Immobilier Mulhouse (68) le grand réveil d’une ville à haut rendement
Mulhouse, longtemps considérée comme une cité industrielle en reconversion. Mulhouse réussi en l’espace d’une décennie à changer profondément d’image. Située à la croisée des chemins entre la France, la Suisse et l’Allemagne. La capitale économique du Haut-Rhin attire désormais un nouveau profil d’acquéreurs. Des jeunes actifs en quête de prix accessibles, des familles venues d’Alsace centrale, mais aussi des investisseurs avisés séduits par un rendement rarement égalé ailleurs dans l’Hexagone.
En 2025, Mulhouse s’impose comme un marché singulier, à la fois stable et prometteur. Loin de la spéculation des grandes métropoles. Elle offre une rentabilité locative supérieure à 6 %. Des prix encore très abordables, et une qualité de vie qui continue de s’améliorer grâce à une politique urbaine volontariste. Dans un contexte où de nombreux acheteurs se tournent vers les villes moyennes, Mulhouse coche toutes les cases,accessibilité, rendement et potentiel de valorisation.
À retenir – Marché immobilier à Mulhouse en 2025
Prix moyen : 1 700 €/m² pour un appartement, 1 950 €/m² pour une maison.
Évolution : +2,1 % sur un an, progression régulière et durable.
Quartiers phares : Rebberg, Dornach, Centre historique, Salvator.
Rendement locatif : 6 à 8 %, l’un des plus élevés de France.
Loyer moyen : 11 €/m², marché équilibré et soutenu.
Atouts : position transfrontalière, rénovation urbaine, prix encore bas.
En résumé : Mulhouse s’impose comme une place immobilière stratégique, conjuguant accessibilité et rentabilité dans le Grand Est.
Une ville longtemps sous-estimée
Pendant des années, Mulhouse a souffert de la comparaison avec Strasbourg, sa voisine du nord, plus institutionnelle et tournée vers l’Europe. Mais cette perception s’effrite peu à peu. La ville a su miser sur la transformation de son patrimoine industriel, la rénovation de ses friches et la dynamisation de son centre. Les anciens entrepôts et usines du XIXe siècle se muent en lofts, galeries et espaces culturels. La reconquête urbaine s’accompagne d’une politique de l’habitat active, soutenue par la collectivité et les investisseurs institutionnels.
En parallèle, le réseau de transports s’est modernisé : tramway performant, liaisons rapides vers Bâle, Colmar et Belfort, et connexion directe avec la Suisse via le train régional. Cette ouverture transfrontalière renforce l’attractivité économique. De nombreux frontaliers choisissent désormais Mulhouse comme lieu de résidence, profitant d’un coût de la vie bien inférieur à celui de la Suisse tout en travaillant à Bâle ou Zurich.
Des prix encore abordables, une rentabilité exceptionnelle
Le marché mulhousien reste l’un des plus accessibles de France. En 2025, le prix moyen s’élève à environ 1 700 €/m² pour un appartement et 1 950 €/m² pour une maison. Dans certains secteurs périphériques, il est encore possible de trouver de beaux biens entre 1 300 et 1 500 €/m². À titre de comparaison, Colmar dépasse déjà les 3 000 €/m² et Strasbourg avoisine les 4 000 €/m².
Cette différence de prix crée une opportunité unique pour les investisseurs, d’autant que la demande locative reste soutenue. Les loyers tournent autour de 10 à 12 €/m² selon le quartier, ce qui garantit une rentabilité brute de 6 à 8 %, un niveau quasiment introuvable dans d’autres grandes agglomérations. Certains biens rénovés en centre-ville atteignent même des rendements supérieurs à 9 %.
Les acquéreurs profitent aussi d’une offre diversifiée : appartements anciens à fort cachet dans le centre historique, maisons familiales avec jardin à Dornach ou Rebberg, programmes neufs en périphérie à Coteaux ou Drouot. La variété de l’habitat permet de répondre à tous les profils : investisseurs, primo-accédants, familles et retraités.
| Quartier | Prix appartement (€/m²) | Prix maison (€/m²) | Loyer moyen (€/m²/mois) | Rendement brut (%) |
|---|---|---|---|---|
| Centre historique | 1 900 | 2 100 | 12 | 6,8 |
| Rebberg | 2 800 | 3 200 | 13 | 4,7 |
| Dornach | 1 850 | 2 000 | 11 | 7,0 |
| Salvator | 1 950 | 2 200 | 11 | 6,5 |
| Cité-Briand | 1 400 | 1 550 | 10 | 8,2 |
| Bourtzwiller | 1 350 | 1 500 | 10 | 8,0 |
| Drouot | 1 500 | 1 700 | 10 | 7,5 |
| Franklin / Fonderie | 1 700 | 1 900 | 11 | 7,0 |
Centre historique : le retour des investisseurs
Le centre-ville de Mulhouse connaît depuis trois ans une véritable renaissance. La municipalité a investi massivement dans la réhabilitation des façades, la piétonnisation des rues et la rénovation du bâti ancien. Résultat : le cœur historique attire à nouveau les investisseurs et les jeunes ménages.
