Immobilier à Paris 1er (75001) un arrondissement minuscule, mythique, exigeant… et unique au monde
Le 1er arrondissement de Paris (75001) concentre en quelques rues l’un des cœurs historiques et touristiques de la capitale : Louvre, Tuileries, Palais-Royal, Les Halles, Châtelet… Un secteur ultra-central, fortement patrimonial, où l’immobilier reste rare, cher et très recherché.
Entre les immeubles haussmanniens des grandes artères, les rues plus commerçantes autour de Rivoli, les ruelles animées de Montorgueil et les abords des jardins des Tuileries, le marché affiche un niveau de prix élevé, avec peu d’offres et une rotation limitée. Les écarts de budget restent toutefois sensibles selon la vue, l’étage, l’état du bien et la proximité immédiate des axes les plus passants.
Les prix au m² dans le 1er arrondissement de Paris : les chiffres 2025
En 2025, le prix moyen au mètre carré dans le 1er arrondissement se situe globalement autour de 12 300 à 13 500 € / m² pour un appartement, avec des pointes nettement plus élevées sur les adresses les plus prestigieuses (vue sur monument, étage élevé, rénovation haut de gamme).
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Secteur Louvre / Palais-Royal | Appartement haussmannien, vue dégagée | ≈ 13 500–16 000 € / m² |
| Les Halles / Montorgueil | Appartement ancien, immeuble de ville | ≈ 12 000–14 000 € / m² |
| Tuileries / Concorde | Adresses de prestige, vues parc ou monument | ≈ 14 000–17 000 € / m² |
| Rivoli / Châtelet | Appartement sur axe passant ou rues commerçantes | ≈ 12 500–14 500 € / m² |
| Rues plus denses ou premiers niveaux | Appartement à rafraîchir, lumière plus limitée | ≈ 11 500–12 500 € / m² |
Globalement, Paris 1er se situe dans le haut du panier parisien, avec des prix moyens supérieurs à la moyenne de la capitale et comparables aux arrondissements centraux les plus cotés. Le marché reste porté par une demande patrimoniale forte, des investisseurs long terme et une clientèle internationale.
Immobilier à Paris 1er : l’évolution des prix au m²
Un marché ultra-central qui a corrigé après les plus hauts de 2021–2022, mais qui reste soutenu par la rareté de l’offre et l’attrait patrimonial du secteur.
Entre 2019 et 2021, Paris 1er a connu une phase de hausse, portée par les taux bas et l’appétit pour les adresses centrales. La période 2022–2023 a vu une correction liée à la remontée des taux et à une sélection plus exigeante des acheteurs. Depuis 2024–2025, le marché s’est stabilisé : les biens irréprochables se vendent toujours avec peu de négociation, tandis que les appartements à rénover ou moins bien situés doivent afficher un prix plus réaliste pour trouver preneur.
Dans le 1er, les maisons de ville, hôtels particuliers réhabilités ou biens très atypiques sont extrêmement rares. Lorsqu’ils arrivent sur le marché, ils ciblent une clientèle à très fort pouvoir d’achat, souvent avec une logique de placement patrimonial ou d’usage mixte (résidence + activité/libéral).
Acheter dans le 1er arrondissement de Paris : ce qu’il faut savoir en 2025
Le 1er arrondissement attire des profils d’acheteurs très variés : cadres supérieurs et dirigeants en quête d’une adresse ultra-centrale, investisseurs patrimoniaux, familles aisées recherchant un pied-à-terre, mais aussi certains acheteurs internationaux séduits par la proximité du Louvre et des grands lieux culturels.
La contrepartie de ce positionnement est évidente : peu d’offres, une forte pression sur les biens de qualité et des budgets d’entrée élevés, même pour des surfaces modestes. La qualité de l’immeuble, l’étage, la lumière naturelle, les vues et l’absence de nuisances sonores ou de commerces bruyants au pied de l’immeuble deviennent des critères déterminants.
Acheter un appartement dans le 1er arrondissement
Les appartements bien distribués, en étage élevé avec ascenseur, balcon ou vue dégagée sur cour ou monument constituent le cœur de marché le plus recherché. Les petites surfaces en bon état (studios, T2) trouvent preneur rapidement si le prix est cohérent avec le secteur et l’état.
Sur ce segment, la qualité de la copropriété, le montant des charges, l’état des parties communes, la performance énergétique et le respect des règles d’encadrement des loyers pour un projet locatif doivent être examinés de très près.
