développement du pôle commercial de Chanzy, la modernisation du marché couvert et l’arrivée du Grand Paris Express dynamisent l’emploi et le commerce local.
Les habitants bénéficient également de nombreux services publics et d’une bonne offre scolaire (lycées André-Boulloche et Albert-Schweitzer).
Cadre de vie : entre verdure et mobilité
Livry-Gargan a su conserver une identité verte et familiale.
La commune compte plus de 120 hectares d’espaces verts, dont le parc Lefèvre et le bois de Clichy-sous-Bois.
Les projets de modernisation des équipements sportifs et culturels (médiathèque, gymnase Danton) témoignent d’une politique urbaine tournée vers le bien-être.
La sécurité et la propreté urbaine, en constante amélioration, renforcent encore l’attractivité résidentielle.
Perspectives 2026
Avec l’arrivée du Grand Paris Express (ligne 16 à proximité) et la poursuite de la rénovation du centre, Livry-Gargan est promise à une valorisation continue avec les prix en hausse prévisible de +4 à +5 %/an, le renforcement du locatif et une consolidation de son image de ville verte et sereine du Grand Paris.
Livry gargan en conclusion
Livry-Gargan, c’est la respiration du Grand Paris.
Un territoire où l’immobilier gagne chaque année en valeur sans perdre son âme.
En 2025, la ville conjugue stabilité, qualité de vie et perspectives de croissance, une combinaison rare à ce niveau de prix.
FAQ – Immobilier à Livry-Gargan (2025)
Quels sont les quartiers les plus recherchés à Livry-Gargan ?
Les quartiers de Jacob, Vauban et Centre-Ville restent les plus prisés, notamment pour leur proximité avec les commerces, les écoles et les transports. Le secteur de Chanzy attire également les familles en quête de tranquillité et de maisons avec jardin.
Quel est le prix moyen au m² à Livry-Gargan ?
En 2025, le prix moyen dans l’ancien tourne autour de 3 800 €/m², et de 4 600 €/m² dans le neuf. Ces prix ont progressé d’environ +4 % sur un an, tirés par la demande des acheteurs franciliens recherchant un bon rapport qualité/prix aux portes de Paris.
Pourquoi le marché immobilier de Livry-Gargan est-il en plein essor ?
La ville bénéficie de sa proximité avec Paris, de l’arrivée du T4 (tram-train) et du futur prolongement du RER B et E via des connexions améliorées. La combinaison entre accessibilité, environnement résidentiel et prix attractifs séduit de plus en plus d’acquéreurs.
Est-il intéressant d’investir à Livry-Gargan ?
Oui, le rendement locatif moyen se situe entre 4,8 % et 6 %, avec une vacance locative faible (~3 %). Les T2 et T3 proches du tramway offrent les meilleures performances pour un investissement locatif équilibré entre rentabilité et sécurité.
Quels types de biens sont les plus demandés ?
Les maisons familiales avec jardin et les appartements récents avec balcon ou terrasse sont très recherchés. Les primo-accédants se tournent aussi vers les petites surfaces bien situées dans le centre et le quartier Danton.
Comment est desservie la ville ?
Livry-Gargan est reliée à Paris grâce au tram-train T