Immobilier Bayonne (64100), les tendances immobilières de 2025
À Bayonne (64100), dans les Pyrénées-Atlantiques, le marché immobilier 2025 s’organise autour du Grand Bayonne et du Petit Bayonne, des bords de Nive et d’Adour, des quartiers résidentiels d’Anglet limitrophe, de Saint-Esprit, des Hauts de Bayonne et des zones plus récentes en entrée de ville. Porte d’entrée du Pays basque et proche de la côte, Bayonne attire une clientèle locale, des actifs travaillant sur l’axe Bayonne–Biarritz–Anglet, des familles, mais aussi des acquéreurs venus d’autres régions en quête de qualité de vie et de proximité océan.
Dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés, les acheteurs comparent de près avec Anglet, Biarritz, Boucau, Tarnos ou encore les communes de l’arrière-pays. L’emplacement précis (centre historique, rive droite, proximité commerces, écoles, accès A63 ou gare), le DPE, le niveau de charges et le bruit (axes, animations festives) sont particulièrement scrutés. Les biens bien situés, rénovés et avec extérieur se vendent encore dans de bonnes conditions, tandis que les logements très énergivores, en copropriété fragile ou surcotés doivent intégrer une décote pour trouver preneur.
Les prix au m² à Bayonne : les chiffres actualisés
En 2025, le prix moyen au mètre carré à Bayonne se situe globalement autour de 4 000 à 5 500 € / m² tous biens confondus, avec des écarts marqués entre le centre historique, les bords de Nive et d’Adour, les secteurs résidentiels limitrophes d’Anglet et les quartiers plus populaires. Les appartements se négocient le plus souvent entre 3 900 et 5 400 € / m², tandis que les maisons se situent plutôt entre 4 300 et 5 800 € / m² dans les quartiers pavillonnaires et les secteurs les plus recherchés.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Grand Bayonne & Petit Bayonne | Immeubles anciens, logements de caractère, petites copropriétés | ≈ 4 400–5 700 € / m² |
| Saint-Esprit & bords d’Adour | Collectifs, habitat mixte, programmes réhabilités | ≈ 4 050–5 300 € / m² |
| Quartiers résidentiels & secteurs proches Anglet | Maisons de ville, petits collectifs, pavillons | ≈ 4 300–5 800 € / m² |
| Hauts de Bayonne & secteurs plus populaires | Collectifs, résidences années 60–80 | ≈ 3 600–4 500 € / m² |
| Moyenne Bayonne | Tous types de biens | ≈ 4 000–5 500 € / m² |
Pour les acquéreurs, Bayonne reste une ville très recherchée du Pays basque, avec un marché soutenu mais plus sélectif. Les biens bien placés, au calme relatif, avec extérieur, vue dégagée ou sur les quais, et un DPE correct se vendent encore dans des délais raisonnables. Les logements datés, mal isolés ou situés dans des secteurs bruyants ou dégradés doivent intégrer une décote et un budget travaux pour rester compétitifs.
Immobilier à Bayonne : l’évolution des prix au m²
Un marché porté par l’attractivité du Pays basque, puis une phase plus sélective avec la remontée des taux.
Entre 2019 et 2022, Bayonne a connu une forte tension sur les prix, portée par l’attrait du Pays basque, l’essor du télétravail, l’arrivée de nouveaux ménages et la proximité de la côte. Depuis 2023, la remontée des taux et la baisse de la capacité d’emprunt ont rendu le marché plus sélectif : les acheteurs comparent finement avec Anglet, Biarritz, Boucau, Tarnos ou les villages de l’intérieur, et se montrent très attentifs à l’emplacement, au bruit, au DPE et aux charges. En 2025, les biens bien situés et correctement évalués se vendent encore, tandis que les logements surcotés ou très énergivores restent plus longtemps en vitrine.