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Acheter une maison ou un bien atypique dans le 1er arrondissement
Les maisons de ville ou biens atypiques (duplex, lofts, surfaces restructurées dans d’anciens bâtiments) représentent un marché de niche, avec très peu de biens et des budgets souvent supérieurs à la moyenne du secteur. Ils s’adressent à une clientèle qui privilégie le cachet, l’unicité et la localisation, plus que le rendement strict.
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Location dans le 1er arrondissement de Paris : un marché très tendu et encadré
Le marché locatif du 1er arrondissement est l’un des plus tendus de la capitale. L’offre est limitée, les candidats nombreux et les loyers se situent en moyenne autour de 36 à 43 € / m² selon le type de bien, avec des niveaux supérieurs sur les petites surfaces bien placées et rénovées.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | Les Halles, Montorgueil, Châtelet | ≈ 1 100 à 1 400 € / mois | ≈ 2,6 % à 3,0 % |
| T2 / petit T3 | Louvre, Palais-Royal, rues calmes | ≈ 1 800 à 2 600 € / mois | ≈ 2,4 % à 2,8 % |
| Grand appartement / bien familial | Tuileries, secteurs de prestige | ≈ 3 500 à 5 500 € / mois | ≈ 2,2 % à 2,7 % |
Pour les bailleurs, le 1er arrondissement se prête davantage à une stratégie patrimoniale qu’à la recherche d’un rendement brut maximal. L’encadrement des loyers impose de rester dans des fourchettes réglementaires, mais la demande reste très soutenue pour les logements bien entretenus, lumineux et correctement isolés.
Louer un grand logement ou un bien haut de gamme dans le 1er arrondissement
Les grands appartements ou biens haut de gamme attirent une clientèle de cadres supérieurs, dirigeants, expatriés ou profils disposant de revenus confortables. Pour se démarquer, un bien doit proposer un niveau de confort irréprochable : volume, luminosité, prestations, performance énergétique et calme.
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Louer un appartement dans le 1er arrondissement de Paris
Les studios et T2 meublés, idéalement situés près des transports et des pôles d’animation (Les Halles, Châtelet, Rivoli), restent les produits les plus sollicités. L’état du bien, la qualité du mobilier et le respect de l’encadrement des loyers conditionnent directement la vitesse de location et le profil des candidats.
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Marché locatif dans le 1er arrondissement : loyers moyens en 2025
Un marché locatif à très forte tension, où les petites surfaces rénovées et bien situées se louent rapidement.
En 2025, les locataires du 1er arrondissement paient cher la centralité, la desserte et la proximité des sites emblématiques. En contrepartie, ils attendent un niveau de prestations élevé. Les logements anciens non rénovés ou mal isolés sont davantage challengés, surtout si leur loyer dépasse les repères d’encadrement.
Immobilier neuf dans le 1er arrondissement : une offre très rare
Le 1er arrondissement dispose de très peu de programmes neufs, en dehors d’opérations ponctuelles de restructuration lourde ou de transformations d’immeubles existants. Ces projets s’adressent à une clientèle recherchant un confort moderne, des prestations premium et une performance énergétique au meilleur niveau, tout en restant au cœur de Paris.
Les prix du neuf y sont généralement supérieurs à ceux de l’ancien, avec des niveaux souvent au-delà de 15 000 € / m² sur les adresses les plus recherchées, en fonction de la vue, de l’étage et des services proposés.
Pour un acquéreur, le neuf dans le 1er relève clairement d’une logique patrimoniale et de confort, plus que de rendement locatif immédiat.
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Les quartiers les plus recherchés dans le 1er arrondissement
Paris 1er s’articule autour de plusieurs secteurs phares : Palais-Royal / Louvre pour le cachet et les vues sur les monuments, Les Halles / Châtelet pour l’hyper-centralité et les transports, Montorgueil pour son ambiance de quartier vivant, ainsi que le secteur Tuileries / Concorde, très prisé pour sa dimension patrimoniale. Chacun combine à sa façon prix, cadre de vie, animation commerciale et accessibilité.
