Immobilier à Paris 16e (75016) le Paris de l’élégance et de la stabilité patrimoniale
Le 16e arrondissement de Paris (75016) reste en 2025 l’un des symboles de la rive droite chic. Du Trocadéro à Passy, de la Porte Dauphine à Auteuil et la Muette, il concentre de larges avenues, des immeubles haussmanniens de standing, des hôtels particuliers, des parcs emblématiques (Bois de Boulogne, jardins du Trocadéro) et une vue privilégiée sur la Seine et la Tour Eiffel pour certaines adresses.
Arrondissement très résidentiel, à la fois familial et patrimonial, le 16e accueille une clientèle aisée, des cadres supérieurs, des professions libérales et une partie de la diplomatie internationale. L’offre scolaire privée et internationale, la proximité du bois et la qualité architecturale en font un territoire très recherché, même dans un contexte de marché parisien plus sélectif.
Les prix au m² dans le 16e arrondissement de Paris : les chiffres 2025
En 2025, le prix moyen au mètre carré dans le 16e arrondissement se situe globalement autour de 10 000 à 11 500 € / m² pour un appartement, avec des écarts marqués entre les secteurs très prisés (Trocadéro, Victor-Hugo, Passy, Foch, avenues proches de la Seine) et les quartiers plus résidentiels en retrait ou proches du périphérique.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Trocadéro / Victor-Hugo / Kléber | Haussmannien de standing, immeubles pierre de taille | ≈ 11 500–13 000 € / m² |
| Passy / La Muette | Ancien, art déco, immeubles de grand standing | ≈ 11 000–12 500 € / m² |
| Auteuil nord | Ancien, années 30, belles copropriétés | ≈ 10 200–11 500 € / m² |
| Auteuil sud / Porte d’Auteuil | Immeubles 60–70, ensembles résidentiels | ≈ 9 400–10 500 € / m² |
| Secteurs proches périphérique / portes | Habitat mixte, artères plus passantes | ≈ 9 000–10 000 € / m² |
Le 16e se situe au-dessus de la moyenne parisienne, sans atteindre les très hauts niveaux des adresses les plus prestigieuses du 7e. La qualité architecturale, l’étage, la vue, le DPE et l’état des parties communes créent des écarts de prix importants à l’intérieur même de chaque quartier.
Immobilier à Paris 16e : l’évolution des prix au m²
Un marché patrimonial qui a corrigé après les sommets de 2020–2021, mais où les beaux produits restent très recherchés en 2025.
Entre 2019 et 2021, le 16e a vu ses prix atteindre des niveaux très élevés, portés par une demande patrimoniale forte. La hausse des taux et la pression réglementaire sur l’énergie ont entraîné une correction sur les biens datés ou mal classés au DPE, tandis que les appartements rénovés, bien situés, en étage élevé et avec vue se maintiennent à des niveaux élevés, parfois proches de leurs plus hauts.
Dans le 16e, la demande se concentre sur les appartements familiaux avec de beaux volumes, une bonne luminosité et des prestations actuelles, ainsi que sur les biens d’exception offrant un cumul de critères rares (vue, extérieur, adresse prestigieuse). Les produits à rénover restent recherchés s’ils se trouvent dans de très bonnes copropriétés, à condition d’intégrer un budget travaux conséquent.
Acheter dans le 16e arrondissement de Paris : ce qu’il faut savoir en 2025
Le 16e attire une clientèle aisée, majoritairement familiale, souvent en recherche d’une résidence principale sur le long terme. Une partie de la demande vient aussi de l’international, de profils diplomatiques ou de cadres de grands groupes, pour qui le 16e reste une signature rassurante.
Le choix du micro-secteur est déterminant : l’ambiance de Passy n’a rien à voir avec Auteuil sud, et une adresse entre Foch et Victor-Hugo ne sera pas perçue comme un immeuble près du périphérique ou d’un axe très passant. Les écoles, la proximité du bois, la distance au métro et la qualité des copropriétés influencent directement la valeur.
Acheter un appartement dans le 16e arrondissement
Le parc immobilier du 16e se compose de beaucoup de haussmannien et d’immeubles 1900, d’art déco, d’ensembles 30–60 et de résidences plus récentes avec balcons, parkings et jardins. Les charges, le chauffage collectif, l’isolation et le DPE deviennent des critères clés dans un contexte de réglementation énergétique renforcée.
Un appartement bien placé, dans une copropriété saine, avec un plan rationnel, un DPE acceptable et un prix aligné sur le marché trouve encore relativement rapidement preneur en 2025, malgré un environnement plus sélectif.
