Evaluer votre capacité d’endettement

Avant de vous lancer dans la recherche de la maison, du terrain ou de l’appartement de vos rêves, il est important de vérifier votre capacité d’endettement. Il vous faudra faire le point sur vos ressources financières et vos dépenses.

Commencez par les entrées d’argent

La prioritaire des ressources dans 100% des cas est le salaire, ou les salaires nets mensuels du ménage. Les honoraires pour les personnes exerçant une profession libérale, pour les commerçants il faudra prendre en compte le bénéfice réalisé par son commerce.

Si votre revenu est une partie conséquente, il ne faut pas oublier les autres sources de revenus. Elles peuvent comprendre des revenus locatifs, des placements éventuels que vous avez pu judicieusement faire en amont de votre décision d’achat. Vous pourrez également prendre en compte les aides sociales (attention à la durée des aides qui peuvent parfois se terminer avant la fin de votre emprunt) telles que :

les allocations familiales,
les aides aux logements,
etc.

Ne pas oublier, les rentes pour invalidité, les pensions alimentaires, les pensions pour la retraite, les rentes suite à des placements en assurance vie.

Ensuite il est impératif de procéder de même avec les sorties

Il faudra commencer par votre budget nourriture, comprendre les assurances, les frais liés à votre ou vos véhicules, bien penser aux impôts et l’ensemble des frais liés à votre logement : eau, électricité, … Ne pas oublier les crédits déjà éventuellement en cours !

Faites très attention aux dépenses qui ont une période différente de la mensualité, tel que les impôts qui sont parfois trimestriels, voir annuels.

Il est conseillé de bien évaluer leur montant afin de le mensualiser, dans la mesure du possible, et donc de pouvoir provisionner cette charge de manière mensuelle.

Dès lors que vous avez procédé à ces deux vérifications, vous pourrez aisément calculer votre capacité d’endettement pour l’achat de votre terrain, maison ou appartement. Cet « état des lieux » de vos revenus et de vos dépenses vous permettra également de savoir si vous avez la possibilité d’apporter une pierre majeure à votre achat immobilier en définissant le montant de votre apport personnel.

En effet, les banques sont souvent plus réceptives à votre demande de prêt lorsque vous êtes en mesure d’effectuer un apport personnel pour l’achat de votre bien immobilier.

Cet apport peut être le fruit de différentes choses. Vous avez économisé, épargné, hérité ou emprunté à votre famille revendu votre logement actuel ou plus simplement cédé un certain nombre de vos placements.

Si vous faites partie d’une entreprise de plus de 50 salariés, votre employeur se doit, si vous lui en faites la demande, de vous débloquer les fonds liés à votre participation aux bénéfices.

Quelle somme débloquer ?

Alors quelle somme débloquer pour mon achat immobilier dans le cadre de mon apport personnel ?

Sachez qu’il n’y a pas de règle en termes d’apport personnel. En effet, il n’y a pas de minimum ou de maximum exigible par votre banquier. Néanmoins, votre conseiller financier sera beaucoup plus à votre écoute, si vous apportez une somme de base pour votre emprunt.

Aussi pour l’achat d’une résidence principale, les statistiques montrent qu’en général les emprunteurs engagent généralement 10 % de la somme globale de leurs projets d’acquisition dans l’immobilier. L’apport personnel pourra aller de 0 à 99 % de la valeur du bien acheté. La moyenne est plus réduite entre 0 à 50 %.

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez compter sur plus de facilité de la part de votre banque car celle-ci finance ce type de projet à hauteur de 100 à 110% (frais de notaire inclus).

L’avantage de ce type d’investissement est essentiellement la déductibilité des intérêts d’emprunt.

Bien évidemment, plus votre apport personnel sera important, plus la négociation sera aisée concernant le taux du prêt.

Un crédit sans apport vous coûtera entre 0,4 et 0,6 % plus cher que si vous aviez un apport personnel.

Si la souscription d’un crédit immobilier est le meilleur moyen de pouvoir acheter le terrain, la maison ou l’appartement de vos rêves. Il faut quand même garder un train de vie raisonnable.

En effet, le banquier lors de la constitution de votre dossier va vous parler de votre taux d’endettement qui est le plus souvent évaluer à hauteur de 33 %.

Votre conseiller évaluera la somme qu’il convient de ne pas dépasser dans le cadre de l’ensemble de vos crédits.

La banque appliquera le taux théorique de 33 % sur l’ensemble de vos revenus.

NB : La durée d’endettement ne cesse d’augmenter depuis plusieurs années. Les primo-accédents n’hésitent plus à s’endetter sur 30 ans.

N’hésitez pas à faire estimer votre capacité d’endettement et à calculer la valeur de vos remboursements avec nos calculatrices financières ou celles de nos partenaires financiers.