Immobilier à Goussainville (95190) les chiffres immobilier de 2025
À Goussainville (95190), au nord de Paris et aux portes de Roissy, le marché immobilier 2025 est marqué par la proximité de la plate-forme aéroportuaire, des zones d’activités et des axes A1/A104. La commune se partage entre centre ancien, grands ensembles et quartiers pavillonnaires.
La desserte par le RER D et le Transilien H vers Paris-Gare du Nord, combinée à un niveau de prix inférieur à beaucoup d’autres communes franciliennes, attire des ménages en recherche de budget maîtrisé. La remontée des taux a rendu les acquéreurs plus sélectifs : les biens bien placés, entretenus et avec un DPE correct sortent du lot, tandis que les logements à gros travaux ou mal situés doivent s’ajuster en prix.
Les prix au m² à Goussainville : les chiffres actualisés
En 2025, le prix moyen au mètre carré à Goussainville se situe autour de 2 100 à 2 600 € / m² tous biens confondus, avec des écarts sensibles selon le quartier, la proximité des gares et l’état du bâti. Les appartements se négocient le plus souvent entre 2 000 et 2 400 € / m², tandis que les maisons se situent plutôt entre 2 300 et 2 800 € / m² dans les secteurs pavillonnaires les plus recherchés.
| Zone | Type de bien | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Centre-ville / gare RER D | Petits immeubles, commerces en pied d’immeuble | ≈ 2 100–2 500 € / m² |
| Quartiers pavillonnaires calmes | Maisons individuelles, jardins | ≈ 2 300–2 800 € / m² |
| Grands ensembles / secteurs denses | Collectifs, logements à rénover | ≈ 1 800–2 200 € / m² |
| Périphérie et limites communales | Habitat mixte, maisons et petits collectifs | ≈ 2 000–2 400 € / m² |
| Moyenne Goussainville | Tous types de biens | ≈ 2 100–2 600 € / m² |
Pour les acquéreurs, Goussainville reste une porte d’entrée accessible au marché francilien, malgré un environnement urbain contrasté. Les biens au bon prix, bien desservis et en bon état trouvent leur public, alors que les logements à forte contrainte énergétique ou situés dans les secteurs les moins recherchés doivent afficher un positionnement plus agressif.
Immobilier à Goussainville : l’évolution des prix au m²
Une progression modérée, puis un marché plus stable et sélectif avec la remontée des taux.
Entre 2019 et 2022, Goussainville a vu ses prix progresser sous l’effet général de la tension sur le logement en Île-de-France, tout en conservant un différentiel de prix par rapport à d’autres communes du Val-d’Oise et du nord francilien. Depuis 2023, la hausse des taux d’intérêt a freiné la dynamique : les acheteurs comparent davantage, regardent le DPE et arbitrent plus finement entre type de bien, quartier et travaux. En 2025, les biens bien situés, correctement entretenus et au prix du marché se vendent encore dans des délais raisonnables, à l’inverse des logements surcotés ou très énergivores.
À Goussainville, le segment des maisons et pavillons séduit les familles qui privilégient la surface habitable et le jardin à un prix encore accessible en Île-de-France. Les biens offrant un bon compromis entre calme, accessibilité, état général et performance énergétique se démarquent. Les maisons plus anciennes, mal isolées ou en retrait des services doivent intégrer un budget travaux et laisser de la marge à la négociation.
Acheter à Goussainville : ce qu’il faut savoir en 2025
Acheter à Goussainville, c’est miser sur une commune populaire du Val-d’Oise, bien reliée à Paris et à Roissy mais avec un environnement urbain contrasté. La clientèle se compose de ménages en résidence principale, souvent primo-accédants, et d’investisseurs qui visent un ticket d’entrée plus faible que dans d’autres secteurs du nord francilien.
Le centre-ville et les abords des gares concentrent l’offre d’appartements et de petits collectifs. Les quartiers pavillonnaires rassemblent l’essentiel des maisons familiales, recherchées pour leur combinaison jardin + prix encore contenus. Les grands ensembles et les secteurs denses peuvent offrir des prix plus bas, mais nécessitent une analyse fine de la copropriété, de l’environnement et des charges.
Maisons et pavillons : rechercher le bon équilibre prix / travaux
Sur les maisons, la sélection se fait sur l’emplacement, la qualité de la rue, la proximité des écoles et transports, et le niveau de travaux à prévoir. Les acheteurs portent une attention particulière au DPE, à l’isolation et au chauffage : un pavillon bien entretenu, au prix du marché, conserve une bonne liquidité, alors qu’un bien très énergivore appelle une décote.
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Acheter un appartement à Goussainville : arbitrer entre budget et environnement
Pour les appartements, le choix se joue entre budget, proximité des gares RER/Transilien, qualité de l’immeuble et niveau de charges. Les copropriétés bien gérées, avec des travaux déjà engagés, rassurent davantage. Les immeubles plus anciens ou en situation plus sensible doivent être étudiés de près (syndic, impayés, travaux votés ou non, etc.).
