Immobilier Marignane (13700), les chiffres de 2025 en résumé
À Marignane (13700), au nord-ouest de Marseille, entre l’étang de Berre et l’aéroport Marseille-Provence, le marché immobilier 2025 s’organise autour du centre-ville, des quartiers résidentiels, des zones d’activités et des grands axes (A7, A55, D9) qui relient la commune à toute la métropole. La ville alterne maisons de village, lotissements pavillonnaires, petits collectifs récents et ensembles plus denses.
La proximité de l’aéroport, des zones industrielles et de la côte méditerranéenne attire des ménages en quête d’une résidence principale bien située dans la métropole marseillaise, à un prix inférieur à certains secteurs très recherchés du littoral. La remontée des taux a rendu les acheteurs plus sélectifs : les biens bien situés, rénovés et avec un DPE correct se vendent encore, tandis que les logements à gros travaux, exposés au bruit ou surcotés doivent s’ajuster en prix.
Les prix au m² à Marignane : les chiffres actualisés
En 2025, le prix moyen au mètre carré à Marignane se situe globalement autour de 2 600 à 3 200 € / m² tous biens confondus, avec des écarts sensibles selon le quartier, la proximité du centre, des axes et l’exposition au bruit. Les appartements se négocient le plus souvent entre 2 500 et 3 100 € / m², tandis que les maisons se situent plutôt entre 2 700 et 3 400 € / m² dans les secteurs résidentiels les plus recherchés.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Centre-ville / vieux village | Immeubles anciens, maisons de ville | ≈ 2 600–3 100 € / m² |
| Quartiers pavillonnaires et colline | Maisons individuelles, villas, jardins | ≈ 2 800–3 400 € / m² |
| Secteurs en renouvellement et ensembles collectifs | Collectifs, habitat mixte | ≈ 2 400–2 900 € / m² |
| Périphérie, proximité zones d’activités | Logements mixtes, maisons et petits collectifs | ≈ 2 500–3 000 € / m² |
| Moyenne Marignane | Tous types de biens | ≈ 2 600–3 200 € / m² |
Pour les acquéreurs, Marignane reste une porte d’entrée accessible pour vivre dans la métropole marseillaise, avec un rapport prix/surface plus favorable que dans les communes littorales les plus chères. Les biens au bon prix, bien situés, avec un environnement maîtrisé et en bon état se vendent, tandis que les logements très énergivores, mal situés ou exposés à de fortes nuisances doivent intégrer une décote et un budget travaux.
Immobilier à Marignane : l’évolution des prix au m²
Une progression soutenue portée par la métropole marseillaise, puis un marché plus sélectif avec la remontée des taux.
Entre 2019 et 2022, Marignane a vu ses prix progresser dans le sillage de la métropole marseillaise, portée par la baisse des taux, l’attrait pour les communes bien desservies et la tension sur le littoral. Depuis 2023, la hausse des taux a freiné la dynamique : les acheteurs comparent davantage, regardent le DPE, l’exposition au bruit, le quartier, les travaux à prévoir et arbitrent plus finement entre maison et appartement. En 2025, les biens bien situés, correctement entretenus et positionnés au prix du marché se vendent encore dans des délais raisonnables, à l’inverse des logements surcotés ou très énergivores.
À Marignane, le segment des maisons séduit les familles qui privilégient la surface, le jardin et le stationnement, tout en restant dans le périmètre de la métropole marseillaise. Les biens offrant un bon compromis entre calme, proximité des écoles, des commerces, des axes et état général correct se démarquent. Les maisons plus anciennes, mal isolées ou très exposées aux nuisances doivent intégrer une vraie marge de négociation pour rester attractives.
Acheter à Marignane : ce qu’il faut savoir en 2025
Acheter à Marignane, c’est miser sur une commune de la métropole Aix-Marseille, tournée à la fois vers l’étang de Berre, l’aéroport et les zones d’activités. La clientèle se compose de ménages en résidence principale (primo-accédants, familles, actifs de l’aéroport, de la logistique, de l’industrie et des services) et d’investisseurs qui visent un ticket d’entrée plus modéré que dans certains secteurs du littoral, avec une demande locative réelle.