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Acheter une maison, un hôtel particulier ou un bien atypique dans le 16e
Les maisons de ville, les hôtels particuliers et les biens atypiques (duplex, terrasses, rez-de-jardin d’exception) restent très rares et réservés à une clientèle au budget élevé. La prime se justifie lorsqu’ils combinent calme, lumière, extérieur exploitable, stationnement et adresse recherchée.
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Location dans le 16e arrondissement de Paris : un marché haut de gamme et exigeant
Le marché locatif du 16e reste dynamique, même si les loyers élevés restreignent la base des candidats. Il attire des familles aisées, des expatriés, des diplomates, mais aussi des cadres en mission et des étudiants issus de grandes écoles.
En 2025, les loyers se situent en moyenne autour de 32 à 38 € / m² pour les appartements, avec des niveaux plus élevés pour les petites surfaces meublées très bien situées et les biens d’exception, le tout dans le cadre strict de l’encadrement des loyers parisien.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 meublé | Passy, La Muette, Trocadéro | ≈ 1 100 à 1 500 € / mois | ≈ 1,8 % à 2,3 % |
| T2 / T3 | Auteuil, Jasmin, Victor-Hugo | ≈ 1 800 à 2 700 € / mois | ≈ 1,7 % à 2,2 % |
| Grand appartement familial | Secteurs proches écoles et parcs | ≈ 2 800 à 4 000 € / mois | ≈ 1,5 % à 2,0 % |
Pour les bailleurs, la clé réside dans la qualité du bien, son DPE, son niveau de rénovation et le respect des plafonds d’encadrement. Un logement de standing, bien entretenu, meublé avec soin et au loyer cohérent trouve des candidats solvables dans des délais généralement courts.
Louer un grand logement dans le 16e arrondissement
Les 4–5 pièces proches des bonnes écoles, des parcs et des transports restent très recherchés, notamment par les familles françaises ou expatriées. Les loyers, élevés, exigent en contrepartie des prestations irréprochables : état intérieur, chauffage, isolation, parties communes.
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Louer un appartement dans le 16e arrondissement de Paris
Les studios et T2 meublés proches des métros, des commerces et du bois restent attractifs pour des locataires en quête de cadre haut de gamme. Dans ce segment, la concurrence se joue souvent sur la qualité de la rénovation, l’aménagement et la cohérence du loyer par rapport au marché et à l’encadrement.
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Marché locatif dans le 16e arrondissement : loyers moyens en 2025
Un marché locatif très haut de gamme, dominé par une clientèle solvable, dans un cadre réglementaire exigeant.
En 2025, les locataires du 16e recherchent un niveau de confort élevé : ascenseur, parties communes soignées, bon DPE, prestations modernes et parfois stationnement. Les logements qui cochent ces cases et respectent les plafonds d’encadrement bénéficient d’une demande soutenue. Les biens trop datés ou mal classés énergétiquement doivent souvent être rénovés ou repositionnés en loyer pour rester attractifs.
Immobilier neuf dans le 16e arrondissement : rareté et haut niveau de prix
Dans le 16e, l’offre neuve est rare et souvent constituée d’opérations de requalification ou de réalisations haut de gamme. Les programmes proposent en général une excellente isolation, des prestations soignées, des parkings, des extérieurs et parfois des services complémentaires.
Les prix du neuf se situent le plus souvent entre 12 000 et 15 000 € / m², avec des primes supplémentaires pour les biens offrant vue dégagée, terrasse, étage élevé ou proximité immédiate des secteurs les plus prestigieux.
Ces achats relèvent d’une logique clairement patrimoniale, avec un ticket d’entrée élevé mais des performances énergétiques en phase avec les futures normes et une attractivité durable pour la location comme pour la revente.
Les quartiers les plus recherchés dans le 16e arrondissement
Le 16e se structure autour de plusieurs pôles : Trocadéro / Victor-Hugo pour ses vues et ses adresses prestigieuses, Passy / La Muette pour son ambiance résidentielle bourgeoise et ses commerces de qualité, Auteuil pour son esprit « village » et la proximité du Parc des Princes et de Roland-Garros, et les secteurs proches du Bois de Boulogne pour leur cadre verdoyant. Chaque micro-secteur présente des prix, des ambiances et un profil de clientèle spécifiques.