Location à Goussainville : un marché porté par les actifs et les familles
Le marché locatif à Goussainville est alimenté par les ménages locaux, les salariés des zones d’activités et des plateformes logistiques, ainsi que par des actifs travaillant à Paris ou en proche couronne via le RER et le Transilien. Le niveau de loyers reste plus accessible que dans de nombreuses communes voisines, ce qui entretient la demande.
En 2025, les loyers se situent en moyenne autour de 14 à 17 € / m² pour les appartements, avec des niveaux plus élevés pour les petites surfaces bien situées et rénovées. Les maisons familiales se louent le plus souvent entre 1 000 et 1 400 € / mois selon la surface, le quartier et l’état général.
| Type de bien | Zone | Loyer moyen estimé | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | Centre, proximité gares et services | ≈ 500 à 650 € / mois | ≈ 4,5 % à 5,5 % |
| T2 | Résidences proches commerces et transports | ≈ 650 à 800 € / mois | ≈ 4,0 % à 5,0 % |
| T3 / T4 | Quartiers familiaux, proche écoles | ≈ 800 à 1 050 € / mois | ≈ 3,7 % à 4,5 % |
Les rendements bruts restent attractifs à l’échelle francilienne pour un marché avant tout résidentiel. Les biens propres, bien situés et proposés à un loyer réaliste limitent la vacance locative. À l’inverse, les logements mal isolés, mal entretenus ou positionnés trop haut en loyer peuvent rester plus longtemps sur le marché.
Location familiale : surface, accès écoles et transports
Les familles privilégient les quartiers offrant des rues relativement calmes, un bon accès aux écoles, aux transports et aux équipements du quotidien. Les T3/T4 bien agencés, avec extérieur ou jardin et stationnement, restent très recherchés lorsque le loyer est correctement positionné.
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Louer un appartement à Goussainville : un marché sensible au rapport qualité/prix
Pour les locataires, Goussainville offre un compromis entre budget et accessibilité, à condition de bien choisir le quartier et l’immeuble. Les studios et T2 en bon état, à proximité des gares ou des principaux axes, trouvent preneur rapidement lorsque le loyer reste en phase avec le marché local.
Marché locatif à Goussainville : loyers moyens en 2025
Un marché actif, porté par la demande locale et les emplois liés à Roissy et aux zones d’activités.
En 2025, Goussainville reste un secteur recherché par les ménages qui arbitrent en priorité en fonction du budget. Les propriétaires qui soignent l’état général du logement, anticipent les enjeux de rénovation énergétique et positionnent leur loyer au juste niveau renforcent l’attractivité de leur bien et réduisent le risque de vacance.
Immobilier neuf à Goussainville : une offre ciblée
L’offre de logements neufs à Goussainville reste plus limitée que dans d’autres communes franciliennes, mais elle se développe au fil des opérations de renouvellement urbain ou de réhabilitation de sites existants. Ces programmes récents attirent les ménages désireux de limiter les travaux et de bénéficier de meilleures performances énergétiques que dans l’ancien.
Les prix du neuf se situent généralement au-dessus de l’ancien, avec des niveaux qui peuvent atteindre 2 700–3 000 € / m² sur les emplacements les plus recherchés. Cette prime reflète la qualité du bâti, les normes énergétiques plus exigeantes et le confort d’usage.
Les quartiers les plus recherchés à Goussainville
Le marché de Goussainville s’articule autour du centre-ville et des gares, des quartiers pavillonnaires plus calmes et des grands ensembles. Les secteurs bien desservis par les transports séduisent les actifs qui travaillent à Paris ou dans les zones d’activités voisines. Les quartiers pavillonnaires attirent les familles en quête de surface et de jardin. Les ensembles collectifs offrent des prix plus abordables, mais nécessitent une attention particulière à la qualité de la copropriété et de l’environnement immédiat.
Prix moyens par quartier à Goussainville
Panorama indicatif des prix à l’achat et des loyers moyens par type de bien, quartier par quartier.
