Bien négocier son crédit

AVEZ-VOUS UN BON PROFIL D’EMPRUNTEUR ?

Avant tout achat immobilier, votre banquier va vérifier votre profil emprunteur. En effet, avant d’octroyer un prêt, votre banquier va vérifier les risques qu’il encoure à vous prêter, l’apport initial que vous allez faire sur votre achat, votre ratio d’endettement, la pérennité de vos revenus, la durée pour laquelle vous allez souscrire, votre comportement financier, et la pertinence de votre acquisition.

Visualisez simplement vos capacités d’emprunt et votre profil :

I – Un point essentiel de votre dossier

Les conditions financières du prêt que les banques vont vous accorder dépendent directement de votre profil d’emprunteur. Ce terme recouvre l’ensemble des caractéristiques que le prêteur sera amené à analyser pour vous faire sa proposition et en fixer les conditions financières.

Les banquiers généralistes ou les établissements financiers spécialisés sont à la recherche active de nouveaux clients emprunteurs. Pour autant, leurs motivations dans ce domaine peuvent être sensiblement différentes et leur définition d’un bon profil d’emprunteur peut l’être également.

II – Les caractéristiques générales d’un emprunteur idéal

Pour déterminer les conditions financières du crédit qui vous sera accordé (taux d’intérêt et garantie), les banques vont être amenées à évaluer votre risque. Plus le risque estimé est faible (elles considèrent que le prêt a de fortes chances d’être remboursé sans problème), plus elles seront disposées à vous proposer leurs meilleures conditions financières. Les banques vont évaluer ce risque en fonction de 6 critères principaux que nous allons détailler ci-dessous.

1 – Votre part d’apport personnel

Plus le montant de l’ apport personnel est important pour financer votre acquisition, plus votre dossier est bon.

Autrement dit, si vous achetez un logement d’une valeur de 150 000 €, financé avec votre épargne à hauteur de 45 000 € (33 %), et que le banquier ne s’engage que pour 105 000 €, il vous réservera ses meilleures conditions. Ce traitement favorable est justifié par trois raisons :

1. Ce montant de 45 000 € d’ apport personnel montre votre engagement personnel dans cet investissement immobilier.
2. La disponibilité d’un apport personnel prouve votre capacité d’épargne.
3. La garantie que va prendre la banque (Privilège de Prêteur de Deniers, Hypothèque ou Caution ) est inscrite pour 105 000 € sur un bien d’une valeur de 150 000 €. La banque peut considérer qu’elle est bien couverte. En cas de problème financier, si la banque était amenée à revendre ce bien, il faudrait que sa valeur descende en dessous de 150 000 € (soit qu’elle perde 30 % de sa valeur d’achat), pour que la banque enregistre une perte sur cette revente.

Généralement, dans le cadre de l’acquisition d’une première résidence principale, les banques préfèrent que l’emprunteur dispose d’au moins 10 % d’ apport personnel sur le prix d’acquisition hors frais de notaire et de garantie. De plus, elles demanderont à l’emprunteur de payer les frais divers (frais de notaire, garantie…).

2 – Votre ratio d’endettement

Il vaut mieux un endettement de 25 % que de 35 %. Un endettement élevé rend plus difficile le remboursement des échéances.

Les mensualités maximums généralement admises correspondent à 33 % du revenu net annuel (tel qu’il apparaît sur la dernière déclaration d’impôt annuelle sous la dénomination : « revenu net imposable ») divisé par douze. Ainsi vos revenus mensuels doivent être au moins trois fois plus élevés que vos mensualités.

Le taux d’endettement prend en compte la totalité des charges mensuelles de crédit, c’est-à-dire l’addition des mensualités du prêt immobilier qui va vous être accordé et des mensualités de tous les autres prêts déjà contractés (par exemple crédit consommation, crédit auto…). Ce total sera ensuite divisé par la somme de vos revenus à caractère durable.

3 – La pérennité de vos revenus

Il vaut mieux être salarié depuis 10 ans qu’en cours de période d’essai.