Prix moyens par quartier dans le 16e arrondissement de Paris
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien, quartier par quartier.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
|
Trocadéro / Victor-Hugo Adresses prestigieuses, vues, proximité Tour Eiffel |
≈ 12 300 | ≈ 13 500 | ≈ 36–40 | ≈ 3 800 | Secteur très coté, forte rareté des grands logements, marché surtout patrimonial. |
|
Passy / La Muette Résidentiel, commerces haut de gamme, proximité Bois |
≈ 11 500 | ≈ 12 800 | ≈ 34–38 | ≈ 3 400 | Très recherché par les familles et expatriés, offre limitée, bonne stabilité des valeurs. |
|
Auteuil nord Belles copropriétés, esprit village, proximité transports |
≈ 10 800 | ≈ 12 000 | ≈ 33–36 | ≈ 3 100 | Bon compromis entre standing, verdure et accessibilité, marché familial solide. |
|
Auteuil sud / Porte d’Auteuil Ensembles 60–70, proximité périphérique et stades |
≈ 9 800 | ≈ 11 000 | ≈ 31–34 | ≈ 2 800 | Prix un peu plus abordables pour le 16e, vigilance sur le bruit et l’environnement routier. |
|
Secteurs proches périphérique / portes Habitat mixte, axes passants, proximité banlieue ouest |
≈ 9 200 | ≈ 10 400 | ≈ 30–33 | ≈ 2 500 | Ticket d’entrée plus accessible, opportunités pour qui accepte un environnement urbain plus dense. |
Prix immobiliers autour du 16e arrondissement : comparatif des secteurs voisins en 2025
Les arrondissements et communes limitrophes du 16e proposent des alternatives pour les ménages qui comparent prestige, budget et proximité de l’ouest parisien.
| Arrondissement / ville | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Paris 16e | ≈ 10 000–11 500 € | Arrondissement patrimonial de l’ouest, clientèle aisée, forte dimension résidentielle |
| Paris 7e | ≈ 12 500–14 500 € | Plus cher encore, concentration d’adresses très prestigieuses |
| Paris 15e | ≈ 9 000–9 800 € | Alternative résidentielle un peu plus accessible, profil familial proche |
| Boulogne-Billancourt | ≈ 8 500–10 000 € | Commune très recherchée, bonne alternative juste à l’ouest du 16e |
| Neuilly-sur-Seine | ≈ 11 000–13 000 € | Ville ultra résidentielle, très forte dimension patrimoniale |
| Saint-Cloud | ≈ 7 500–9 500 € | Cadre verdoyant, alternative pour les familles en quête d’espace |
Les dynamiques urbaines qui influencent les prix dans le 16e arrondissement
Le 16e bénéficie de la modernisation de certains axes, de la requalification de friches, de l’amélioration des mobilités douces autour de la Seine et du Bois de Boulogne, ainsi que de travaux réguliers dans les copropriétés anciennes. L’entretien et la mise à niveau énergétique des immeubles haussmanniens constituent un enjeu majeur, qui peut peser sur les charges mais aussi valoriser les biens rénovés.
Les projets liés aux grands équipements (Roland-Garros, Parc des Princes, périphérique) et à la transformation des bureaux peuvent également influer sur l’image et l’attractivité de certains secteurs à moyen terme.
Construire ou restructurer un bien dans le 16e arrondissement
Dans le 16e, comme dans le reste de Paris, les terrains nus constructibles sont quasi inexistants. Les projets portent donc sur des restructurations lourdes, des surélévations ou des changements d’usage (bureaux en logements, par exemple). Ces opérations demandent une expertise pointue, une maîtrise des règles du PLU, des règles de copropriété et des autorisations administratives.
Pour les investisseurs et propriétaires, le potentiel de création de valeur existe, mais suppose d’anticiper soigneusement les coûts de travaux, les délais et le positionnement final du bien sur un marché haut de gamme et très exigeant.
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Investir dans le 16e arrondissement de Paris : une logique patrimoniale assumée
Investir dans le 16e, c’est avant tout viser la sécurité patrimoniale plutôt qu’un rendement élevé. Les loyers plafonnés, les prix d’achat élevés et les obligations énergétiques limitent les rendements bruts, mais la profondeur du marché, la solvabilité des locataires et l’image du quartier constituent des atouts forts à long terme.
Les stratégies les plus pertinentes s’orientent vers des T2/T3 bien placés, des appartements familiaux dans des copropriétés solides, ou des biens à rénover dans les secteurs les plus recherchés, avec une vision long terme sur la valorisation après travaux.
Conclusion : le 16e arrondissement de Paris, bastion patrimonial de l’ouest parisien
En 2025, le 16e conserve son rôle de bastion patrimonial de l’ouest parisien. Les prix y restent élevés, mais les ajustements récents ouvrent quelques fenêtres de tir pour les projets solides et bien négociés. Le marché se montre particulièrement exigeant sur la qualité des biens, la performance énergétique, l’état des copropriétés et la cohérence du prix demandé.
Pour habiter comme pour investir, réussir son projet dans le 16e suppose de connaître finement les micro-secteurs, de bien évaluer les travaux à venir et de s’entourer de professionnels capables de sécuriser les aspects techniques, juridiques et financiers de l’opération.