| Quartier Secteurs & infos |
Achat appart. €/m² |
Achat maison €/m² |
Loyer appart. €/m² |
Loyer maison €/mois |
Commentaire marché Analyse rapide |
|---|---|---|---|---|---|
|
Centre-ville / gare Commerces, services, accès RER/Transilien |
≈ 2 300 | ≈ 2 600 | ≈ 15–17 | ≈ 1 050–1 300 | Secteur recherché pour la desserte, bonne profondeur de marché locatif, à étudier au cas par cas côté environnement. |
|
Quartiers pavillonnaires Maisons familiales, rues résidentielles |
≈ 2 200 | ≈ 2 700 | ≈ 14–16 | ≈ 1 100–1 400 | Marché très familial, forte demande pour les maisons avec jardin, bon compromis prix/surface à l’échelle francilienne. |
|
Grands ensembles Habitat collectif dense |
≈ 1 900 | ≈ 2 300 | ≈ 14–16 | ≈ 1 000–1 200 | Prix d’accès plus bas, potentiel pour investisseurs attentifs à la gestion de copropriété et à l’état du bâti. |
|
Périphérie / limites communales Mix logements collectifs et pavillonnaires |
≈ 2 000 | ≈ 2 500 | ≈ 14–16 | ≈ 1 000–1 300 | Secteur intermédiaire, à analyser selon la rue, la qualité du bâti et l’accès aux services. |
|
Moyenne Goussainville Ensemble de la commune |
≈ 2 100–2 300 | ≈ 2 500–2 700 | ≈ 14–17 | ≈ 1 000–1 400 | Commune accessible à l’achat, marché sélectif sur la qualité de l’emplacement et du bâti. |
Prix immobiliers autour de Goussainville : comparatif des secteurs voisins en 2025
Autour de Goussainville, des communes comme Villiers-le-Bel, Sarcelles ou Le Thillay affichent des positionnements de prix proches ou légèrement différents selon la desserte et le profil de quartier. Goussainville reste globalement dans la moyenne des communes populaires du nord francilien.
Quelques repères pour situer Goussainville dans son environnement immobilier :
| Ville / secteur | Prix moyen au m² (€) | Évolution / Remarque |
|---|---|---|
| Goussainville | ≈ 2 100–2 600 € | Commune populaire, porte d’entrée accessible au marché francilien |
| Villiers-le-Bel | ≈ 2 000–2 500 € | Profil proche, marché résidentiel contraint par le budget des ménages |
| Sarcelles | ≈ 2 000–2 500 € | Grande commune du Val-d’Oise, marché hétérogène selon les quartiers |
| Le Thillay | ≈ 2 200–2 700 € | Petite commune proche de Roissy, marché dominé par la maison individuelle |
Les projets urbains qui influencent les prix à Goussainville
Les projets urbains à Goussainville portent sur la requalification de certains ensembles, la rénovation de l’habitat ancien et l’amélioration des espaces publics. Les enjeux portent aussi sur la gestion des nuisances liées à la proximité de Roissy et sur le développement des mobilités douces et des équipements de quartier.
Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, suivre ces projets (opérations de renouvellement urbain, programmes neufs, amélioration des voiries et des équipements) permet d’identifier les secteurs susceptibles de mieux résister aux aléas conjoncturels à moyen terme.
Construire une maison à Goussainville et dans les communes voisines
Construire une maison à Goussainville est encore possible via des terrains diffus ou des divisions parcellaires, mais l’offre foncière reste limitée dans les secteurs déjà urbanisés. Certains projets se reportent vers des communes voisines tout en conservant un accès aux axes majeurs et aux gares.
Comme pour tout projet de construction, il est indispensable de vérifier le PLU, les règles de lotissement, l’emprise au sol, la hauteur autorisée, ainsi que les contraintes éventuelles liées au bruit, au stationnement ou aux servitudes.
Comparer les prix des terrains et les règlements d’urbanisme locaux permet de cadrer correctement un projet de construction à Goussainville et dans le nord du Val-d’Oise.
Investir à Goussainville : un marché d’entrée de gamme en Île-de-France
Investir à Goussainville, c’est se positionner sur un marché d’entrée de gamme, avec des tickets d’achat relativement bas à l’échelle francilienne et des rendements bruts qui peuvent rester intéressants, sous réserve d’une gestion vigilante. La demande locative est portée par les ménages locaux et les salariés des zones d’activités et de l’aéroportuaire.
Les studios et T2 bien situés, proches des gares ou des axes structurants, peuvent afficher des rendements bruts de l’ordre de 4,5 à 5,5 %, tandis que les grands appartements et maisons relèvent davantage d’une logique patrimoniale. L’essentiel est de ne pas surpayer le bien à l’achat, d’intégrer les coûts de travaux (notamment énergétiques) et de sélectionner l’emplacement avec soin.
Conclusion : Goussainville, un marché accessible mais très sélectif
En 2025, Goussainville apparaît comme une commune accessible pour acheter en Île-de-France, avec des prix au m² inférieurs à de nombreuses villes du Val-d’Oise et du nord francilien. Cette accessibilité s’accompagne toutefois d’un marché très sélectif, où la qualité de l’emplacement, de l’immeuble et du DPE pèse lourd dans la décision d’achat comme dans la revente.
Réussir son projet à Goussainville suppose de bien analyser le quartier, l’immeuble, l’état du bâti et le coût global (achat, travaux, charges, fiscalité, copropriété). Bien préparé, un achat, une location ou un investissement peut constituer une brique intéressante dans une stratégie patrimoniale, à condition d’intégrer les spécificités du secteur.