Le prêteur privilégiera la sécurité que votre emploi vous procure en terme de pérennité des revenus. L’ancienneté dans l’emploi constitue une valeur essentielle dans les critères de jugement des banques.

Compte tenu des aléas de la vie professionnelle actuelle (mutations, licenciements économiques, changements d’employeur pour des motifs d’évolution de carrière), la tendance aujourd’hui est de substituer l’ancienneté dans l’entreprise par l’ancienneté dans la fonction. Une personne qui occupe une même fonction dans plusieurs entreprises successives pourra ainsi se prévaloir d’une ancienneté supérieure à celle de son emploi actuel.

Pour les salariés, les banques demandent au minimum un Contrat à Durée Indéterminée (CDI) dont la période d’essai soit terminée. Des exceptions peuvent parfois être faites, par exemple pour certaines personnes qui ont choisi depuis longtemps de travailler en intérim.

4 – Votre comportement financier

Le prêteur préfère de loin les « fourmis » aux « cigales ».

L’analyse de vos rapports avec l’argent sera effectuée à l’aide de vos extraits de comptes sur une période de 3 mois au moins. S’il s’avère que vous dépensez plus que vous ne gagnez, l’affaire est mal engagée. Si vous ne parvenez qu’avec difficulté à honorer un loyer de 750 €, le banquier ne trouvera pas cohérent, à juste raison, que vos futures charges immobilières se montent à 1 150 €. Il s’interrogera sur la viabilité de votre projet et refusera sans doute de financer votre acquisition.

Une capacité d’épargne prouvée constituera incontestablement un atout : la présence d’un PEL, la capacité à épargner 300 € par mois depuis 3 ou 4 ans peuvent venir compenser un taux d’endettement un peu élevé.

5 – La durée du prêt

Plus la durée du prêt est longue, moins votre dossier est bon.

A l’évidence, le fait de prêter sur une durée de 10 ans présente pour les banques moins de risque final que le fait de prêter sur une durée de 20 ans. En effet, la durée pendant laquelle les banques encourent un risque de non-paiement est moins longue.

En règle générale, les banques considèrent comme standards des durées de prêt de 10 à 15 ans. Aussi longtemps que cette durée maximum de 15 ans est respectée, la durée du prêt jouera un rôle faible dans l’analyse du dossier.

6 – La pertinence de l’acquisition

Il est préférable que votre choix se porte sur un appartement bien situé dans une grande ville que sur une vieille maison nécessitant une rénovation lourde dans une région très rurale.

En cas de malheur, si votre créancier (banque ou société de caution ) est contraint de faire vendre le bien immobilier pour être remboursé, il retrouvera son capital plus facilement lorsque le prêt finance un bien aisément négociable. Il s’agit là encore d’un critère relativement subjectif et vous aurez probablement des arguments pour défendre votre choix (proximité de grands axes de communication, vue imprenable…) car les arguments qui vous ont incité à faire votre choix sont probablement valables pour d’autres acheteurs.

Les banques auront souvent à cœur de ne pas dépasser un certain pourcentage de travaux. Les travaux sont considérés comme un élément complémentaire à l’acquisition qui ne va pas nécessairement augmenter dans les mêmes proportions la valeur du bien financé.

III – 10 critères clefs pour évaluer votre dossier

Les banques ou établissements spécialisés analyseront l’ensemble des critères de votre dossier avec le plus grand sérieux. Si certains critères sont rédhibitoires (fichage Banque de France, endettement vraiment trop important, absence d’emploi), le prêteur sait aussi faire la part des choses et juger de manière globale : un point fort (une bonne capacité d’épargne par exemple) pourra compenser un endettement un peu élevé. De plus, les approches des différents types de prêteurs ne sont pas monolithiques. Vous pouvez parfaitement être refusé par certains établissements et être considéré comme une cible de choix par d’autres établissements.

