Acheter en viager

Le viager : une bonne alternative pour l’acquisition d’un bien immobilier. Avez-vous déjà pensé à acheter votre maison ou votre appartement en viager ? Outre la partie morale qui peut parfois être un frein à ce type de transaction immobilière, le viager reste une solution intéressante pour le vendeur comme pour l’acheteur.

Rappel de quelques notions concernant le viager

Le principe du viager est simple. On met en relation un acheteur (débirentier)qui va verser une somme de base : « le bouquet », puis finir l’achat du bien immobilier en payant des rentes mensuelles au vendeur(crédirentier), jusqu’à son décès.

Le viager permet donc à un acheteur qui ne peut investir une forte somme, à un moment donné, de pouvoir acquérir un bien immobilier (sans date de fin de paiement prévue). Et permet également au vendeur de pouvoir bénéficier d’une rente mensuelle, qui peut l’aider dans son quotidien et surtout il garde l’usufruit de son habitation jusqu’à son décès.

Il faut savoir que de nombreux seniors ont décidés de mettre en viager leur habitation sans trouver des acquéreurs.

Alors quelles sont les règles ?

La réglementation en termes de prix

Le prix de vente du bien concerné peut être librement définit par les deux parties. Toutefois, il ne pourra dépasser la différence entre la valeur vénale et la valeur du logement.

En d’autres termes, le prix de base qui sera décidé ne pourra être inférieur à la différence entre le prix estimé du logement et la valeur du logement déterminé par des barèmes qui varie en fonction de l’espérance de vie du crédirentier.

Les charges, réparations et taxes incombant au bien immobilier devront être couvertes par le crédirentier.
Le montant des rentes est soumis à l’impôt sur le revenu. Le montant imposé décroît avec l’âge du crédirentier.

La rente et le bouquet

Le bouquet représente la somme qui pourra être versé par le débirentier lors de la signature de l’acte de vente. Cette somme se soustraira au montant des futures rentes qui devront être versées.

La rente est la somme versée mensuellement au crédirentier pour finaliser l’achat de son bien immobilier.

Le crédirentier peut mettre faire inscrire une clause dite : « résolutoire », qui lui permet de reprendre l’entière possession de son logement dans le cas ou plusieurs rentes n’auraient pas été versées. De plus il pourra faire notifier au notaire qu’il garde l’intégralité du bouquet versé dans le cas où le débirentier souhaiterait résilier l’acte de vente.

Une clause concernant l’indexation de la rente sur une valeur précisée par l’INSEE peut être intégrée à l’acte de vente.

Comment s’effectue la répartition du prix entre bouquet et rente ?

Il n’y a pas de règles juridiques concernant ce point. Certains préféreront payer un bouquet plus élevé dès le départ et donc assurer une rente moins importante. D’autres au contraire souhaiteront un bouquet plus léger et des rentes plus importantes. Bien sûr vous trouverez certainement un tas de simulateur de calcul de viager, mais la formule n’est pas facile à appréhender et le calcul est assez compliqué.

Une vente en viager peut-elle être annulée ?

Afin d’éviter toute malversation la loi indique que le décès du futur crédirentier doit être dit : imprévisible. Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie ou autre problème dont pourrait être atteint le crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente de la maison, de l’appartement car la vente pourrait être considérée comme caduque. De plus, si le crédirentier décède, sous un délai de 20 jours consécutif à la signature de l’acte de vente, la loi indique que la vente sera réputée nulle.

Le droit d’usage en faveur du débirentier.

Dans le cas où le crédirentier (vendeur) décide de quitter de lui-même la maison (exemple : départ en maison de retraite) ou si le crédirentier décède. Il peut être notifié dans le contrat de vente, une clause de droit d’usage, qui permettra au débirentier (acheteur) de prendre possession du bien immobilier de plein droit.

Connaissez-vous le viager libre ?

Bien sûr lorsque l’on achète un bien immobilier, on désire le plus souvent pouvoir bénéficier des locaux le plus rapidement possible et la forme de viager « normal » ne le permet pas forcément. Aussi il est parfois bon, dans le cas où cela est possible, d’opter pour un viager libre.

Il s’agit d’acquérir un bien immobilier dans les mêmes conditions qu’un viager, c’est-à-dire via le versement d’un bouquet puis la mise en place d’une rente. Cependant, vous pourrez occuper les lieux durant le versement de la rente viagère.

Comment évalue-t-on le viager libre ?

Le montant du prix du logement est évalué selon le cours du marché immobilier sur votre secteur. En général, le bouquet correspond à 10 % de la somme et le reste sera versé sous forme de rente.

 Le viager un contrat bipartie intéressant.

Le contexte économique actuel, permet d’envisager le viager sous un autre œil. En effet, le pouvoir d’achat des seniors diminuent considérablement et pour eux la mise en place de viager, leurs confère un certain confort qu’ils n’ont plus ou pas. Le viager devient donc un nouveau moyen de subsistance pour les seniors.

Les avantages pour les seniors :

Aujourd’hui les retraites sont amenuisée par un coût de la vie qui est trop étouffant pour les seniors. Ils ont de plus en plus de mal à faire face au quotidien et ils doivent trouver des solutions pour s’en sortir. Nombreux sont ceux qui ont décidé de mettre leur logement en viager pour différentes raisons. Leurs enfants ont leur propre habitation et ne désirent pas forcément hériter du bien, leurs enfants vivent à l’étranger… Mais surtout le coût de la vie pèse sur leur finance. Aussi ils décident de plus en plus de mettre leur bien immobilier en viager, ce qui leur permet de rester chez eux et de bénéficier d’un revenu complémentaire non négligeable pour leur finance. Les seniors retrouvent un souffle et surtout le viager permet aux conjoints d’être protéger en cas de décès de l’un ou de l’autre. Autre avantage non négligeable pour les seniors, la taxe foncière sera réglée par le débirentier.

Dans le cas où les seniors décident de partir en maison de retraite, la rente va leur permettre de régler une partie du coût.

Les avantages pour les acquéreurs :

L’acquéreur fait un investissement immobilier qui va lui permettre à termes d’être propriétaire d’un bien. Cette acquisition s’effectuera en faisant bénéficier une personne âgée d’une rente. Il pourra bénéficier (dans le cas où le crédirentier ne veut plus habiter son logement) de l’habitation immédiatement. Plutôt que de payer un loyer à fond perdu pour un logement il deviendra propriétaire en fin de versement. Vous pourrez ainsi augmenter votre capital d’épargne en placement judicieusement votre argent. Vous pourrez ainsi devenir propriétaire sans avoir à prendre un emprunt qui vous coûtera du temps et des intérêts.

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Points Clés
  • Possibilité de souscrire un viager libre ou pas
  • Épargne intéressante avec la possibilité d'être propriétaire in-fine