immobilier Melun (77000), les chiffres pour 2025
À Melun (77000), en Seine-et-Marne, le marché immobilier 2025 s’organise autour du centre historique, des berges de Seine, de la gare SNCF (liaisons vers Paris-Gare de Lyon) et des axes routiers N6, A5 et A4. Préfecture de département, Melun combine fonctions administratives, présence hospitalière importante, zones d’activités et quartiers résidentiels plus calmes en périphérie.
Dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés, les acheteurs restent attentifs au rapport qualité/prix : les biens bien situés, proches des transports, des écoles et avec un DPE correct se vendent encore correctement. À l’inverse, les logements très énergivores, en rez-de-chaussée sombre ou dans des environnements moins valorisés doivent s’ajuster en prix pour trouver preneur.
Les prix au m² à Melun : les chiffres actualisés
En 2025, le prix moyen au mètre carré à Melun se situe globalement autour de 2 100 à 2 800 € / m² tous biens confondus, avec des écarts sensibles selon le quartier, la proximité de la gare, des berges de Seine et l’état du bâti. Les appartements se négocient le plus souvent entre 2 000 et 2 800 € / m², tandis que les maisons se situent plutôt entre 2 200 et 3 000 € / m² dans les secteurs pavillonnaires les plus recherchés.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Centre-ville / Gare | Immeubles anciens, petits collectifs, commerces en rez-de-chaussée | ≈ 2 100–2 800 € / m² |
| Quartiers pavillonnaires et zones résidentielles calmes | Maisons de ville, pavillons, petits ensembles récents | ≈ 2 200–3 000 € / m² |
| Secteurs plus populaires / grands ensembles | Collectifs, logements à rafraîchir | ≈ 1 800–2 300 € / m² |
| Périphérie proche et communes limitrophes (Dammarie-les-Lys, Le Mée-sur-Seine…) | Habitat mixte, lotissements et petits collectifs | ≈ 1 900–2 600 € / m² |
| Moyenne Melun | Tous types de biens | ≈ 2 100–2 800 € / m² |
Pour les acquéreurs, Melun reste un marché de ville moyenne bien connectée à Paris, qui attire à la fois les ménages locaux et des acheteurs en quête de prix plus accessibles que dans la petite couronne. Les biens bien entretenus, au bon prix et situés dans des quartiers recherchés trouvent preneur, tandis que les immeubles très énergivores ou situés dans des secteurs moins valorisés doivent intégrer une décote et un budget travaux.
Immobilier à Melun : l’évolution des prix au m²
Une progression régulière jusqu’en 2022, puis un marché plus sélectif avec la remontée des taux.
Entre 2019 et 2022, Melun a connu une hausse progressive de ses prix, portée par la recherche de villes moyennes bien connectées à Paris, un report d’acheteurs depuis des secteurs plus chers et des taux historiquement bas. Depuis 2023, la remontée des taux d’intérêt a rendu les acheteurs plus prudents : ils comparent davantage avec les communes voisines (Dammarie-les-Lys, Le Mée-sur-Seine, Vaux-le-Pénil, Savigny-le-Temple…) et scrutent le DPE, le niveau de charges et l’état général de l’immeuble. En 2025, les logements bien situés, entretenus et au prix du marché se vendent encore dans des délais corrects, tandis que les biens surcotés ou très énergivores peuvent rester plus longtemps en vitrine.
À Melun, les maisons séduisent les familles qui recherchent un jardin, un environnement plus calme que dans la petite couronne et un accès raisonnable à Paris. Les biens offrant un bon compromis entre surface, extérieur, stationnement et performance énergétique se démarquent nettement. Les maisons plus anciennes à rénover, mal isolées ou situées en bord d’axes très circulants doivent intégrer une marge de négociation plus importante pour rester attractives.
Acheter à Melun : ce qu’il faut savoir en 2025
Acheter à Melun, c’est miser sur une ville moyenne de Seine-et-Marne, préfecture de département et bien reliée à Paris par le train. La clientèle se compose de ménages en résidence principale (primo-accédants, familles, actifs travaillant à Melun, en Île-de-France ou à Paris) et d’investisseurs qui visent un marché locatif de ville administrative et hospitalière.
Le centre-ville, la gare et les berges de Seine concentrent une grande partie de l’offre d’appartements, dans des copropriétés allant de l’ancien rénové aux résidences plus récentes. Les quartiers pavillonnaires, plus calmes, rassemblent l’essentiel des maisons familiales. Les secteurs plus populaires peuvent offrir des prix d’accès plus bas, mais nécessitent une attention particulière à l’environnement, au stationnement et au niveau de travaux à prévoir.
Maisons et pavillons : arbitrer entre quartier, accès et travaux
Sur les maisons, la sélection se fait sur la localisation (quartier, rue), la facilité d’accès à la gare et aux axes, la proximité des écoles, la surface de terrain et le niveau de rénovation. Les acheteurs regardent de près le DPE, la toiture, les menuiseries, l’isolation et le système de chauffage. Une maison bien entretenue, au prix du marché, se revend dans de bonnes conditions, là où un bien très daté ou énergivore imposera une décote significative.
