Le droit de propriété a des limites que l’on appelle servitudes. La servitude est donc attachée à un immeuble et non au propriétaire d’un immeuble. Chaque propriétaire devra la respecter. Il pourra en profiter ou en supporter les conséquences
Les servitudes peuvent être classifiées en trois catégories suivant leur origine :
– les servitudes naturelles qui dépendent de la situation des lieux,
– les servitudes légales imposées par les autorités,
– et les servitudes créées par les hommes.
Les servitudes naturelles :
Ces servitudes sont édictées par la nature.
Par exemple, vous possédez un bois où jaillit une source. Suivant la déclivité du terrain, le ruisseau qu’elle forme coule depuis toujours sur la terre qui est actuellement la propriété de votre voisin. Chacun d’entre vous devra respecter cette situation. Vous ne pourrez pas détourner les eaux et modifier le tracé du ruisseau pour priver votre voisin d’eau, et, de même, ce dernier ne pourra pas ériger un barrage pour le détourner. Chacun devra respecter la servitude d’écoulement des eaux.
Les servitudes légales :
Elles sont organisées par les pouvoirs publics. Il faut distinguer les servitudes d’utilité publique, qui visent l’intérêt public, comme par exemple le passage d’une ligne à haute tension, et les servitudes d’intérêt privé, organisées par les règlements publics, comme par exemple une distance à respecter pour la plantation d’arbres.
Attention, si vous êtes acquéreur d’un immeuble, vous devez respecter les servitudes d’utilité publique comme l’ancien propriétaire devait le faire. Elles ne figurent pas dans le titre de propriété du vendeur, ni dans une convention signée par le vendeur. Nous vous conseillons vivement de vous documenter sur l’existence de ces éventuelles servitudes, avant de signer le compromis. Voir Certificat d’urbanisme.
Les propriétaires peuvent aussi créer des servitudes. Des propriétaires voisins peuvent en créer, en établissant entre eux une convention. Pour que cette convention soit connue et respectée par tous (par exemple, les futurs propriétaires), il vaut mieux la faire rédiger par un notaire.
A noter, les questions de servitudes sont souvent sous-estimées lorsque les particuliers s’engagent entre eux. Pour cette raison, nous vous recommandons d’analyser en détail le titre de propriété avant la signature du compromis