Immobilier Boulogne Billancourt (92100)
Boulogne-Billancourt : le marché immobilier premium aux portes de Paris
Boulogne-Billancourt reste, année après année, une valeur sûre du marché immobilier francilien. Située à la lisière ouest de Paris, accolée au 16ᵉ arrondissement, la ville attire à la fois les cadres supérieurs, les investisseurs patrimoniaux et les jeunes ménages en quête de confort et de proximité.
En 2025, malgré un léger tassement des prix après la frénésie post-Covid, Boulogne conserve sa place dans le trio de tête des communes les plus chères de France — derrière Paris et Neuilly-sur-Seine.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : un prix moyen avoisinant 9 000 €/m² pour un appartement et 10 200 €/m² pour une maison. Un marché sélectif, où la rareté foncière impose sa loi et où chaque mètre carré reste convoité. Pourtant, la ville ne se résume pas à une vitrine luxueuse. Derrière les vitrines modernes des Rives de Seine, Boulogne dévoile un visage pluriel : quartiers familiaux, vie de proximité, pôles économiques dynamiques et cadre de vie équilibré.
À retenir – Marché immobilier à Boulogne-Billancourt en 2025
Prix moyen : 9 000 €/m² pour un appartement et 10 200 €/m² pour une maison.
Évolution : légère baisse de –1,5 % sur un an après plusieurs années de hausse.
Quartiers phares : Les Princes-Marmottan, Billancourt-Rives de Seine, Silly-Gallieni et Parchamp-Albert Kahn.
Rendement locatif : entre 3 % et 3,8 %, sur les petites surfaces et résidences récentes.
Loyer moyen : 30 €/m², soit environ 1 350 € pour un T2 bien situé.
Atouts majeurs : proximité de Paris, pôles tertiaires puissants, écoles d’excellence et environnement haut de gamme.
En résumé : une valeur refuge pour les investisseurs et un cadre de vie recherché pour les familles franciliennes.
Une attractivité fondée sur la stabilité et la qualité de vie
L’un des secrets du succès boulonnais tient dans son équilibre.
La commune combine un cadre résidentiel de grande qualité, une excellente desserte et une offre culturelle et scolaire très dense. Le métro (lignes 9 et 10), le tram T2, et les nombreuses lignes de bus permettent de rejoindre Paris en quelques minutes.
Côté emploi, Boulogne-Billancourt est l’un des moteurs économiques du Grand Paris. Elle accueille les sièges de TF1, Renault, Canal+, Sephora, ou encore LVMH — un tissu d’entreprises qui soutient la demande locale en logements. L’arrivée progressive du Grand Paris Express (ligne 15 Sud, mise en service prévue d’ici 2030) renforcera encore cette attractivité.
Pour les familles, les écoles privées et publiques réputées (Dupanloup, Saint-François-d’Assise, Bartholdi, etc.) et la proximité du Bois de Boulogne ou du parc de Saint-Cloud achèvent de séduire.
Résultat : une demande structurellement forte, qui maintient les prix à des niveaux élevés, même en période de ralentissement national.
2025 : un marché résilient après l’euphorie
La fin d’année 2023 et le début 2024 avaient amorcé un léger fléchissement : des taux de crédit en hausse, un pouvoir d’achat immobilier en recul, et quelques négociations plus musclées. Mais à Boulogne, la correction reste modérée.
En 2025, le marché a retrouvé une stabilité précieuse, autour de –1,5 % en moyenne sur un an.
Les transactions continuent à se conclure rapidement sur les biens bien situés : un T3 avec balcon rue Gallieni se vend en moins de 30 jours. Les produits atypiques (terrasses, dernier étage, vue sur Seine) déclenchent même des surenchères discrètes.
Le volume de ventes a certes reculé d’environ 12 % par rapport à 2022, mais sans effondrement. La demande reste supérieure à l’offre, en particulier pour les appartements familiaux (T3, T4) et les maisons de ville. Les promoteurs, eux, limitent les programmes neufs : les permis sont rares, les terrains inexistants, les coûts élevés.
Des prix qui varient fortement selon les quartiers
Boulogne-Billancourt se compose d’univers bien distincts.
Les Rives de Seine incarnent la modernité : immeubles récents, parkings, balcons, vues dégagées et confort thermique. Ici, les prix dépassent souvent les 11 000 €/m², flirtant parfois avec Neuilly.
Les Princes-Marmottan, adossés au 16ᵉ arrondissement, offrent des hôtels particuliers et des immeubles haussmanniens : 10 500 €/m² en moyenne, et des maisons à plus de 12 000 €/m².
Le centre-ville et Silly-Gallieni offrent un compromis idéal entre animation et accessibilité, autour de 9 000 €/m².
Les secteurs plus périphériques comme Parchamp-Albert Kahn, Point du Jour ou Rhin et Danube restent plus abordables, entre 7 500 et 8 500 €/m², tout en profitant d’une excellente desserte et d’écoles recherchées.
Globalement, Boulogne reste une ville de contrastes : entre ancien chic, résidences récentes, et zones de redéveloppement comme les abords du trapèze Renault, où le neuf continue de s’ériger face à la Seine.
Des loyers très élevés mais une vacance quasi nulle
Le revers de cette attractivité : les loyers.