Prix moyens par quartier dans le 1er arrondissement de Paris
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien, quartier par quartier.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
|
Louvre / Palais-Royal Monuments, jardins, adresses patrimoniales |
≈ 13 800 | ≈ 15 500 | ≈ 40–45 | ≈ 4 500 | Secteur très prestigieux, rotation faible, forte demande pour les biens haut de gamme. |
|
Les Halles / Châtelet Hyper-central, transports, commerces |
≈ 12 500 | ≈ 13 800 | ≈ 38–42 | ≈ 4 000 | Forte demande sur les petites surfaces, attention aux nuisances sonores et à l’exposition. |
|
Montorgueil / rues piétonnes Ambiance village, restaurants, vie de quartier |
≈ 12 800 | ≈ 14 000 | ≈ 38–43 | ≈ 4 200 | Secteur très vivant, très demandé par les actifs et les investisseurs locatifs. |
|
Tuileries / Concorde Proximité jardins, adresses rares |
≈ 14 500 | ≈ 16 000 | ≈ 40–46 | ≈ 5 000 | Biens rares, prix très élevés, clientèle internationale et patrimoniale. |
|
Rues plus denses / axes passants Immeubles sur grands axes, rez-de-chaussée actifs |
≈ 11 800 | ≈ 13 000 | ≈ 36–40 | ≈ 3 500 | Niveaux de prix légèrement plus accessibles, à pondérer avec le bruit et la luminosité. |
Prix immobiliers autour du 1er arrondissement : comparatif des secteurs voisins en 2025
Les arrondissements limitrophes du 1er offrent des alternatives, parfois un peu plus accessibles, tout en restant au cœur de Paris.
| Arrondissement / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Paris 1er | ≈ 12 300–12 800 € | Cœur historique, marché tendu, offre très limitée |
| Paris 2e | ≈ 11 500–12 500 € | Arrondissement voisin, très central, légèrement plus abordable selon les secteurs |
| Paris 4e | ≈ 13 500–14 500 € | Île Saint-Louis, Marais historique, forte dimension patrimoniale |
| Paris 7e | ≈ 14 500–15 000 € | Quartier très bourgeois, souvent plus cher, clientèle haut de gamme |
Les dynamiques urbaines qui influencent les prix dans le 1er arrondissement
Le 1er bénéficie directement des grands projets de transformation du centre de Paris : rénovation du quartier des Halles, réaménagement des espaces publics, place accrue donnée aux mobilités douces, mise en valeur du patrimoine bâti et des espaces culturels.
Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, suivre l’évolution de ces projets et des réglementations (encadrement des loyers, règles de location meublée, évolution des dispositifs fiscaux) est essentiel pour anticiper les secteurs qui conserveront le plus de valeur à long terme.
Construire ou restructurer un bien dans le 1er arrondissement
Les terrains constructibles au sens strict sont quasi inexistants dans le 1er. La plupart des projets se concentrent sur la rénovation lourde, la surélévation encadrée ou la restructuration d’immeubles existants, avec des contraintes urbanistiques et patrimoniales fortes.
Pour un projet de construction individuelle ou une opération de promotion, il est souvent pertinent d’élargir la recherche à d’autres arrondissements ou communes de la petite couronne, tout en conservant une bonne connexion avec le centre de Paris.
Investir dans le 1er arrondissement de Paris : un pari patrimonial
Investir dans le 1er, c’est avant tout miser sur la valeur patrimoniale d’une adresse centrale, plus que sur un rendement locatif élevé. Les loyers sont encadrés et la fiscalité peut peser, mais la rareté structurelle de l’offre, la demande internationale et la dimension culturelle du quartier constituent des atouts pour une conservation longue durée.
Pour réussir, la sélection du bien (emplacement, étage, lumière, état, performance énergétique) et la cohérence du loyer au regard de l’encadrement et du marché sont déterminantes. Un bien réellement « prime » se revend généralement mieux, même dans les cycles de marché plus difficiles.
Conclusion : le 1er arrondissement de Paris, le cœur historique très convoité
En 2025, le 1er arrondissement reste l’un des marchés les plus recherchés de Paris. Les prix y sont élevés, parfois très élevés sur les adresses iconiques, mais la centralité, le cadre patrimonial, l’offre culturelle et la qualité de la desserte continuent de séduire une clientèle prête à investir à long terme.
Pour habiter comme pour investir, la réussite d’un projet dans Paris 1er repose sur une excellente connaissance des micro-secteurs, des contraintes réglementaires (encadrement des loyers, copropriété, travaux) et des attentes des occupants. Un achat bien préparé permet de conjuguer emplacement exceptionnel, confort et préservation de la valeur dans le temps.