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Acheter un appartement à Melun : charges, stationnement et environnement
Pour les appartements, le compromis se joue entre budget, distance à la gare, étage, luminosité, présence d’un balcon ou d’une terrasse, stationnement et niveau de charges. Les copropriétés bien gérées, avec les gros travaux déjà réalisés ou provisionnés, rassurent les acheteurs. Les immeubles situés sur des axes très circulants ou à proximité de pôles d’activités peuvent nécessiter un effort sur le prix pour compenser les nuisances.
Location à Melun : un marché porté par les emplois locaux et la proximité de Paris
Le marché locatif à Melun est alimenté par les ménages locaux, les jeunes actifs, les familles, mais aussi les salariés de l’hôpital, des administrations et des entreprises du secteur. La commune bénéficie d’une demande solide grâce à son rôle de ville centre, ses services et une offre de loyers plus accessible que dans la petite couronne.
En 2025, les loyers se situent en moyenne autour de 11 à 14 € / m² pour les appartements, avec des niveaux plus élevés pour les petites surfaces proches de la gare ou récemment rénovées. Les maisons familiales se louent le plus souvent entre 900 et 1 400 € / mois selon la surface, le quartier et le jardin.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | Centre-ville, proximité gare | ≈ 450 à 650 € / mois | ≈ 3,8 % à 5,0 % |
| T2 | Résidences proches des services et transports | ≈ 600 à 800 € / mois | ≈ 3,7 % à 4,6 % |
| T3 / T4 | Quartiers familiaux, proche écoles | ≈ 800 à 1 050 € / mois | ≈ 3,4 % à 4,4 % |
Les rendements bruts restent corrects pour une ville moyenne d’Île-de-France. La demande locative est exigeante : état général, confort thermique et niveau de loyer doivent être cohérents pour limiter la vacance et les risques d’impayés.
Location familiale : surface, écoles et mobilité
Les familles privilégient les logements bien situés par rapport aux écoles, aux commerces, aux parcs et aux axes de circulation vers Paris ou les pôles d’emplois locaux. Les T3/T4 bien agencés, avec jardin ou terrasse et stationnement, restent très recherchés lorsque le loyer est en phase avec le marché local.
Voir les maisons et grands logements à louer à Melun
Louer un appartement à Melun : arbitrage entre loyer et accessibilité
Pour les locataires, Melun offre un compromis entre niveau de loyer, services, cadre de ville moyenne et accessibilité vers Paris. Les biens les plus recherchés combinent proximité des transports, calme relatif, bonne luminosité et intérieur propre et fonctionnel.
Marché locatif à Melun : loyers moyens en 2025
Un marché actif de ville moyenne, porté par les emplois locaux et la proximité de Paris.
En 2025, Melun reste attractive pour les locataires qui arbitrent entre niveau de loyer, qualité des services et accessibilité. Les propriétaires qui soignent l’état général de leur logement, anticipent les travaux énergétiques et positionnent leur loyer au juste niveau bénéficient de délais de location généralement raisonnables.
Immobilier neuf à Melun : une offre liée au renouvellement urbain
L’offre de logements neufs à Melun se développe au fil des opérations de renouvellement urbain et de requalification de certains îlots, notamment près des axes structurants ou des berges de Seine. Ces résidences récentes ciblent les ménages qui souhaitent limiter les travaux, améliorer leur performance énergétique et rester en ville tout en gagnant en confort.
Les prix du neuf se situent généralement au-dessus de l’ancien, avec des niveaux qui peuvent atteindre 2 700–3 200 € / m² sur les meilleures localisations (proximité centre, transports, berges). Cette prime reflète la qualité du bâti, les normes énergétiques plus exigeantes et la tension de la demande sur les biens récents.
Les quartiers les plus recherchés à Melun
Le marché de Melun s’articule entre le centre-ville et la gare, les quartiers pavillonnaires plus calmes, les secteurs proches de la Seine et les ensembles plus denses. Les secteurs proches de la gare et du centre séduisent les actifs qui privilégient l’accès aux transports et aux services. Les quartiers pavillonnaires attirent les familles en quête de surface et de jardin. Les zones plus denses offrent un accès plus abordable au marché, au prix d’un environnement parfois moins valorisé.
