Le diagnostic immobilier
: une obligation du vendeur
Les obligations légales du vendeur d'un bien immobilier
Vous vendez votre maison ou votre appartement ? La loi oblige le vendeur d'un bien immobilier à faire effectuer un diagnostic immobilier de son bien avant la vente de celui-ci. En fonction de la date de construction ou de votre implantation géographique, le vendeur doit effectuer tout ou partie des diagnostics suivants : diagnostic plomb, diagnostic amiante, diagnostic Loi Carrez, état parasitaire, diagnostic de performance énergétique, état des risques naturels et technologiques, ...
Prix - délais
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Le diagnostic Amiante
Les propriétaires de biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent effectuer des recherches relatives à la présence d'amiante dans les matériaux et produits. Pour les immeubles en copropriété, le diagnostic amiante concerne les parties communes et les parties privatives. Ce diagnostic immobilier est obligatoire.
Décret n° 96-97 du 7 février 1996 modifié par le décret n° 97-855 du 12 septembre 1997 relatif au diagnostic immobilier et à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.
Extraits des dispositions du code de la santé publique (nouvelle partie réglementaire) mettant en oeuvre l'expertise amiante comme diagnostic immobilier obligatoire.
Les lésions tumorales surviennent après un long temps de latence entre le début de l'exposition à l'amiante et l'apparition de symptômes ou de signes radiologiques, 20 à 40 années sont des délais fréquemment observés.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les bâtiments en tant que diagnostic immobilier est issu de la directive européenne 2002/91 du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, qui demande aux États membres de renforcer la réglementation des bâtiments neufs, de mettre en place des réglementations lors des rénovations, d'instaurer l'inspection des chaudières et des systèmes de climatisation et de rendre obligatoire l'établissement d'un certificat de performance énergétique (appelé ultérieurement par la France, diagnostic) à la vente, à la location et à la construction.
Le décret 1114 du 5 septembre 2006 relatif au diagnostic immobilier et modifiant le code de la construction et de l'habitation et le code de la santé publique (J.O. du 07.09.2006)
Décret 1147 du 14 septembre 2006 relatif au diagnostic immobilier de performance énergétique et à l'état de l'installation intérieure de gaz pour certains bâtiments (J.O. du 15.09.2006)
Au 1er novembre 2007, conformément au décret n°2006-1114 du 5 septembre 2006 relatif aux diagnostics techniques immobiliers, le du diagnostic de performance énergétique (DPE) sera inséré dans le dossier de diagnostics techniques au moment des ventes et des locations.
Le diagnostic de performance énergétique à pour usage d'informer le futur occupant d'un bien immobilier de la consommation et des économies d'énergies qu'il peut réaliser avec des gestes simples, en complément de l'amélioration de son logement.
Le diagnostic d'état des risques naturels et technologiques (ERNT)
Le diagnostic immobilier des risques naturels et technologiques concerne toute transaction immobilière. Ce diagnostic immobilier doit être annexé à tout type de contrat de location écrit, de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier ou non bâti.
Arrêté du 13 octobre 2005 portant définition du modèle d’imprimé pour l’établissement de l’état des risques naturels et technologiques.
Il suffit de reporter les informations contenues dans l’arrêté préfectoral et dans les documents de référence sur ce diagnostic immobilier : situation au regard du ou des plans de prévention, nature des risques encourus et sismicité locale.
Le diagnostic électrique
Le diagnostic électrique ne constitue encore qu'une avant-loi, un décret à paraître précisera la date d'entrée en vigueur et les modalités d'application de cette nouvelle obligation de diagnostic immobilier.
Décret 72-1120 14 Décembre 1972 Décret relatif au contrôle et à l'attestation de la conformité des installations électriques intérieures aux règlements et normes de sécurité en vigueur. Article 3 En vigueur Modifié par Décret n°2001-222 du 6 mars 2001 art. 1 V, VI (JORF 13 mars 2001).
Décrets, arrêtés, circulaires Textes généraux Ministère de l'équipement, des transports et du logement Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Logements concernés par ce diagnostic immobilier.
Le diagnostic gaz
Comme stipulé par le texte de loi n. 2003-8 du 03/01/2003 et à compter du 1er novembre 2007, le vendeur d’un logement équipé d’une installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus devra produire un diagnostic immobilier spécifique (diagnostic gaz) de cette installation lors de la vente privative du bâtiment (maison, appartement, studio…)
Texte de loi relatif à l'expertise gaz : LOI n° 2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie (1) NOR: ECOX0200139L
En France, 38 % des foyers sont chauffés au gaz, une source d'énergie sûre qui, si elle n'est pas contrôlée, peut impliquer quelques risques.
Le diagnostic immobilier prêt à taux zéro (PTZ)
Jusqu'en février 2005, le prêt à taux zéro (ou ptz) ne s'adressait qu'à l'acquéreur d'un logement neuf ou d'un bâtiment ancien soumis à des travaux d'importance (+ de 50% du prix du logement). Depuis le 01 février 2005, le diagnostic immobilier prêt à taux zéro permet de l'étendre à un logement ancien, sans condition, tant qu'il répond à des critères précis, prédéterminés par ce nouveau diagnostic immobilier.