Le centre-ville et le vieux village concentrent une partie de l’offre d’appartements et de maisons de ville, souvent dans de l’ancien plus ou moins rénové. Les quartiers pavillonnaires et de colline rassemblent l’essentiel des maisons familiales, recherchées pour leur combinaison jardin + accessibilité. Les ensembles collectifs et secteurs en renouvellement, plus abordables, nécessitent une analyse fine de la copropriété, de l’environnement, des charges et du niveau de nuisances.
Maisons et pavillons : trouver le bon équilibre prix / travaux
Sur les maisons, la sélection se fait sur l’emplacement, la qualité de la rue, la proximité des écoles, des commerces, des axes routiers et des zones d’emploi, ainsi que sur le niveau de travaux à prévoir. Les acheteurs regardent de près le DPE, la toiture, les menuiseries, le système de chauffage et l’isolation. Une maison bien entretenue, correctement positionnée en prix, conserve une bonne liquidité, là où un bien très énergivore impose une décote et un plan de travaux chiffré.
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Acheter un appartement à Marignane : arbitrer entre budget et environnement
Pour les appartements, le compromis se joue entre budget, proximité du centre, des transports, des axes, absence de nuisances excessives, qualité de l’immeuble et niveau de charges. Les copropriétés bien gérées, avec des travaux déjà engagés sur les parties communes et la performance énergétique, rassurent davantage. Les immeubles plus anciens, ou situés dans un environnement moins valorisant, doivent être étudiés de près (syndic, impayés, travaux votés ou non, stationnement, etc.).
Location à Marignane : un marché porté par les actifs de la métropole
Le marché locatif à Marignane est alimenté par les ménages locaux, les salariés de l’aéroport Marseille-Provence, des zones industrielles et logistiques, ainsi que par des actifs travaillant sur l’axe Marseille–Aix–Fos. Le niveau des loyers reste en-dessous des quartiers les plus tendus de Marseille, ce qui entretient la demande pour les petites surfaces bien situées et les maisons familiales correctement entretenues.
En 2025, les loyers se situent en moyenne autour de 13 à 17 € / m² pour les appartements, avec des niveaux plus élevés pour les petites surfaces rénovées et bien placées. Les maisons familiales se louent le plus souvent entre 1 100 et 1 600 € / mois selon la surface, le quartier, l’état général et le niveau de nuisances.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | Centre-ville, proximité commerces et services | ≈ 550 à 750 € / mois | ≈ 4,0 % à 5,5 % |
| T2 | Résidences proches des services et axes | ≈ 750 à 950 € / mois | ≈ 3,8 % à 5,0 % |
| T3 / T4 | Quartiers familiaux, proche écoles | ≈ 950 à 1 250 € / mois | ≈ 3,5 % à 4,5 % |
Les rendements bruts restent corrects pour un marché métropolitain, sous réserve d’une bonne sélection du quartier, de l’état du bien et d’un positionnement de loyer en phase avec le marché local. Les biens propres, bien situés et proposés à un loyer réaliste limitent la vacance locative. À l’inverse, les logements mal isolés, mal entretenus ou trop chers par rapport au marché local peuvent rester plus longtemps disponibles.
Location familiale : surface, quartier et accessibilité
Les familles privilégient les quartiers offrant des rues relativement calmes, un bon accès aux écoles, aux équipements du quotidien, aux axes routiers et aux zones d’emploi. Les T3/T4 bien agencés, avec extérieur ou jardin et stationnement, restent très recherchés lorsque le loyer est correctement positionné.
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Louer un appartement à Marignane : un marché sensible au rapport qualité/prix
Pour les locataires, Marignane offre un compromis intéressant entre budget et situation géographique, à condition de bien choisir le quartier et l’immeuble. Les studios et T2 en bon état, à proximité du centre ou des principaux axes, trouvent preneur rapidement lorsque le loyer reste en phase avec le marché.