Prix moyens par quartier à Melun
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
|
Centre-ville / Gare Commerces, services, accès train vers Paris |
≈ 2 100–2 800 | ≈ 2 200–2 900 | ≈ 12–14 | ≈ 1 000–1 400 | Secteur recherché, marché dynamique et sélectif sur l’état du bien et le bruit. |
|
Quartiers pavillonnaires Maisons familiales, rues résidentielles |
≈ 2 050–2 650 | ≈ 2 250–3 000 | ≈ 11–13 | ≈ 950–1 350 | Marché très familial, forte demande pour les maisons avec jardin et stationnement. |
|
Secteurs plus denses / grands ensembles Immeubles collectifs, parc à rafraîchir |
≈ 1 800–2 300 | ≈ 2 000–2 600 | ≈ 10–12 | ≈ 850–1 150 | Prix d’accès plus bas, potentiel pour investisseurs attentifs à l’environnement et au DPE. |
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Périphérie & limites (Dammarie-les-Lys, Le Mée…) Mix maisons et petits collectifs |
≈ 1 900–2 600 | ≈ 2 050–2 850 | ≈ 10,5–13 | ≈ 900–1 250 | Secteur intermédiaire, à analyser rue par rue selon les services et les nuisances. |
|
Moyenne Melun Ensemble de la commune |
≈ 2 000–2 800 | ≈ 2 200–3 000 | ≈ 11–14 | ≈ 900–1 400 | Ville moyenne d’Île-de-France, marché sélectif sur l’emplacement, le DPE et le niveau de charges. |
Prix immobiliers autour de Melun : comparatif des secteurs voisins en 2025
Autour de Melun, plusieurs communes de Seine-et-Marne et de l’Essonne offrent des marchés immobiliers complémentaires : certaines plus résidentielles, d’autres plus populaires ou plus rurales. Comparer les prix au m² permet de situer Melun dans le paysage sud francilien.
Quelques repères pour situer Melun dans son environnement immobilier :
| Ville / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Melun | ≈ 2 100–2 800 € | Ville préfecture, bien desservie, marché de ville moyenne dynamique |
| Dammarie-les-Lys | ≈ 2 000–2 600 € | Commune voisine, profil résidentiel et populaire, alternative à Melun |
| Le Mée-sur-Seine | ≈ 1 800–2 400 € | Marché plus accessible, parc social et grands ensembles importants |
| Vaux-le-Pénil | ≈ 2 200–2 900 € | Commune résidentielle prisée, forte demande pour les maisons |
| Savigny-le-Temple | ≈ 1 900–2 500 € | Ville nouvelle, offre familiale, prix modérés |
| Fontainebleau | ≈ 3 000–4 000 € | Ville très recherchée, marché plus haut de gamme, forte attractivité touristique et scolaire |
Les projets urbains qui influencent les prix à Melun
Les projets urbains à Melun portent sur la requalification de certains îlots du centre-ville, l’amélioration des mobilités (transports, stationnement, modes doux), la rénovation du bâti ancien et le développement de nouvelles résidences. Ces évolutions contribuent à renforcer l’attractivité de certains quartiers, notamment ceux proches de la gare, des services et des berges de Seine.
Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, suivre ces opérations (renouvellement urbain, programmes neufs, aménagements de voirie) permet d’identifier les secteurs susceptibles de mieux résister aux aléas de marché à moyen terme.
Construire une maison à Melun et dans les communes voisines
Construire une maison à Melun même reste possible mais l’offre de terrains est limitée, souvent issue de divisions parcellaires ou d’opérations ponctuelles. De nombreux projets se reportent sur des communes voisines plus ouvertes à l’habitat individuel (Vaux-le-Pénil, Dammarie-les-Lys, certaines communes rurales alentours), tout en conservant un accès correct à Melun et aux axes routiers.
Comme pour tout projet de construction, il est indispensable de vérifier le PLU, les hauteurs autorisées, l’emprise au sol, les règles de stationnement et les éventuelles servitudes ou contraintes techniques.
Investir à Melun : un marché de ville moyenne francilienne
Investir à Melun, c’est se positionner sur un marché de ville moyenne d’Île-de-France, avec des tickets d’entrée sensiblement plus abordables que dans la petite couronne mais une demande locative structurée par les emplois locaux et la proximité de Paris. Les meilleures opportunités se trouvent souvent sur les petites et moyennes surfaces bien situées ou sur les biens à travaux bien négociés, puis rénovés avec une vraie montée en gamme énergétique.
Les grands appartements familiaux et les maisons relèvent davantage d’une logique patrimoniale à long terme, avec un potentiel de revente lié surtout à l’emplacement, au DPE et à l’état général. Dans tous les cas, la clé reste de ne pas surpayer à l’achat, de bien calibrer le loyer et de cibler des secteurs portés par les transports, les services et les projets urbains.
Conclusion : Melun, un marché de ville moyenne connecté à Paris
En 2025, Melun apparaît comme une option solide pour les ménages et investisseurs qui cherchent un compromis entre prix, services et accessibilité à Paris. Le marché reste actif, mais plus sélectif : l’emplacement précis, l’état du bien, le DPE, le bruit et le niveau de charges font la différence.
Qu’il s’agisse d’un achat en résidence principale, d’un investissement locatif ou d’une location, réussir son projet à Melun suppose de bien comparer les quartiers, d’anticiper le coût global (achat, travaux, charges, déplacements, fiscalité) et de rester réaliste sur le niveau de prix. Bien préparé, un projet à Melun peut constituer une brique solide dans une stratégie patrimoniale sud francilienne.