À Bayonne, les maisons séduisent les familles et les actifs qui recherchent un cadre de vie qualitatif, un jardin et un accès rapide aux services, à la côte et aux axes de circulation. Les biens offrant un bon compromis entre surface, extérieur, stationnement, luminosité et performance énergétique se détachent nettement. Les maisons anciennes à fort besoin de rénovation, mal isolées ou situées sur des axes très passants doivent, elles, intégrer une négociation importante pour rester attractives.
Acheter à Bayonne : ce qu’il faut savoir en 2025
Acheter à Bayonne, c’est miser sur une ville patrimoniale et dynamique du Pays basque, à la croisée des axes vers Biarritz, Anglet, l’intérieur des terres et l’Espagne. La clientèle se compose de ménages locaux, de cadres et d’indépendants, de familles et de profils venus d’autres régions, souvent avec un projet de vie plus qu’un simple investissement.
Le Grand Bayonne et le Petit Bayonne concentrent une grande partie de l’offre d’appartements dans l’ancien, avec cachet et parfois vue sur les quais. Saint-Esprit mêle habitat ancien, rénovations et programmes plus récents, avec une dynamique en cours. Les quartiers résidentiels et pavillonnaires en périphérie et en limite d’Anglet abritent l’essentiel des maisons familiales. Les secteurs plus populaires, notamment sur les hauteurs, offrent des prix d’accès plus bas, mais nécessitent une attention particulière à l’environnement, au bruit et à la qualité de l’immeuble.
Maisons et pavillons : luminosité, extérieur et travaux
Pour les maisons, la sélection se fait sur la rue, l’exposition, la proximité des écoles et des commerces, la surface de terrain et le niveau de travaux à prévoir. Les acheteurs regardent de près le DPE, l’isolation, le type de chauffage, la toiture, les menuiseries et la possibilité de stationnement. Une maison bien entretenue, bien placée et au prix du marché reste très demandée.
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Acheter un appartement à Bayonne : cachet, charges et bruit
Pour les appartements, le compromis se joue entre cachet de l’ancien ou confort du récent, budget, bruit lié à l’animation (notamment en centre et en période de fêtes), niveau de charges, étage, luminosité, présence d’un extérieur et d’un stationnement. Les copropriétés bien gérées, avec des travaux majeurs déjà réalisés ou provisionnés, rassurent les acheteurs. Les immeubles très énergivores ou aux charges élevées imposent en revanche un ajustement de prix.
Location à Bayonne : un marché très demandé au Pays basque
Le marché locatif à Bayonne est porté par les ménages locaux, les jeunes actifs de l’axe BAB (Bayonne–Anglet–Biarritz), les étudiants (IUT, écoles, université) et les familles, avec une tension renforcée par l’attractivité de tout le littoral basque. La demande est soutenue sur les petites et moyennes surfaces bien situées, en particulier à proximité des transports et des pôles d’emploi.
En 2025, les loyers se situent en moyenne autour de 15 à 20 € / m² pour les appartements, avec des niveaux plus élevés pour les petites surfaces rénovées en centre ou proches d’Anglet/Biarritz. Les maisons familiales se louent le plus souvent entre 1 200 et 2 000 € / mois selon la surface, le quartier et le jardin.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | Centre, quartiers étudiants et secteurs bien desservis | ≈ 600 à 800 € / mois | ≈ 2,8 % à 3,6 % |
| T2 | Résidences proches centre, axes et commerces | ≈ 800 à 1 050 € / mois | ≈ 2,7 % à 3,5 % |
| T3 / T4 | Quartiers familiaux, secteurs résidentiels | ≈ 1 050 à 1 450 € / mois | ≈ 2,5 % à 3,3 % |
Les rendements bruts sont plutôt patrimoniaux dans un marché tendu et déjà valorisé. Le potentiel de long terme, la rareté de l’offre et l’attractivité du territoire jouent autant que le rendement immédiat. La qualité du bâti, le DPE, la localisation et la gestion locative sont déterminants pour limiter la vacance.