Les prix oscillent entre 1 800 et 2 200 €/m², pour des immeubles à fort potentiel patrimonial. Les studios et petits appartements rénovés trouvent rapidement preneur, notamment auprès des étudiants et jeunes actifs. Les loyers se maintiennent autour de 12 €/m², assurant un rendement moyen de 6,5 à 7 %. L’offre y reste toutefois limitée : la plupart des transactions concernent des biens anciens nécessitant quelques travaux, mais dont la valeur future est indéniable.
Rebberg : le quartier huppé et résidentiel
Symbole du Mulhouse aisé, le Rebberg continue d’incarner le haut de gamme local. Ses belles demeures du début du XXe siècle, ses rues calmes et verdoyantes, et sa proximité du centre en font l’un des secteurs les plus prisés. Les prix dépassent souvent les 2 800 €/m² pour les appartements et les 3 200 €/m² pour les maisons de caractère.
Le Rebberg reste avant tout un quartier résidentiel. Peu de locations, mais une demande soutenue pour les biens familiaux ou les résidences secondaires. Les rares logements mis en vente se vendent rapidement, souvent à des acheteurs suisses ou allemands séduits par le charme et la tranquillité du secteur.
Dornach : le compromis idéal
Situé à l’ouest du centre, Dornach séduit par sa mixité. Quartier à la fois résidentiel et commerçant, il attire de nombreux primo-accédants. Les prix moyens s’établissent autour de 1 850 €/m² pour les appartements et 2 000 €/m² pour les maisons. La demande y est forte grâce à la proximité des écoles, à la desserte en tram et à une ambiance de village très appréciée.
Dornach est aussi un secteur stratégique pour l’investissement locatif. Les petites surfaces y affichent un excellent rapport prix/loyer, avec des rendements bruts de 7 % en moyenne. Le quartier conserve un potentiel de valorisation important, notamment avec la modernisation progressive du bâti.
Salvator : entre patrimoine et modernité
À deux pas du centre, le quartier Salvator illustre la mue mulhousienne. Longtemps populaire, il attire désormais les jeunes cadres et les professions libérales. Les anciennes maisons ouvrières rénovées côtoient des immeubles récents. Le cadre de vie s’est nettement amélioré avec les rénovations des espaces publics et la création de parcs urbains.
Les prix restent raisonnables : environ 1 950 €/m² pour les appartements et 2 200 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif tourne autour de 6 %, mais la tendance est clairement à la revalorisation. Salvator est désormais perçu comme un secteur charnière, entre tradition mulhousienne et montée en gamme urbaine.
Cité-Briand, Bourtzwiller, Drouot : le potentiel caché
Ces quartiers, longtemps délaissés, regagnent peu à peu de l’attractivité. Les prix, souvent inférieurs à 1 500 €/m², permettent des opérations d’investissement à faible coût d’entrée. Les loyers, stables autour de 10 €/m², assurent un rendement supérieur à 7,5 %.
Les efforts de rénovation urbaine et la présence de nombreux logements sociaux réhabilités favorisent un nouveau dynamisme. Le profil des acheteurs évolue : davantage de jeunes ménages, de primo-investisseurs et d’artisans y trouvent leur place. Le quartier Drouot, notamment, profite de sa proximité avec les grands axes et d’un accès facilité au tramway.
| Ville | Prix moyen appartement (€/m²) | Prix moyen maison (€/m²) | Loyer moyen (€/m²/mois) | Rendement locatif brut (%) | Tendance du marché |
|---|---|---|---|---|---|
| Mulhouse | 1 700 € | 1 950 € | 11 € | 6,0 – 8,0 % | Marché abordable et dynamique |
| Colmar | 3 000 € | 3 400 € | 12 € | 4,2 – 5,0 % | Demande soutenue, hausse maîtrisée |
| Strasbourg | 4 000 € | 4 500 € | 14 € | 3,5 – 4,2 % | Marché tendu, rareté du foncier |
| Belfort | 1 900 € | 2 100 € | 10 € | 6,0 – 7,0 % | Marché stable, attractif pour les locatifs |
| Saint-Louis | 3 100 € | 3 500 € | 13 € | 4,5 – 5,5 % | Forte tension liée au marché frontalier |
Conclusion
Mulhouse, jadis reléguée au second plan du marché immobilier alsacien, a clairement changé de dimension.
La ville combine désormais trois atouts que les grandes métropoles ont perdus : un prix d’entrée bas, un rendement élevé et une stabilité durable. Dans un contexte économique incertain, ces qualités attirent une nouvelle génération d’investisseurs, plus rationnels et sensibles au rapport qualité/prix.
Son marché s’est assaini : moins spéculatif, plus professionnel, plus solide. Les rénovations du centre et de quartiers entiers comme Salvator ou Dornach confirment cette dynamique. Les prix progressent sans excès, garantissant à la fois accessibilité pour les acheteurs et sécurité pour les bailleurs.
La force de Mulhouse réside dans sa position géographique et son bassin d’emploi transfrontalier. En accueillant une population active venue de Suisse et d’Allemagne, la ville se transforme peu à peu en pôle résidentiel stratégique du Haut-Rhin.
Si Strasbourg reste la locomotive, Mulhouse s’impose comme l’alternative à forte rentabilité, là où la pierre reste encore synonyme de bon sens économique.
En 2025, Mulhouse n’est plus un pari : c’est une évidence.