Immobilier à Aubervilliers (93300) : la ville populaire qui devient stratégique
En 2025, Aubervilliers s’impose comme l’un des marchés immobiliers les plus observés du Grand Paris.
Longtemps perçue comme une ville ouvrière, la commune de Seine-Saint-Denis connaît une métamorphose spectaculaire depuis plusieurs années, portée par de grands projets urbains et l’arrivée du métro automatique du Grand Paris Express.
À deux pas de Paris 19e et 18e, Aubervilliers attire aujourd’hui investisseurs, jeunes actifs et primo-accédants qui recherchent un bien accessible sans quitter la proximité de la capitale.
Avec un prix moyen d’environ 4 100 €/m², la ville reste nettement plus abordable que ses voisines parisiennes, tout en profitant de leur rayonnement économique et culturel.
Une ville en pleine mutation urbaine et sociale
Depuis dix ans, Aubervilliers change de visage.
Les quartiers du centre, des Quatre-Chemins et du Landy ont vu émerger de nouveaux programmes immobiliers, des espaces verts et des équipements publics modernes.
La ville, autrefois perçue comme dense et populaire, se réinvente autour de la mixité, du développement durable et de la mobilité.
L’ouverture de quatre nouvelles stations de métro (dont Aimé-Césaire et Mairie d’Aubervilliers sur la ligne 12, puis celles du Grand Paris Express à venir) transforme la commune en un pôle stratégique pour les habitants de la petite couronne.
Ce boom d’accessibilité dope logiquement l’attractivité résidentielle.
En parallèle, la rénovation des quartiers anciens (centre-ville, Villette, Montfort) et la création d’écoquartiers modifient la sociologie locale : de nouveaux habitants s’installent, les commerces changent, et la demande locative se diversifie.
À retenir – Marché immobilier à Aubervilliers en 2025
Prix moyen : 4 100 €/m² pour un appartement, 4 500 €/m² pour une maison.
Évolution : +3,1 % sur un an, progression maîtrisée mais continue.
Quartiers phares : Centre-ville, Landy, Quatre-Chemins, Fort d’Aubervilliers.
Rendement locatif : 5,5 à 6 % selon le secteur.
Loyer moyen : 22 €/m², tension locative forte pour les petites surfaces.
Atouts : accès rapide à Paris, projets du Grand Paris, dynamisme économique.
En résumé : Aubervilliers s’affirme comme un marché d’avenir à la frontière de Paris, où prix, potentiel et rentabilité se conjuguent.
Un marché immobilier encore abordable
Aubervilliers offre en 2025 un prix moyen de 4 100 €/m² pour les appartements et environ 4 500 €/m² pour les maisons.
En dix ans, les prix ont quasiment doublé — mais restent parmi les plus compétitifs du Grand Paris.
Pour comparaison, Paris 19e affiche environ 8 200 €/m², et Pantin dépasse désormais les 6 000 €/m².
Cette accessibilité relative explique le succès de la ville auprès des primo-accédants.
Beaucoup de jeunes couples, souvent exclus du marché parisien, choisissent Aubervilliers pour acheter leur premier bien tout en restant connectés au centre de Paris en moins de 20 minutes.
Les investisseurs, eux, ne s’y trompent pas : avec des loyers moyens autour de 22 €/m², le rendement brut dépasse souvent 5,5 %, une performance rare à proximité immédiate de la capitale.
Une demande locative très solide
La population d’Aubervilliers, qui dépasse désormais 90 000 habitants, continue de croître.
La ville bénéficie d’un fort taux de locataires (près de 70 %) et d’une tension immobilière réelle : les biens bien situés trouvent preneur en quelques jours seulement.
Les studios et T2 sont particulièrement prisés des étudiants, salariés du nord parisien et jeunes actifs en colocation.
Les loyers varient selon les quartiers Centre-ville : 23 €/m²,Quatre-Chemins : 21 €/m², Fort d’Aubervilliers / Villette : 22 €/m²,Landy / Canal Saint-Denis : jusqu’à 25 €/m² pour les programmes récents.
Cette tension locative s’explique par la rareté des biens récents, la proximité immédiate de Paris, et l’arrivée d’entreprises dans la zone du Landy-France (où se trouvent déjà SFR, Veolia, Generali ou encore la Plaine Commune).
Le taux de vacance locative est inférieur à 3 %, un chiffre remarquable pour une commune de Seine-Saint-Denis.
Les quartiers à suivre à Aubervilliers
La ville se découpe en plusieurs zones aux identités bien marquées, où les écarts de prix restent sensibles.
Centre-ville et Mairie d’Aubervilliers
C’est le cœur administratif et commerçant.
Les immeubles anciens rénovés y côtoient de petits programmes neufs.
Les prix se situent autour de 4 200 €/m², avec des loyers moyens à 22 €/m².
Proche de la station Mairie d’Aubervilliers (ligne 12), le secteur séduit les familles et les primo-accédants.
Le quartier du Landy et Canal Saint-Denis
C’est le quartier d’avenir.
La proximité immédiate de Paris et du Stade de France, l’arrivée de bureaux modernes et la reconversion d’anciennes friches industrielles en logements attirent les cadres et investisseurs.
Les prix dépassent désormais 4 800 €/m², et les programmes neufs s’arrachent.
Les Quatre-Chemins
Frontalière de Pantin et de Paris 19e, cette zone populaire se transforme rapidement.
Des logements neufs remplacent les anciens immeubles vétustes.
