Immobilier Besançon (25000) le marché immobilier équilibré au cœur du Doubs
Nichée dans un méandre du Doubs, entourée de collines verdoyantes, Besançon séduit par son authenticité, son patrimoine et sa qualité de vie. En 2025, la capitale comtoise attire un public varié : étudiants, familles, actifs frontaliers et investisseurs à la recherche d’un marché stable et rentable.
Avec un prix moyen au m² de 2 400 € pour un appartement et 2 600 € pour une maison, la ville se positionne comme une destination encore accessible au sein du quart nord-est. À titre de comparaison, Dijon dépasse les 3 000 €/m² et Strasbourg s’envole à plus de 4 000 €/m².
Ce positionnement attractif, allié à une demande locative soutenue et à une politique urbaine ambitieuse, fait de Besançon un marché immobilier solide et prometteur, loin des excès spéculatifs des grandes métropoles.
À retenir – Marché immobilier à Besançon en 2025
Prix moyen : 2 400 €/m² pour un appartement, 2 600 €/m² pour une maison.
Évolution : marché stable, légère hausse prévue d’ici 2026.
Quartiers phares : Bregille, Chaprais, Centre-Ville, Montrapon.
Rendement locatif : 5 à 6 %, jusqu’à 7 % sur Planoise ou Saint-Claude.
Loyer moyen : 11 €/m², soit environ 550 € pour un T2.
Atouts majeurs : cadre patrimonial, attractivité universitaire, projets urbains, stabilité des prix.
En résumé : Besançon combine rentabilité, équilibre et qualité de vie. Une ville de placement sûr et de confort résidentiel.
Une attractivité qui repose sur la qualité de vie
Besançon, c’est avant tout une ville où il fait bon vivre.
Classée au patrimoine mondial de l’UNESCO pour sa citadelle de Vauban, la cité bisontine allie patrimoine et modernité. Les rives du Doubs, les pistes cyclables, les forêts environnantes et les espaces culturels (Théâtre Ledoux, Cité des Arts, Musée du Temps) composent un cadre de vie apprécié des habitants.
Sur le plan économique, la ville joue la carte de la diversification : microtechniques, horlogerie, santé, recherche et enseignement supérieur.
Avec plus de 120 000 habitants et 25 000 étudiants, Besançon reste un pôle régional majeur, soutenu par un bassin d’emploi dynamique et un réseau de transport performant, incluant le tramway et la gare TGV de Franche-Comté.
Le tout conjugué à une taille humaine, un marché immobilier fluide et des prix stables malgré la hausse des taux d’intérêt : la combinaison séduit aussi bien les habitants historiques que les nouveaux arrivants venus des métropoles voisines.
2025 : un marché stable et rationnel
L’année 2025 s’inscrit dans la continuité des tendances observées depuis deux ans : pas de flambée, pas d’effondrement.
Le volume de ventes se maintient à un niveau correct, et les prix oscillent entre –1 % et +1 % selon les quartiers.
La stabilité du marché bisontin repose sur une demande locale forte et une offre équilibrée. Les primo-accédants continuent de représenter une large part des acheteurs, soutenus par un marché encore accessible.
Les investisseurs, eux, ciblent les studios et T2 proches des universités ou du CHU Minjoz, où la demande locative reste supérieure à l’offre.
Le marché bisontin ne connaît pas les à-coups des grandes métropoles : il progresse lentement mais sûrement, et les propriétaires bénéficient d’une valorisation patrimoniale régulière.
Des prix qui varient selon les quartiers
Besançon, ville vallonnée et entourée de nature, présente une grande diversité de micro-marchés.
Le centre historique attire toujours les amateurs de charme et d’architecture ancienne, tandis que les secteurs périphériques offrent de belles opportunités familiales.
Centre-Ville / Battant
Cœur historique de la ville, dominé par la citadelle et ses rues commerçantes, le centre reste le secteur le plus recherché.
Les prix y oscillent entre 2 800 et 3 200 €/m² selon la qualité du bien.
Les appartements anciens rénovés trouvent preneur en quelques semaines, notamment auprès des cadres et professions libérales.
Chaprais / Cras
Quartier résidentiel et bien desservi, prisé pour sa proximité avec la gare et le centre.
Les prix se situent autour de 2 600 €/m², avec une forte demande pour les petites copropriétés.
C’est un secteur idéal pour les familles ou les primo-accédants cherchant le compromis entre confort et accessibilité.
Saint-Claude / Torcols
Situé à l’ouest, ce quartier en pleine mutation mêle résidences récentes et anciens pavillons.
Les prix varient de 2 000 à 2 300 €/m², offrant un bon potentiel d’évolution.
Les investisseurs apprécient la proximité du pôle universitaire et hospitalier.
Montrapon / Fontaine-Écu
Quartier populaire en phase de modernisation, avec des logements sociaux rénovés et de nouveaux programmes.
Le prix moyen atteint 2 100 €/m², avec une demande constante pour les T3 et T4 familiaux.
