Immobilier à Aulnay-sous-Bois (93600) : entre mutation urbaine et opportunités d’investissement
À quinze kilomètres au nord-est de Paris, Aulnay-sous-Bois s’impose comme l’une des villes les plus dynamiques de la Seine-Saint-Denis. Longtemps perçue comme une commune industrielle. Elle vit aujourd’hui une transformation urbaine majeure portée par le Grand Paris. La reconversion de ses friches, et une attractivité croissante. Auprès des jeunes actifs et des familles en quête de prix encore accessibles.
En 2025, le marché immobilier d’Aulnay séduit par sa double nature. Un cadre de vie en évolution et une rentabilité locative supérieure à la moyenne francilienne. Avec des prix toujours loin des sommets de la capitale. L’équilibre est rare : un marché abordable, prometteur et bien connecté.
À retenir – Marché immobilier à Aulnay-sous-Bois en 2025
Prix moyen : 3 400 €/m² (appartements), 3 800 €/m² (maisons).
Évolution : +3,2 % sur un an, marché soutenu par le Grand Paris.
Quartiers phares : Centre-Gare, Coteaux, Vieux-Pays, Rose-des-Vents.
Rendement locatif : 5,5 à 6,5 %, attractif pour les investisseurs.
Loyer moyen : 19 €/m², marché tendu sur les petites surfaces.
Atouts : excellente accessibilité, rénovation urbaine, prix encore abordables.
En résumé : Aulnay-sous-Bois incarne l’équilibre parfait entre potentiel de valorisation et rendement, au cœur du Grand Paris en mouvement.
Une ville en pleine renaissance urbaine
Aulnay-sous-Bois a longtemps été associée à son passé industriel — notamment à l’usine PSA, symbole de son activité d’antan. Mais depuis une décennie, la commune a pris un virage stratégique. Nouveaux quartiers résidentiels, développement des transports, rénovation du centre-ville. Et création d’équipements modernes.
Le projet phare reste le Grand Paris Express, avec la future ligne 1. Qui reliera la ville à Saint-Denis Pleyel, Clichy-Montfermeil et Noisy-Champs. Ce maillage renforcé promet une valorisation des biens immobiliers dans les années à venir. À cela s’ajoute le RER B, déjà central dans la vie locale. Et plusieurs lignes de bus restructurées autour de la gare d’Aulnay.
Cette dynamique s’accompagne d’un effort considérable de verdissement et de requalification. Le parc Robert-Ballanger, les aménagements de la Rose-des-Vents. Et les nouveaux programmes autour du quartier du Canal témoignent d’une stratégie d’urbanisme. Elle est tournée vers la qualité de vie et l’attractivité résidentielle.
Les prix de l’immobilier à Aulnay-sous-Bois en 2025
En 2025, le prix moyen au mètre carré à Aulnay-sous-Bois s’établit. Autour de 3 400 €/m² pour un appartement et 3 800 €/m² pour une maison. Ces valeurs, en hausse de +3,2 % sur un an, traduisent une demande soutenue malgré la conjoncture nationale.
La ville demeure nettement plus abordable que ses voisines du nord parisien . Là où les prix dépassent les 5 000 €/m² à Montreuil ou les 6 000 €/m² à Saint-Deni. Aulnay reste une porte d’entrée accessible au Grand Paris.
Les biens les plus recherchés sont les T3 et T4, adaptés aux familles. Ainsi que les maisons avec jardin dans les quartiers pavillonnaires du sud et de l’est. Les investisseurs s’intéressent davantage au centre-ville et au secteur sud. Proches des transports et des écoles, où la demande locative reste forte.
Les quartiers phares d’Aulnay-sous-Bois
Aulnay se divise en plusieurs zones distinctes, chacune avec son profil immobilier et sa clientèle cible.
Centre-Gare
Cœur battant de la ville, le quartier de la Gare d’Aulnay concentre commerces, écoles, et transports (RER B). Les appartements anciens y oscillent entre 3 600 et 4 200 €/m. Avec un fort potentiel de revalorisation lié à l’arrivée du Grand Paris Express. Idéal pour les primo-accédants ou les investisseurs locatifs.
