Immobilier Perpignan (66) la capitale du Roussillon séduit à nouveau les acheteurs
Longtemps perçue comme une ville du Sud au marché discret, Perpignan est devenue en quelques années l’un des territoires les plus dynamiques de l’immobilier dans le sud de la France. Entre prix encore très abordables, ensoleillement record et cadre de vie méditerranéen, la cité catalane attire désormais aussi bien les investisseurs en quête de rendement que les familles désireuses de s’installer durablement.
Avec un prix moyen autour de 2 200 €/m² en 2025, Perpignan se positionne comme l’une des grandes villes les moins chères de France, loin derrière Montpellier ou Toulouse, mais avec un marché local qui monte en puissance. La ville profite de sa situation géographique stratégique — entre mer, montagne et Espagne — et d’un essor économique discret mais réel autour des secteurs logistique, tertiaire et santé.
À retenir – Marché immobilier à Perpignan en 2025
Prix moyen : 2 200 €/m² pour un appartement et 2 400 €/m² pour une maison.
Évolution : stabilité générale après une hausse de +10 % depuis 2020.
Quartiers phares : Saint-Martin, Porte d’Espagne, Château-Roussillon et Moulin à Vent.
Rendement locatif : 5,5 % à 7 % selon le quartier et la typologie.
Loyer moyen : 11,5 €/m², soit environ 580 € pour un T2.
Atouts majeurs : ensoleillement exceptionnel, coût de la vie abordable, proximité mer et Espagne, projets de rénovation urbaine.
En résumé : un marché accessible, rentable et prometteur pour les investisseurs comme pour les nouveaux arrivants.
Une ville qui se réinvente entre dynamisme et authenticité
Perpignan a longtemps souffert d’une image figée, marquée par la fuite des jeunes actifs et un centre-ville vieillissant. Mais depuis cinq ans, la métropole catalane se réinvente.
Les projets de rénovation urbaine, la revalorisation du patrimoine historique et l’arrivée de nouveaux habitants venus du nord de la France changent la donne.
Le programme “Cœur de Ville” a amorcé la transformation du centre historique : façades rénovées, nouvelles enseignes, espaces piétonnisés. L’ancienne préfecture de la rue Foch a été reconvertie en logements de standing, tandis que les anciens immeubles des années 1950 sont désormais rénovés pour séduire une clientèle plus exigeante.
Cette métamorphose progressive attire une nouvelle population : cadres en télétravail, jeunes retraités, frontaliers travaillant en Espagne, et même quelques investisseurs étrangers, séduits par le climat et les prix attractifs.
Un marché immobilier encore très abordable
Le prix moyen au m² à Perpignan s’établit à 2 200 € en 2025, selon les données croisées de MeilleursAgents et du ministère du Logement.
C’est trois fois moins cher que Montpellier et presque quatre fois moins que Lyon. Pour un budget de 200 000 €, on peut y acquérir un appartement T3 avec terrasse ou une maison de ville de 90 m² avec jardin dans les quartiers résidentiels.
Mais cette moyenne cache de fortes disparités.
Les quartiers historiques comme le centre ancien ou Clemenceau affichent des prix inférieurs à 1 800 €/m², en raison du bâti ancien souvent énergivore.
En revanche, les zones sud et est de la ville (Porte d’Espagne, Château-Roussillon, Mas Llaro) atteignent 2 800 à 3 200 €/m² pour des maisons modernes ou des programmes neufs.
Les investisseurs, eux, ciblent les secteurs étudiants et populaires comme Moulin à Vent, Saint-Martin ou Le Vernet, où les rendements dépassent souvent 6 % brut, un record pour une grande ville française.
Des loyers attractifs pour les locataires, rentables pour les bailleurs
Le loyer moyen à Perpignan en 2025 s’élève à 11,5 €/m², soit environ 580 € pour un T2 et 800 € pour un T3.
Ce niveau reste accessible pour les locataires, tout en offrant une rentabilité solide pour les propriétaires, compte tenu du faible coût d’acquisition.
La vacance locative est en baisse constante, notamment dans les zones proches des universités et des axes de transport.
L’Université de Perpignan Via Domitia attire plus de 13 000 étudiants, et la demande locative y reste soutenue.
Les petites surfaces (studios, T1, T2) se louent en quelques jours, particulièrement autour du campus Moulin à Vent et du quartier Saint-Assiscle, bien desservis par le bus et la gare.
Le rendement locatif brut moyen à Perpignan s’établit autour de 5,8 %, avec des pointes à 7 % dans certains secteurs en reconversion.
C’est un niveau supérieur à la moyenne nationale (autour de 4,3 %), ce qui place la ville parmi les bons élèves de l’investissement locatif en 2025.
Les quartiers phares de Perpignan en 2025
Chaque quartier perpignanais possède sa propre identité et une dynamique bien distincte.
Voici un aperçu des secteurs les plus représentatifs du marché local.
Centre historique
C’est le cœur de la ville, riche d’un patrimoine exceptionnel mais longtemps délaissé. En 2025, les efforts de rénovation commencent à porter leurs fruits.
Les investisseurs misent sur le potentiel de valorisation, mais les prix restent bas : 1 700 à 1 900 €/m².