Marché locatif à Marignane : loyers moyens en 2025
Un marché actif, porté par la proximité de l’aéroport et des zones d’emplois de la métropole.
En 2025, Marignane reste un secteur recherché par les ménages qui arbitrent en priorité en fonction du budget, de l’accès à l’emploi et des temps de trajet vers Marseille, Aix-en-Provence ou l’aéroport. Les propriétaires qui soignent l’état général du logement, anticipent les enjeux de rénovation énergétique et positionnent leur loyer au juste niveau renforcent l’attractivité de leur bien et réduisent le risque de vacance.
Immobilier neuf à Marignane : une offre ciblée
L’offre de logements neufs à Marignane reste plus limitée que le parc ancien, mais elle se développe au fil des opérations de renouvellement urbain et des programmes récents près des axes structurants. Ces résidences attirent les ménages désireux de limiter les travaux et de bénéficier de meilleures performances énergétiques que dans l’ancien.
Les prix du neuf se situent généralement au-dessus de l’ancien, avec des niveaux qui peuvent atteindre 3 200–3 700 € / m² sur les emplacements les plus recherchés. Cette prime reflète la qualité du bâti, les normes énergétiques plus exigeantes et le confort d’usage.
Les quartiers les plus recherchés à Marignane
Le marché de Marignane s’articule entre le centre et le vieux village, les quartiers pavillonnaires, les secteurs en renouvellement urbain et les franges proches des zones d’activités. Les secteurs proches du centre, des commerces et des principaux équipements séduisent les actifs qui souhaitent limiter leurs temps de trajet. Les quartiers pavillonnaires attirent les familles en quête de surface, de jardin et de stationnement. Les ensembles collectifs offrent des prix plus accessibles, mais nécessitent une attention particulière à la qualité de la copropriété, des parties communes, du stationnement et de l’environnement immédiat (bruit, circulation, etc.).
Prix moyens par quartier à Marignane
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien, quartier par quartier.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
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Centre-ville / vieux village Commerces, services, vie de quartier |
≈ 2 600–3 100 | ≈ 2 700–3 200 | ≈ 14–17 | ≈ 1 200–1 600 | Secteur recherché pour les commodités, marché dynamique mais sensible à l’état du bâti et aux nuisances. |
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Quartiers pavillonnaires et colline Maisons familiales, rues résidentielles |
≈ 2 600–3 200 | ≈ 2 900–3 400 | ≈ 13–16 | ≈ 1 250–1 600 | Marché très familial, forte demande pour les maisons avec jardin et stationnement. |
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Ensembles collectifs et secteurs en renouvellement Habitat collectif plus dense |
≈ 2 400–2 900 | ≈ 2 700–3 100 | ≈ 13–16 | ≈ 1 100–1 450 | Prix d’accès plus bas, potentiel pour investisseurs attentifs à la gestion et au cadre de vie. |
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Périphérie / proximité zones d’activités Mix logements collectifs et pavillonnaires |
≈ 2 500–3 000 | ≈ 2 800–3 300 | ≈ 13–16 | ≈ 1 150–1 500 | Secteur intermédiaire, à analyser selon la rue, la proximité emplois / nuisances et les accès. |
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Moyenne Marignane Ensemble de la commune |
≈ 2 500–3 100 | ≈ 2 700–3 400 | ≈ 13–17 | ≈ 1 100–1 600 | Commune métropolitaine accessible, marché sélectif sur l’emplacement, l’état du bien et les nuisances. |
Prix immobiliers autour de Marignane : comparatif des secteurs voisins en 2025
Autour de Marignane, plusieurs communes des Bouches-du-Rhône offrent des marchés immobiliers complémentaires : certaines très résidentielles, d’autres plus industrielles ou littorales. Comparer les prix au m² permet de situer Marignane par rapport à ces villes voisines.