Location familiale : écoles, mobilité et cadre de vie
Les familles privilégient les logements bien situés par rapport aux écoles, aux commerces, aux équipements sportifs, aux transports (bus, gare, accès A63) et à la possibilité de rejoindre rapidement la côte. Les T3/T4 bien agencés, avec extérieur, stationnement et un DPE correct restent très recherchés lorsque le loyer reste en phase avec le marché local.
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Louer un appartement à Bayonne : arbitrage entre tension et qualité de vie
Pour les locataires, Bayonne offre un compromis entre vie de ville, proximité d’Anglet et de Biarritz, services et accès à la côte. Les biens les plus recherchés combinent emplacement, confort, bonne performance énergétique et loyer cohérent dans un marché très sollicité.
Marché locatif à Bayonne : loyers moyens en 2025
Un marché tendu, porté par l’attractivité du Pays basque et l’axe BAB.
En 2025, Bayonne reste très attractive pour les locataires qui arbitrent entre proximité de la côte, offre de services, transports et budget. Les propriétaires qui soignent l’état général de leur bien, anticipent les travaux énergétiques et positionnent leur loyer au juste niveau bénéficient généralement de délais de location courts, surtout sur les petites et moyennes surfaces bien situées.
Immobilier neuf à Bayonne : une offre ciblée sur certains secteurs
L’offre de logements neufs à Bayonne se développe au gré des opérations de renouvellement urbain, des friches réaménagées et des projets le long des axes structurants. Ces résidences récentes visent des ménages qui souhaitent limiter les travaux, bénéficier de meilleures performances énergétiques et profiter d’un confort moderne.
Les prix du neuf se situent généralement au-dessus de l’ancien, avec des niveaux qui peuvent atteindre 5 200–6 200 € / m² sur les meilleures localisations (proximité centre, axes, vue ou environnement qualitatif). Cette prime reflète la qualité du bâti, les normes énergétiques plus strictes et le confort d’usage.
Les quartiers les plus recherchés à Bayonne
Le marché de Bayonne s’articule entre le centre historique (Grand et Petit Bayonne), Saint-Esprit, les quartiers résidentiels et les secteurs en limite d’Anglet ou des grands axes. Le centre historique et les quais séduisent pour le cachet et l’animation. Saint-Esprit bénéficie de projets et d’une position stratégique. Les quartiers résidentiels attirent les familles pour le calme, les écoles et la proximité des services. Les secteurs plus populaires offrent un accès plus abordable au marché, au prix d’une vigilance accrue sur l’environnement et la copropriété.
Prix moyens par quartier à Bayonne
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
|
Grand & Petit Bayonne Hyper-centre, commerces, animation |
≈ 4 400–5 700 | ≈ 4 600–5 900 | ≈ 16–20 | ≈ 1 400–1 900 | Secteur très demandé, forte tension sur les biens rénovés avec cachet. |
|
Saint-Esprit & bords d’Adour Habitat mixte, pôle en renouvellement |
≈ 4 050–5 300 | ≈ 4 300–5 700 | ≈ 15–19 | ≈ 1 300–1 800 | Marché dynamique, intérêt pour les biens rénovés ou bien placés. |
|
Quartiers résidentiels & proches Anglet Maisons, calme, proximité côte |
≈ 4 200–5 500 | ≈ 4 500–5 800 | ≈ 15–19,5 | ≈ 1 400–2 000 | Très recherché par les familles, marché principalement patrimonial. |
|
Hauts de Bayonne & secteurs plus populaires Habitat collectif, grands ensembles |
≈ 3 600–4 500 | ≈ 3 900–5 000 | ≈ 14–18 | ≈ 1 200–1 700 | Prix d’accès plus bas, vigilance sur la copropriété et l’environnement. |
|
Moyenne Bayonne Ensemble de la commune |
≈ 3 900–5 400 | ≈ 4 300–5 800 | ≈ 15–20 | ≈ 1 200–2 000 | Ville très attractive, marché exigeant sur l’emplacement et la qualité du bien. |
Prix immobiliers autour de Bayonne : comparatif des secteurs voisins en 2025
Autour de Bayonne, plusieurs communes du littoral ou de l’intérieur proposent des marchés plus chers ou un peu plus abordables. Comparer les prix au m² permet de situer Bayonne dans le paysage immobilier du Pays basque.