Les jeunes actifs et les étudiants apprécient la proximité immédiate des commerces et transports, même si les performances énergétiques demeurent inégales.
Les Coves / Clemenceau
Un quartier de transition entre le centre et les zones plus résidentielles.
Les immeubles 1950-1970 rénovés offrent de belles opportunités, autour de 2 100 €/m².
C’est une zone en pleine redynamisation, notamment grâce à l’arrivée de commerces et à l’amélioration des voiries.
Moulin à Vent
Quartier étudiant et mixte, très animé, à proximité du campus et des services.
Les prix y restent contenus (1 900 à 2 200 €/m²), avec une forte demande locative.
C’est le secteur préféré des investisseurs cherchant un rendement supérieur à 6 %.
Saint-Martin
Ancien quartier populaire en mutation, aujourd’hui très recherché pour ses maisons avec jardin et son ambiance familiale.
Les prix montent rapidement : 2 400 €/m² en moyenne, avec des pointes à 2 800 € pour les biens rénovés.
Saint-Assiscle
Proche de la gare TGV et des grands axes, Saint-Assiscle attire les actifs et les primo-accédants.
Le prix moyen avoisine 2 300 €/m², avec de nombreux appartements récents.
C’est un secteur à suivre, soutenu par la proximité du projet “Perpignan Sud-Connexion”, qui renforce la desserte vers Narbonne et Barcelone.
Porte d’Espagne
C’est le nouveau pôle résidentiel du sud de la ville, avec des programmes neufs, des commerces et un accès rapide à l’A9.
Les prix y culminent à 3 000 €/m², voire 3 200 €/m² pour les logements neufs avec terrasse et parking.
Idéal pour les familles ou les télétravailleurs en quête de confort moderne.
Le Vernet
Secteur nord, longtemps populaire mais en pleine mutation.
Les prix restent très attractifs (1 700 à 1 900 €/m²) avec une rentabilité locative élevée.
C’est un terrain de jeu privilégié pour les investisseurs avisés.
Château-Roussillon / Mas Llaro
Le secteur le plus résidentiel et verdoyant de Perpignan.
Maisons cossues, villas avec piscine et vue sur les Albères, prix stables autour de 3 000 €/m².
Un marché familial et patrimonial, où la demande reste supérieure à l’offre.
Des projets structurants qui dopent la valorisation
Le dynamisme immobilier de Perpignan s’appuie aussi sur plusieurs projets urbains majeurs.
Le réaménagement de la gare TGV en pôle multimodal, la création de la ZAC Porte d’Espagne 2, ou encore la transformation du quartier Saint-Assiscle en hub d’affaires renforcent l’attractivité du territoire.
En parallèle, la ville mise sur la transition énergétique et les mobilités douces : pistes cyclables, navettes électriques, rénovation des bâtiments publics.
Ces initiatives contribuent à redorer l’image de Perpignan et à stabiliser son marché immobilier sur le long terme.
Prix moyens de l’immobilier à Perpignan par quartier (2025)
| Quartier | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Tendance 2025 |
|---|---|---|---|
| Centre historique | 1 700 – 1 900 | 1 800 – 2 100 | Revalorisation progressive |
| Les Coves / Clemenceau | 2 000 – 2 200 | 2 200 – 2 400 | Marché actif |
| Moulin à Vent | 1 900 – 2 200 | 2 300 – 2 500 | Fort rendement locatif |
| Saint-Martin | 2 300 – 2 600 | 2 500 – 2 800 | Quartier en mutation |
| Saint-Assiscle | 2 100 – 2 400 | 2 300 – 2 600 | Marché attractif |
| Porte d’Espagne | 2 800 – 3 200 | 3 000 – 3 400 | Programme neuf, forte demande |
| Le Vernet | 1 700 – 1 900 | 1 900 – 2 200 | Bon potentiel d’investissement |
| Château-Roussillon / Mas Llaro | 2 900 – 3 200 | 3 000 – 3 300 | Quartier résidentiel haut de gamme |
Comparatif des prix de l’immobilier dans les grandes villes du Sud (2025)
| Ville | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Tendance 2025 |
|---|---|---|---|
| Perpignan | 2 200 | 2 400 | Marché stable |
| Nîmes | 2 600 | 2 800 | Légère hausse |
| Montpellier | 4 400 | 4 600 | Marché tendu |
| Béziers | 2 100 | 2 300 | Forte attractivité |
| Narbonne | 2 500 | 2 700 | Hausse continue |
Conclusion
Perpignan 2025 illustre la réussite tranquille des villes moyennes françaises.
Longtemps sous-estimée, la capitale catalane conjugue désormais rentabilité, accessibilité et cadre de vie.
Entre un ensoleillement record, une attractivité économique en hausse et un marché encore loin de la saturation, la cité du Roussillon séduit un public toujours plus large.
Les investisseurs y trouvent un terrain d’opportunités sans la pression des grandes métropoles.
Les familles profitent d’un logement spacieux et abordable.
Et les primo-accédants, d’un marché où il est encore possible de devenir propriétaire sans s’endetter sur 30 ans.
Perpignan, longtemps dans l’ombre de Montpellier ou Toulouse, s’impose enfin comme une alternative solide, ensoleillée et rentable au cœur du sud de la France.