Quelques repères pour situer Marignane dans son environnement immobilier :
| Ville / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Marignane | ≈ 2 600–3 200 € | Commune de la métropole marseillaise, marché en progression maîtrisée. |
| Vitrolles | ≈ 2 600–3 300 € | Ville voisine très liée à l’aéroport, marché mixte entre appartements et maisons. |
| Gignac-la-Nerthe | ≈ 2 800–3 500 € | Commune résidentielle, forte demande pour les maisons familiales. |
| Châteauneuf-les-Martigues | ≈ 2 800–3 600 € | Proche étang de Berre et zones d’activités, marché dynamique pour les familles. |
| Saint-Victoret | ≈ 2 700–3 400 € | Petite commune résidentielle, proche de l’aéroport, dominante de maisons individuelles. |
| Rognac | ≈ 2 600–3 200 € | Ville de la vallée de l’Arc, marché mixte avec accès ferroviaire et autoroutier. |
| Martigues | ≈ 3 000–3 800 € | “Venise provençale”, marché plus tendu sur les secteurs littoraux recherchés. |
Les projets urbains qui influencent les prix à Marignane
Les projets urbains à Marignane portent sur la requalification de certains îlots du centre, l’amélioration des entrées de ville, la gestion des circulations et le développement des mobilités douces. La rénovation du parc ancien, la modernisation des équipements publics et la mise en valeur des espaces de bord d’étang contribuent à renforcer l’attractivité de certains secteurs.
Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, suivre ces projets (opérations de renouvellement urbain, programmes neufs, amélioration des espaces publics) permet d’identifier les secteurs susceptibles de mieux résister aux aléas conjoncturels à moyen terme.
Construire une maison à Marignane et dans les communes voisines
Construire une maison à Marignane reste possible via des terrains diffus, des divisions de grandes parcelles ou des opérations ponctuelles, même si l’offre foncière est limitée à proximité immédiate du centre. De nombreux projets se reportent vers les communes voisines, tout en conservant un accès correct aux axes, aux zones d’emploi et aux services des Bouches-du-Rhône.
Comme pour tout projet de construction, il est indispensable de vérifier le PLU, les règles de lotissement, l’emprise au sol, la hauteur autorisée, ainsi que les contraintes éventuelles liées au stationnement, aux servitudes et aux risques naturels ou technologiques du secteur.
Comparer les prix des terrains et les règlements d’urbanisme locaux permet de cadrer correctement un projet de construction à Marignane et dans le pourtour de l’étang de Berre.
Investir à Marignane : un marché métropolitain tourné vers l’emploi
Investir à Marignane, c’est se positionner sur un marché de commune métropolitaine avec des tickets d’achat plus raisonnables que dans certains secteurs littoraux, et des rendements bruts qui peuvent rester intéressants, à condition de bien sélectionner le quartier et le type de bien. La demande locative est portée par les ménages locaux, les salariés de l’aéroport, des zones industrielles et logistiques et plus largement de la métropole marseillaise.
Les studios et T2 bien situés, proches du centre ou des principaux axes, peuvent afficher des rendements bruts de l’ordre de 4 à 5,5 %, tandis que les grands appartements et maisons relèvent davantage d’une logique patrimoniale. L’essentiel est de ne pas surpayer le bien à l’achat, d’intégrer les coûts de travaux (notamment énergétiques et phoniques) et de sélectionner l’emplacement avec soin.
Conclusion : Marignane, un marché accessible au cœur de la métropole
En 2025, Marignane apparaît comme une commune attractive pour acheter dans la métropole Aix-Marseille, avec des prix au m² inférieurs aux secteurs littoraux les plus tendus, tout en offrant un bassin d’emplois important, une accessibilité autoroutière de premier plan et la proximité de l’aéroport. Cette attractivité s’accompagne d’un marché plus sélectif, où la qualité de l’emplacement, de l’immeuble ou de la maison, du DPE et du niveau de nuisances pèse fortement dans la décision d’achat comme dans la revente.
Réussir son projet à Marignane suppose de bien analyser le quartier, l’immeuble ou la maison, l’état du bâti et le coût global (achat, travaux, charges, fiscalité, copropriété le cas échéant, exposition au bruit). Bien préparé, un achat, une location ou un investissement peut constituer une brique intéressante dans une stratégie patrimoniale, à condition d’intégrer les spécificités du marché marignanais.