Les prix moyens y sont de 3 800 €/m², mais les marges de progression restent fortes à moyen terme.
Fort d’Aubervilliers et Villette
Plus résidentiel, le secteur profite d’un vaste projet d’aménagement incluant la création de logements, commerces, écoles et d’un grand parc urbain.
Les maisons y sont très recherchées, autour de 4 600 €/m², notamment par les familles.
Montfort et Vallès-la-Frette
Ces zones périphériques, bien reliées par le tramway et les axes routiers, affichent des prix encore modérés : 3 700 à 4 000 €/m², offrant des opportunités d’achat pour les budgets moyens.
Une attractivité renforcée par le Grand Paris
Le véritable moteur du dynamisme d’Aubervilliers reste sans conteste le Grand Paris Express.
Avec la future ligne 15 Est (qui reliera Saint-Denis Pleyel à Champigny), la commune bénéficiera d’une desserte exceptionnelle.
Les projets de requalification autour des gares prévoient la construction de logements, bureaux, espaces verts et commerces de proximité.
Le Grand Paris Nord se structure autour d’Aubervilliers, Saint-Denis et La Courneuve : un triangle stratégique où convergent les grands projets d’infrastructures (métro, Jeux Olympiques 2024, nouvelles zones tertiaires).
Ces transformations redessinent les équilibres du marché immobilier francilien.
Les experts estiment que les prix à Aubervilliers pourraient encore augmenter de 15 à 20 % d’ici 2030, à mesure que la ville s’intègre pleinement au réseau métropolitain.
Un profil d’investisseur élargi
Aubervilliers attire désormais trois profils d’acheteurs principaux. Les primo-accédants, séduits par les prix encore accessibles. Les investisseurs locatifs, qui misent sur le rendement et la valorisation à long terme. Et les ménages franciliens en quête d’espace, qui y trouvent des biens plus grands pour le prix d’un studio parisien.
Les investisseurs apprécient la diversité du parc immobilier :
on y trouve aussi bien des immeubles anciens à rénover, que des programmes neufs éligibles à la loi Pinel Plus.
Les studios rénovés du centre-ville offrent un rendement brut de 6 à 7 %, tandis que les biens neufs tournent autour de 4,5 à 5 % mais avec moins de gestion.
Des prix en hausse maîtrisée et une projection solide jusqu’en 2030
Le marché immobilier d’Aubervilliers affiche en 2025 une dynamique solide, mais sans emballement.
Après plusieurs années de forte croissance (+50 % entre 2016 et 2022), la courbe s’est stabilisée depuis 2023, avec des hausses modérées de 2 à 3 % par an.
Les investisseurs s’en réjouissent : la valorisation reste continue, tandis que les rendements demeurent intéressants.
À l’horizon 2030, les projections tablent sur une hausse cumulative d’environ 18 % des prix, portée par trois leviers. L’effet Grand Paris Express, qui placera Aubervilliers à moins de 20 minutes de la Défense, d’Orly et de Paris intramuros. Le rééquilibrage du marché parisien, où la saturation des prix pousse les acheteurs vers la petite couronne. La montée en gamme progressive du parc immobilier grâce aux programmes neufs et aux rénovations énergétiques.
Les logements anciens, souvent énergivores, subissent des écarts de prix croissants selon leur DPE.
Les biens classés A ou B se vendent en moyenne 10 à 15 % plus cher que les logements à rénover.
Une ville qui change de visage
Le visage d’Aubervilliers continue d’évoluer sous l’impulsion de projets publics et privés.
Parmi les plus notables. La requalification du Fort d’Aubervilliers, avec un parc de 18 hectares, des logements neufs et des équipements sportifs. La ZAC du Canal, un nouveau quartier mixte entre logements, bureaux et commerces le long du canal Saint-Denis. Le Pôle Gare Mairie d’Aubervilliers, futur cœur intermodal qui accueillera des bureaux, logements et un parvis végétalisé.
Ces chantiers participent à l’image renouvelée de la ville et attirent une nouvelle population plus mixte socialement.
La demande se déplace des secteurs périphériques vers le centre et les zones en reconversion.
| Ville | Prix moyen appartement (€/m²) | Prix moyen maison (€/m²) | Évolution annuelle | Rendement locatif |
|---|---|---|---|---|
| Aubervilliers | 4 100 | 4 500 | +3,1 % | 5,5 % |
| Saint-Denis | 4 300 | 4 700 | +2,8 % | 5,2 % |
| Pantin | 6 100 | 6 400 | +3,4 % | 4,2 % |
| La Courneuve | 3 700 | 4 100 | +3,0 % | 6,0 % |
| Paris 19e | 8 200 | 8 800 | +1,5 % | 3,8 % |
Conclusion – Aubervilliers, le nouveau visage du Grand Paris immobilier
Aubervilliers n’a plus rien d’une ville de transition.
En 2025, elle s’impose comme un pôle immobilier stratégique pour ceux qui cherchent à investir à proximité de Paris sans subir les prix de la capitale.
Son marché conjugue accessibilité, rendement et potentiel de valorisation, soutenu par les grands projets d’infrastructures et de renouvellement urbain.
Les prochaines années devraient consolider cette transformation : le Grand Paris Express, la rénovation énergétique du parc ancien et la diversification de la population feront d’Aubervilliers une ville clé de la métropole parisienne.
Les opportunités restent nombreuses — à condition de miser dès aujourd’hui sur les bons quartiers.