Le Vieux-Pays
Situé à l’est, ce secteur historique conserve un charme villageois avec ses maisons de caractère, jardins et petites rues. Les prix varient entre 3 800 et 4 500 €/m², pour une clientèle familiale recherchant le calme et l’authenticité.
Les Coteaux
Ce quartier résidentiel du sud d’Aulnay attire les cadres et familles. Le marché y est stable, entre 4 000 et 4 700 €/m² pour une maison récente. L’ambiance pavillonnaire et les établissements scolaires de qualité en font un secteur prisé.
La Rose-des-Vents
En pleine mutation, ce secteur autrefois populaire bénéficie d’un programme de rénovation urbaine ambitieux. Les logements neufs y voient leurs prix grimper. Les prix atteignent 3 300 €/m² en moyenne, contre 2 800 € il y a cinq ans. Une zone d’avenir à surveiller.
Le Gros Saule / Mitry
Quartiers plus abordables, destinés aux investisseurs cherchant un rendement brut élevé (jusqu’à 7 %). Les prix y démarrent à 2 600 €/m², pour des appartements souvent spacieux. Et une demande locative soutenue par les jeunes ménages.
Tendances du marché : stabilité et attractivité
Le marché immobilier d’Aulnay affiche une bonne résistance face à la hausse des taux. Si le volume des ventes a légèrement ralenti en 2024 (-5 %). La demande reste solide, portée par les acquéreurs locaux et les investisseurs parisiens en quête de rendements.
Les loyers moyens s’établissent à 19 €/m², légèrement au-dessus de la moyenne du département. Le rendement locatif brut oscille entre 5,2 et 6,5 %, selon le type de bien et le quartier. Le neuf attire de plus en plus grâce aux dispositifs Pinel Plus. Et à la perspective de plus-values à moyen terme.
| Ville | Prix moyen appartement (€/m²) | Prix moyen maison (€/m²) | Évolution annuelle | Rendement locatif moyen |
|---|---|---|---|---|
| Aulnay-sous-Bois | 3 400 | 3 800 | +3,2 % | 6,1 % |
| Drancy | 3 600 | 3 900 | +3,0 % | 5,8 % |
| Sevran | 3 200 | 3 600 | +3,5 % | 6,3 % |
| Le Blanc-Mesnil | 3 500 | 3 850 | +4,0 % | 6,0 % |
| Bondy | 3 800 | 4 200 | +3,6 % | 5,7 % |
L’investissement locatif à Aulnay-sous-Bois
Aulnay s’impose comme l’un des marchés les plus rentables du Grand Paris. La ville conjugue un prix d’achat encore bas et une tension locative forte, notamment sur les petites surfaces.
Les studios et T2 proches de la gare affichent des rendements bruts entre 6 et 7 %. Supérieurs à la moyenne francilienne. Le marché meublé (colocations étudiantes, jeunes actifs) se développe autour du secteur Mitry et de la Rose-des-Vents.
Les investisseurs institutionnels ne s’y trompent pas. Plusieurs programmes résidentiels sortent de terre autour de la route de Bondy et de la rue Jules-Princet. Anticipant l’effet Grand Paris Express.
Conclusion – Aulnay-sous-Bois, un levier immobilier du Grand Paris
À Aulnay-sous-Bois, l’immobilier s’écrit au futur.
La ville, longtemps discrète, s’affirme aujourd’hui comme un territoire d’opportunités. Son tissu pavillonnaire équilibré, ses grands projets urbains et sa proximité avec les zones d’emploi du nord parisien en font un marché stratégique pour les investisseurs avisés.
Les valeurs restent attractives et le rendement locatif compétitif, dans un contexte où Paris et la petite couronne se sont envolés. D’ici 2030, la mise en service de la ligne 16 du Grand Paris Express devrait accentuer cette tendance, positionnant Aulnay parmi les valeurs refuges du Grand Paris immobilier.
Investir aujourd’hui à Aulnay, c’est miser sur une ville en mutation, ancrée dans la modernité et promise à une valorisation durable.