Loi de finances 2005 - Art. 93 concernant le diagnostic prêt à taux zéro. Article 93 I. - Le code général des impôts est ainsi modifié : A. - Après l'article 244 quater F, il est inséré un article 244 quater J, ainsi rédigé :
Décret n° 2005-69 du 31 janvier 2005 relatif aux avances remboursables sans intérêt pour l'acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété et modifiant le code de la construction et de l'habitation
Décrets, arrêtés, circulaires Textes généraux Ministère de l'emploi, du travail et de la cohésion sociale Arrêté du 31 janvier 2005 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêt pour l'acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété
Le diagnostic immobilier Loi Carrez
Depuis 1997, la vente d'un lot de copropriété qui représente une superficie supérieure à 8 m² vous oblige à indiquer la superficie privative lors de la signature de votre promesse de vente (compromis de vente) communément nommé l'expertise loi Carrez. Sont exclus de ce diagnostic immobilier les biens immobilier suivants : les garages, les caves et les emplacements de parking.
Extrait du Journal officiel de la République française du 19 décembre 1996 : Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété et instaurant ce diagnostic immobilier.
La surface concernée par le diagnostic immobilier loi Carrez est celle des planchers, des locaux immobiliers clos ou couverts et dont la hauteur est supérieure à 1,80 m. Vous devez donc enlever de votre expertise Carrez la surface à compter des murs, des cloisons, des gaines, des escaliers, des embrasures de portes et fenêtres de votre bien immobilier.
Le diagnostic Plomb
La loi du 29 juillet 1998 oblige les vendeurs d'un bien immobilier à établir un état des risques d'accessibilité au plomb, appelé diagnostic plomb. Ce diagnostic immobilier doit être annexé à la promesse unilatérale de vente d'un immeuble d'habitation construit avant 1948 et situé dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par la préfecture.
Code de la santé publique (Partie Réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat)
Immobilier : Mesures d'urgence contre le saturnisme, obligation de diagnostic immobilier plomb.
Dans l'habitat, jusque dans les années 1950, le plomb entrait dans la composition de certaines peintures (céruse). Ces revêtements, souvent recouverts par d'autres depuis, peuvent se dégrader avec le temps, l'humidité... La dangerosité du plomb présent dans les habitations a entraîné l'obligation de diagnostic plomb lots de la transaction d'un bien immobilier.
Comme indicateur de contamination, on utilise la plombémie pour effectuer une expertise plomb. Mais elle n'est qu'une indication ponctuelle de l'imprégnation et ne présume en rien de l'intoxication passée ni de la réaction de l'organisme. Les limites supérieures sont, elles, importantes : au-delà de 700 µg/l de sang, on peut considérer qu'il y a imprégnation pathologique ou exposition dangereuse...
Tous travaux portant sur les parties à usage commun d'un immeuble immobilier collectif affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949, et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements, doivent être précédés d'un constat de risque d'exposition au plomb ou diagnostic immobilier plomb.
Le diagnostic Termite
La loi du 8 juin 1999 impose à tous les occupants et propriétaires d'un bien immobilier bâti ou non bâti (terrains), ou du syndic de copropriété pour les parties communes, de déclarer en mairie la présence éventuelle d'insectes xylophage (termites notamment) dès qu'il en a connaissance. Le diagnostic termite en tant que diagnostic immobilier doit être effectué par un professionnel.
Loi no 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires immobiliers d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages et instaurant le diagnostic termite comme diagnostic immobilier obligatoire.
L'aliment principal du termite est essentiellement la cellulose qu'il recherche partout où il est susceptible de la trouver.
Dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non, collectif ou individuel, l'occupant de l'immeuble contaminé, ou à défaut le propriétaire, est tenu d'en effectuer la déclaration en mairie à compter du jour où le diagnostic termite a été effectué.
Le diagnostic piscine
Depuis la loi du 3 janvier 2003, et ce afin de lutter contre les risques de noyade, la législation impose des normes de sécurité piscine bien précises.
Loi n° 2003-9 du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines (1) NOR: EQUX0205944L
Décrets, arrêtés, circulaires Textes généraux Ministère de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer Décret n° 2003-1389 du 31 décembre 2003 relatif à la sécurité des piscines et modifiant le code de la construction et de l'habitation.
Décrets, arrêtés, circulaires Textes généraux Ministère de l'emploi, du travail et de la cohésion sociale Décret n° 2004-499 du 7 juin 2004 modifiant le décret n° 2003-1389 du 31 décembre 2003 relatif à la sécurité des piscines et modifiant le code de la construction et de l'habitation NOR: SOCU0410833D
La sécurité d'une piscine par sa mise en conformité avec les normes Afnor ne doit en aucun cas dispenser d'une surveillance complémentaire.
Le diagnostic assainissement des eaux usées
Instauré afin de répondre à la directive cadre européenne 2000-60 datant du 23 octobre 2000 et visant à une évolution de la qualité des eaux d'ici 2015, lediagnostic assainissement des eaux usées concerne tout autant les collectivités que les particuliers.
Le diagnostic immobilier locatif
Si la vente d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, nécessite la réalisation d'un certain nombre de diagnostics préalables, la location n'est pas en reste dans ce domaine. Ainsi, trois certificats de conformité seront nécessaires si vous souhaitez mettre votre logement en location : le diagnostic immobilier DPE, le diagnostic immobilier gaz et le diagnostic immobilier plomb.
Le diagnostic écologique
Depuis quelques temps déjà, l'écologie a entamé sa prise de position progressive au sein de notre manière de vivre : produits de consommation, voiture, immobilier, désormais rien n'échappe à son empreinte. Si équiper sa maison d'un panneau solaire ou refaire son isolation participe à une démarche environnementale certaine, la véritable prise de conscience écologique reste la réalisation d'un diagnostic adéquat lors de la construction de son habitation : le diagnostic écologique (ou démarche HQE – Haute Qualité Environnementale). En adoptant le diagnostic écologique, faites bénéficier votre maison de la norme NF démarche HQE et devenez un acteur majeur de l'éco-construction.
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