IV – Les approches spécifiques des banques

Dans l’étude de l’approche des banques, trois points méritent d’être soulignés :

• Les critères d’évaluation des dossiers sont relativement standards entre les banques.
• Certaines banques appliquent ces critères avec plus ou moins de rigueur. Certaines banques, par exemple, exigeront 20 % d’ apport personnel alors que d’autres n’y prêteront pas de valeur particulière.
• La politique commerciale et marketing de chaque banque joue un rôle important dans les modalités qu’elle peut vous proposer.

Afin de vous apporter des informations générales, nous avons distingué deux catégories de banque : les banques généralistes qui ont en général un réseau d’agences et demandent à ce que vous ouvriez un compte, les banques spécialisées dont l’activité repose uniquement sur le crédit immobilier et qui ne demandent pas l’ouverture d’un compte.

V – L’approche des banquiers généralistes

Un banquier généraliste a vocation en premier lieu à développer sa clientèle en ouvrant un grand nombre de comptes de dépôts. Pour rentabiliser ses comptes, il propose un large éventail de services : assurances, placements, cartes de paiement, et bien entendu également des crédits à la consommation et des prêts immobiliers.

Outre sa rentabilité intrinsèque, le crédit immobilier présente l’avantage pour la banque de créer un lien fort et permanent avec ses clients en favorisant la fidélité envers sa banque. Les conditions financières qui vous seront proposées dépendront d’une vue globale de la relation et du potentiel que chaque client représente dans le cadre de cette relation globale.

VI – L’approche des établissements spécialisés

Pour un prêteur spécialisé dans le crédit immobilier, la distribution de prêts est primordiale, c’est sa raison d’être et sa principale source de profit. Ces établissements spécialisés sont à la recherche constante d’innovations pour rendre leurs propositions plus alléchantes et vont donc proposer les montages financiers les plus élaborés (ainsi par exemple les prêts destinés aux opérations complexes d’achat-revente ont été mis au point par les établissements spécialisés).

Puisque le prêt immobilier constitue le cœur de son métier, l’approche du risque du prêteur spécialisé est très fine. Il prend en compte les critères décrits précédemment, cependant son approche peut être moins catégorique. Aucun critère n’est éliminatoire, ainsi un dossier faible sur un critère peut obtenir un prêt s’il correspond bien aux autres critères.

VII – Notre avis

Les caractéristiques du dossier d’un emprunteur représentent un aspect fondamental sur lequel le prêteur va bâtir les conditions financières de sa proposition.

D’un côté, et c’est naturel, vous souhaitez concrétiser votre projet, de l’autre les banques appliquent des règles de prudence qui ont fait leurs preuves et sont établies à la fois dans l’intérêt des banques et des emprunteurs. Il n’est évidemment pas dans votre intérêt de vous lancer dans un projet trop ambitieux qui mettrait en cause l’équilibre financier de votre ménage et vous ferait supporter des risques trop élevés.

En comprenant bien les règles appliquées par les banques, vous pouvez établir votre propre jugement sur la viabilité de votre projet et contribuer à informer les banques de manière complète et impartiale.

En ce qui concerne les conditions tarifaires qui vous seront appliquées et le choix final de la banque que vous ferez, plusieurs critères peuvent être pris en compte, par exemple :

• Le taux lui-même (bien entendu !),
• La souplesse des remboursements,
• La pertinence de la proposition,
• La rapidité de montage du dossier et l’adaptation à votre planning,
• L’éventail des services, la qualité et la disponibilité des interlocuteurs.

En choisissant une banque pour financer votre projet, vous choisissez un véritable partenaire dans le cadre d’une relation à long terme. Votre situation évolue, vos besoins et ressources financières également, vous devez donc baser votre jugement sur une vision globale de la relation.

C’est la raison pour laquelle Meilleurtaux.com a pour objectif essentiel de faciliter les contacts (aussi bien téléphoniques que par rendez-vous) entre les emprunteurs et les banques partenaires. Vous aurez la possibilité de profiter d’un éventail de choix plus large et vous pourrez dans l’intérêt des deux parties bâtir une relation de confiance fructueuse et à long terme.