Bregille
C’est le quartier résidentiel haut de gamme de Besançon, perché sur les hauteurs et offrant une vue imprenable sur la boucle du Doubs.
Les maisons individuelles s’y vendent autour de 3 400 €/m², voire plus pour les villas récentes avec jardin.
La tranquillité, la verdure et la proximité du centre en font une valeur sûre.
Palente / Orchamps
Un secteur familial et vivant, avec des écoles et des commerces de proximité.
Les prix y restent abordables : 2 000 €/m² en moyenne, un bon compromis pour les familles avec enfants.
Planoise / Cassin
Longtemps réputé difficile, Planoise se transforme grâce à la rénovation urbaine et au développement économique autour du CHU et des entreprises locales.
Les prix restent bas (1 600 à 1 800 €/m²), offrant une rentabilité locative élevée (jusqu’à 7 % sur certaines petites surfaces).
Tilleroyes / Châteaufarine
Situé à l’ouest de la ville, ce secteur attire les familles et les actifs travaillant en périphérie.
Les maisons avec jardin s’y négocient autour de 2 400 €/m², et les programmes neufs sont recherchés.
Prix moyens de l’immobilier à Besançon par quartier (2025)
| Quartier | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Tendance 2025 |
|---|---|---|---|
| Centre-Ville / Battant | 2 800 – 3 200 | 3 000 – 3 300 | Marché stable |
| Chaprais / Cras | 2 500 – 2 700 | 2 700 – 3 000 | Légère hausse |
| Saint-Claude / Torcols | 2 000 – 2 300 | 2 200 – 2 400 | Marché porteur |
| Montrapon / Fontaine-Écu | 2 000 – 2 200 | 2 200 – 2 500 | Revalorisation progressive |
| Bregille | 3 200 – 3 600 | 3 300 – 3 800 | Très forte demande |
| Palente / Orchamps | 1 900 – 2 100 | 2 000 – 2 300 | Quartier familial |
| Planoise / Cassin | 1 600 – 1 800 | 1 800 – 2 000 | Forte rentabilité |
| Tilleroyes / Châteaufarine | 2 300 – 2 600 | 2 500 – 2 800 | Quartier résidentiel dynamique |
Un marché locatif solide et régulier
Avec plus d’un quart de sa population étudiante, Besançon bénéficie d’un marché locatif soutenu.
Les loyers restent abordables pour les locataires tout en assurant une rentabilité correcte pour les bailleurs.
En 2025, le loyer moyen s’établit à 11 €/m², soit 550 € pour un T2 et 750 € pour un T3.
Les secteurs proches du centre et des universités (Chaprais, Battant, Saint-Claude) concentrent l’essentiel de la demande.
Le taux de vacance locative reste faible, autour de 4 %, bien en dessous de la moyenne nationale.
Les petites surfaces meublées se louent en quelques jours, surtout lorsqu’elles bénéficient d’un balcon, d’un stationnement ou d’une rénovation récente.
Des investisseurs attirés par la rentabilité et la stabilité
Besançon séduit les investisseurs pour une raison simple : la rentabilité y reste supérieure à la moyenne nationale, avec des risques limités.
Un studio bien placé rapporte entre 5 et 6 % brut, et les quartiers populaires comme Planoise ou Montrapon dépassent parfois 7 %.
Le marché du meublé étudiant représente une part importante de l’activité locative.
De nombreux investisseurs choisissent le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour optimiser leur fiscalité.
La stabilité du marché, combinée à une demande constante, garantit une sécurité de placement peu commune.
Des projets urbains porteurs
Besançon poursuit en 2025 une série de projets urbains qui soutiennent la dynamique immobilière. Rénovation du quartier de Planoise, avec réhabilitation des logements et développement économique. Extension du tramway vers les zones nord et ouest. Amélioration des infrastructures cyclables et du plan de mobilité durable. Nouveaux écoquartiers dans les secteurs de la Viotte et des Tilleroyes.
Ces investissements publics et privés renforcent la qualité de vie et la valorisation patrimoniale à long terme.
Comparatif des prix dans les grandes villes de l’Est (2025)
| Ville | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Tendance 2025 |
|---|---|---|---|
| Besançon | 2 400 | 2 600 | Marché stable |
| Dijon | 3 000 | 3 300 | Légère hausse |
| Belfort | 2 000 | 2 200 | Stabilité |
| Mulhouse | 2 100 | 2 400 | Revalorisation |
| Strasbourg | 4 200 | 4 500 | Marché tendu |
Conclusion
Besançon s’impose en 2025 comme une valeur sûre de l’immobilier français : un marché sans excès, mais à fort potentiel.
Son patrimoine, sa vie étudiante, sa stabilité économique et ses prix encore abordables en font une destination idéale pour investir ou s’installer.
Alors que les grandes métropoles saturent, la capitale comtoise séduit par son équilibre rare : loyers réguliers, rendements solides et cadre de vie d’une douceur incomparable.
Besançon, la discrète, continue tranquillement de bâtir sa réputation — celle d’une ville où il fait bon vivre et investir durablement.