Immobilier Montreuil (93100) : le laboratoire immobilier de l’Est parisien
À la lisière de Paris, Montreuil ne se contente plus d’être “la 21ᵉ arrondissement de la capitale” : elle est devenue un marché à part entière, avec sa propre identité, ses contrastes et une attractivité qui ne cesse de croître.
En 2025, la ville incarne à la fois la résilience du marché francilien et son laboratoire d’évolution sociale et urbaine. Elle attire des ménages de classes moyennes évincés de Paris, des investisseurs cherchant du rendement, mais aussi des acteurs économiques sensibles à son dynamisme culturel et écologique.
À retenir – Marché immobilier à Montreuil en 2025
Prix moyen : 7 200 €/m² pour un appartement, 6 500 €/m² pour une maison.
Évolution : +2 % sur un an, progression stable.
Quartiers phares : Bas-Montreuil, Mairie, Villiers-Barbusse.
Rendement locatif : entre 3,8 % et 5 %, selon les secteurs.
Loyer moyen : 26 €/m², tension forte sur le parc rénové.
Atouts : proximité de Paris, transports, cadre de vie, marché mixte.
En résumé : Montreuil reste la valeur refuge de l’Est parisien, entre dynamisme et accessibilité.
Montreuil : des prix élevés, mais encore raisonnables face à Paris
Selon les dernières données de SeLoger et MeilleursAgents, le prix moyen au m² à Montreuil en 2025 atteint environ 7 200 € pour un appartement et 6 500 € pour une maison.
L’évolution reste contrastée :
- +2 % en moyenne sur un an,
- mais une forte disparité entre le nord populaire et le sud plus résidentiel, notamment autour du parc Montreau et de la mairie.
Ce positionnement fait de Montreuil une alternative à Paris 20e, avec des prix en moyenne 30 % moins chers tout en restant dans la continuité du métro parisien.
Quartiers en pleine recomposition
Le marché de Montreuil se segmente entre zones “historiques” en tension et secteurs en renouveau rapide.
| Quartier | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Tendance |
|---|---|---|---|
| Mairie / Jean-Moulin-Beaumonts | 7 800 | 7 400 | Très prisé, proche du métro 9 |
| Bas-Montreuil | 8 100 | 7 800 | Quartier en vogue, forte demande parisienne |
| Villiers-Barbusse / Signac | 6 600 | 6 200 | En revalorisation rapide |
| La Boissière / Ramenas | 5 200 | 4 900 | Marché familial plus abordable |
| Montreau / Ruffins / Théophile-Sueur | 4 800 | 4 600 | En reconversion, potentiel fort |
| Solidarité-Carnot | 6 300 | 5 900 | Mixité sociale, bonnes dessertes |
| Bas-Montreuil Est / République | 7 500 | 7 200 | Forte pression locative |
| Murs-à-Pêches | 5 800 | 5 500 | Calme, très recherché par les familles |
Un marché à deux vitesses
La ville illustre parfaitement la bipolarité du marché francilien :
le sud et le Bas-Montreuil restent pris d’assaut par les acheteurs parisiens, tandis que le nord et l’est offrent encore des opportunités.
Cette dynamique tire les prix vers le haut, mais permet une valorisation patrimoniale constante, notamment sur les biens rénovés ou bénéficiant d’un bon DPE.
Marché locatif : forte demande, loyers en hausse
Avec une tension locative élevée et peu de vacance, les loyers montreuillois progressent d’environ 3 % en 2025.
Le loyer moyen atteint 26 €/m², soit environ 1 300 € pour un T3 récent dans le Bas-Montreuil.
Les quartiers du nord restent plus abordables (autour de 20 €/m²), ce qui attire étudiants et jeunes actifs.
La rentabilité brute moyenne oscille entre 3,8 % et 5 %, selon le secteur et la typologie.
Des profils variés d’acquéreurs
Le profil des acheteurs à Montreuil a radicalement évolué :
- 35 % viennent de Paris intra-muros ;
- 40 % sont des familles ou couples en quête d’espace ;
- 25 % des investisseurs cherchent à profiter du dynamisme locatif.
Cette diversité entretient la demande sur tous les segments du marché, du studio de rendement au pavillon familial.
Comparatif du marché immobilier – Est parisien (2025)
| Ville | Prix appartement (€/m²) | Loyer moyen (€/m²) | Rendement locatif moyen | Tendance |
|---|---|---|---|---|
| Montreuil | 7 200 | 26 | 4,3 % | Hausse modérée |
| Vincennes | 9 500 | 29 | 3,5 % | Stable |
| Fontenay-sous-Bois | 7 800 | 25 | 4,0 % | Hausse |
| Bagnolet | 6 800 | 24 | 4,6 % | En progression |
| Rosny-sous-Bois | 5 200 | 22 | 5,0 % | Potentiel fort |
Conclusion
Montreuil n’est plus seulement une alternative à Paris : c’est un marché immobilier à part entière, mature, mais encore capable de surprendre.
En 2025, la ville se distingue par sa mixité sociale, son patrimoine industriel réhabilité et son écosystème culturel qui continue d’attirer les ménages urbains.
L’équilibre entre attractivité, accessibilité et rendement en fait un territoire clé du Grand Paris Est.
Les années à venir devraient confirmer cette tendance : une croissance mesurée, une demande stable, et une identité de plus en plus forte.