En 2025, le loyer moyen atteint 30 €/m², soit 1 350 € pour un deux-pièces et plus de 2 500 € pour un quatre-pièces de 80 m². Ces niveaux reflètent la tension du marché : les biens se louent en quelques jours, surtout ceux avec extérieur, parking ou proximité métro.
Pour un investisseur, la rentabilité brute oscille entre 3 et 3,8 %, modeste mais compensée par une sécurité patrimoniale exceptionnelle. À Boulogne, la perte de valeur est quasi inexistante.
Le marché locatif reste porté par la forte présence d’actifs parisiens, de salariés du tertiaire et de familles venues s’installer avant la scolarisation des enfants.
Même les passoires thermiques trouvent preneur — mais avec une décote notable (jusqu’à –10 %) ou des négociations autour de la rénovation énergétique.
Des atouts structurels qui soutiennent la demande
Trois leviers principaux expliquent la robustesse du marché boulonnais :
1. La proximité de Paris, sans les inconvénients.
Boulogne offre une densité de services, d’écoles et de transports comparable à un arrondissement parisien, mais avec davantage d’espaces verts et de logements familiaux.
2. Un bassin d’emploi local dynamique.
La ville abrite plus de 40 000 emplois pour 120 000 habitants, un ratio exceptionnel. De nombreuses entreprises de la tech et des médias s’y implantent, alimentant une demande continue.
3. Une offre rare et qualitative.
Avec seulement 6,3 km² de superficie, Boulogne ne peut s’étendre : chaque projet immobilier s’inscrit dans une logique de densification maîtrisée.
Ce trio rend la commune quasi insensible aux cycles économiques. Même en période de resserrement du crédit, la demande reste structurelle, notamment grâce aux acheteurs disposant d’apports conséquents ou de revenus stables du secteur tertiaire.
Un marché du neuf sélectif mais prometteur
Le segment du neuf représente moins de 10 % des ventes à Boulogne-Billancourt, mais conserve une place stratégique. Les programmes récents des Rives de Seine et du Trapèze Renault séduisent par leur qualité architecturale, leurs performances énergétiques et leurs vues dégagées.
Le prix moyen d’un logement neuf atteint 11 500 €/m², avec des pointes jusqu’à 13 000 €/m² pour les appartements en étage élevé.
Les investisseurs y trouvent une garantie de valorisation patrimoniale et un profil de locataires solvables, souvent cadres ou expatriés.
Les acheteurs en résidence principale, quant à eux, plébiscitent les programmes éligibles au prêt à taux zéro ou à la TVA réduite (5,5 %), bien que rares sur la commune.
Une tendance énergétique incontournable
Comme ailleurs, la transition énergétique redessine la valeur des biens.
Les appartements classés A ou B se vendent désormais plus vite et plus cher, tandis que les logements notés F ou G subissent des décotes de 8 à 12 %.
Boulogne a d’ailleurs lancé un plan de rénovation du bâti ancien, notamment dans les copropriétés des années 1950-1970 de Silly-Gallieni et du Point du Jour.
Les copropriétaires s’engagent dans des travaux de ravalement avec isolation, aidés par MaPrimeRénov’ et les subventions locales de la Métropole du Grand Paris.
Résultat : un marché qui se verdit, lentement mais sûrement, avec une prime aux biens performants.
Prix de l’immobilier à Boulogne-Billancourt par quartier (2025)
| Quartier | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Tendance 2025 |
|---|---|---|---|
| Les Princes-Marmottan | 10 000 – 11 000 | 12 000 – 13 000 | Très recherché, forte valorisation |
| Silly-Gallieni | 8 500 – 9 500 | 9 000 – 10 000 | Quartier familial, en renouveau |
| Billancourt-Rives de Seine | 10 500 – 11 500 | — | Programmes neufs haut de gamme |
| Parchamp-Albert Kahn | 8 000 – 9 000 | 9 000 – 10 000 | Bonne alternative familiale |
| Centre-Ville | 8 800 – 9 300 | 9 000 – 9 800 | Marché stable et dynamique |
| Point du Jour | 7 800 – 8 500 | 8 000 – 9 000 | Plus accessible, forte demande locative |
| Rhin-et-Danube | 7 500 – 8 000 | 8 000 – 8 800 | Quartier en mutation |
Comparatif des prix immobiliers – Boulogne-Billancourt et communes voisines (2025)
| Ville | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Tendance |
|---|---|---|---|
| Boulogne-Billancourt | 9 000 | 10 200 | Légère correction (-1,5 %) |
| Issy-les-Moulineaux | 8 400 | 9 000 | Stable |
| Saint-Cloud | 8 900 | 10 500 | Légère hausse |
| Meudon | 7 500 | 8 200 | Marché familial |
| Paris 16ᵉ | 11 000 | 13 000 | Marché haut de gamme stable |
Pour conclure sur Boulogne Billancourt
Boulogne-Billancourt s’affirme en 2025 comme un marché immobilier premium mais rationnel.
La ville résiste à la correction nationale grâce à ses fondamentaux : rareté de l’offre, solidité économique, qualité architecturale et cadre de vie supérieur.
Pour les acquéreurs, c’est un investissement patrimonial sûr. Pour les investisseurs, un rendement modéré mais pérenne.
Et pour les familles, un équilibre rare entre ville, nature et opportunités scolaires.
À deux pas de Paris, Boulogne n’a pas besoin d’artifice : sa réputation suffit à entretenir la confiance. Et sur le long terme, c’est souvent le meilleur indicateur de valeur.