Quelques repères pour situer Bayonne dans son environnement immobilier :
| Ville / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Bayonne | ≈ 4 000–5 500 € | Ville très recherchée, marché tendu mais plus abordable que certaines communes littorales. |
| Anglet | ≈ 5 000–7 000 € | Commune littorale très prisée, prix supérieurs en moyenne. |
| Biarritz | ≈ 6 500–10 000 € | Station balnéaire emblématique, marché parmi les plus chers du secteur. |
| Boucau | ≈ 3 500–4 800 € | Commune limitrophe, prix un peu plus accessibles que Bayonne. |
| Tarnos | ≈ 3 300–4 600 € | Landes littorales, alternative légèrement moins chère à l’axe BAB. |
| Pau | ≈ 2 000–2 900 € | Grande ville des Pyrénées-Atlantiques, nettement plus abordable mais sans la côte. |
Les projets urbains qui influencent les prix à Bayonne
Les projets urbains à Bayonne portent sur la requalification de certains quartiers, la valorisation des quais, l’amélioration des mobilités douces, la modernisation des équipements et la maîtrise de la pression immobilière. Ces évolutions contribuent à renforcer l’attractivité de secteurs déjà prisés et à accompagner la mutation de quartiers en transition.
Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, suivre ces opérations (programmes neufs, réhabilitations, aménagements de voirie) permet d’identifier les secteurs susceptibles de mieux se comporter à moyen terme que le marché global.
Construire une maison à Bayonne et dans les communes voisines
Construire une maison à Bayonne intra-muros est possible mais l’offre de terrains y est rare et coûteuse, dans un contexte de forte pression foncière. Une partie des projets se reporte vers des communes voisines du Pays basque et des Landes, tout en conservant un accès raisonnable à Bayonne et à la côte.
Comme pour tout projet de construction, il est indispensable de vérifier le PLU, les hauteurs autorisées, l’emprise au sol, les règles de stationnement, ainsi que les éventuelles servitudes ou contraintes techniques (pente, risques, réseaux, etc.).
Investir à Bayonne : un marché patrimonial au Pays basque
Investir à Bayonne, c’est se positionner sur un marché patrimonial tendu, avec des prix déjà élevés mais une attractivité solide et une demande locative soutenue. Les meilleures opportunités se trouvent souvent sur les petites et moyennes surfaces bien situées, ou sur des biens à travaux où une rénovation qualitative, notamment énergétique, peut créer de la valeur.
Les maisons et biens haut de gamme relèvent d’une logique patrimoniale et de confort de vie, plus que d’un rendement brut immédiat élevé. Dans tous les cas, l’enjeu est de ne pas surpayer à l’achat, d’anticiper les travaux et de cibler des secteurs portés par la qualité de vie, l’emploi et les mobilités.
Conclusion : Bayonne, un marché attractif mais exigeant au Pays basque
En 2025, Bayonne apparaît comme une option forte pour les ménages et investisseurs qui souhaitent concilier cadre de vie basque, services urbains et proximité de la côte. Le marché reste dynamique mais exigeant : l’emplacement précis, le bruit, l’état du bien, le DPE et le niveau de charges font clairement la différence.
Qu’il s’agisse d’un achat en résidence principale, d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire, réussir son projet à Bayonne suppose de bien comparer les quartiers, d’anticiper le coût global (achat, travaux, charges, fiscalité) et de rester réaliste sur les prix. Bien préparé, un projet à Bayonne peut constituer une brique patrimoniale solide dans une stratégie à long terme au Pays basque.