Simulation gratuite Ehpad en loi LMP: avec un prêt in fine
Programme : EHPAD Sous le régime Loueur en meublé professionnel Durée de la simulation : 40 ans
Présentation de l'étude
La durée du financement envisagé et le mécanisme d'amortissements différés qui génèrent à long terme des revenus hors impôts sur l'IR nécessitent la présentation des résultats jusqu'à l'année 2047.
Pour faciliter l'interprétation des résultats de trésorerie année par année il convient de distinguer deux périodes :
Période d'épargne :
Vous remboursez les emprunts, les charges totales sont habituellement supérieures aux recettes et vous devez prévoir chaque mois un effort d'épargne pour équilibrer les comptes de votre opération.
Période de rendement :
Les emprunts sont remboursés, les charges sont inférieures aux recettes et les amortissements différés lors de la période précédente vous permettent de déclarer un résultat fiscal nul. Cette période de rendement s'étend depuis la fin de la période d'épargne à la date de fin de simulation indiquée.
Votre situation actuelle
Vous êtes mariés avec 3,0 parts fiscales et votre tranche marginale d'imposition est de 30,00%.
Vos revenus nets imposables sont de 120 000 € plus 0 € de revenus foncier.
Votre investissement
Programme :
EHPAD
Terrain :
40 000 € H.T.
Immobilier :
370 000 € H.T.
Durée d'amortissement : 30 ans
Mobilier :
20 000 € H.T.
Durée d'amortissement : 7 ans
Frais d'établissement :
0 €
Amortissables sur 30 ans
Frais de constitution de sté
0 €
Déductibles sur 1 an
Frais commerciaux :
0 €
Amortissables sur 30 ans
Frais d'acte du bien :
10 528 €
Amortissables sur 30 ans
Frais d'acte de prêt :
4 853 €
Investissement total :
529 661 € T.T.C.
Revalorisation foncière : 1,00% l'an
Récupération de TVA :
84 280 €
Loyer annuel** :
23 650 € H.T
Revalorisation locative : 2,00% l'an
Charges annuelles :
2 350 €
Taxe foncière annuelle :
2 000 €
exonérée pendant 2 an à 50,00%
Votre financement
Apport personnel initial : 0 €
Date Initiale
Montant
Nom du prêt
Taux (%)
Durée (mois)
ADI *
1° mensualité pleine (€)
01/01/2008
445 381
taux fixe
4,50
240
2,200 €/10000
1 768,16
01/01/2008
84 280
TVA court terme
4,50
12
2,200 €/10000
334,59
Adossement :
ASSURANCE VIE sur une durée de 240 mois
Capital au terme net :
445 379 €
Taux de chargement :
5,00% (5,00% sur vers. initial)
Versement initial :
145 000 €
Taux de rémunération :
4,50% (4,50% sur vers. initial)
Frais de gestion :
0%
Versements mensuels :
428,98 € pendant 240 mois
*ADI : Assurance décès invalidité
** sur une période de 12 mois
Synthèse période d'épargne
Programme : EHPAD Sous le régime Loueur en meublé professionnel Période : du 01/01/2008 au 31/12/2027 Durée : 20 ans
Votre effort d'épargne mensuel moyen : 221,95 €*
La totalité des dépenses engagées pendant cette période s'élève à : 713 613 €
Financement des dépenses :
Au terme vous avez réalisé les objectifs suivants :
Apres 2027 vous entrez dans la période de rendement pendant laquelle vous utiliserez les amortissements en réserve afin de défiscaliser les revenus constitués par les loyers moins les charges d'exploitation.
* Nécessaire pour équilibrer le compte de trésorerie de l'opération, tous flux financiers réguliers confondus.
Synthèse période de rendement
Programme : EHPAD Sous le régime Loueur en meublé professionnel Période : du 01/01/2028 au 31/12/2035 Durée : 8 ans
Le prix de revient total de votre opération en début de cette période est de 53 269 € représentant l'ensemble de vos apports pendant la période d'épargne.
Les revenus prévisionnels annuels sont de 35 143 € (loyers) soit un rendement locatif annuel brut de 65,97 %.
Évolution prévisible des revenus
Année
(1)
Revenus nets
disponibles €
(2)
Résultat fiscal
€
(3)
Incidence des revenus
sur vos impôts €
2028
29 064
0
0
2029
29 661
0
0
2030
30 270
0
0
2031
30 892
0
0
2032
31 526
0
0
2033
32 174
0
0
2034
32 834
0
0
2035
33 508
0
0
249 930
0
0
(1) Revenus nets disponibles : Recettes (loyers) - charges d'exploitation - charges financières
(2) Résultat fiscal : Revenus nets disponibles - amortissements de l'année - amortissements différés
(3) Impôts générés par les revenus de l'opération
Des revenus identiques qui seraient réalisés dans le cadre d'un autre régime fiscal (Capitalisation, De Robien...) auraient conduit à payer au fisc 72 399 € environ pendant la période.
Synthèse période de rendement
Programme : EHPAD Sous le régime Loueur en meublé non professionnel Période : du 31/12/2036 au 31/12/2047 Durée : 12 ans
Évolution prévisible des revenus
Année
(1)
Revenus nets
disponibles €
(2)
Résultat fiscal
€
(3)
Incidence des revenus
sur vos impôts €
2036
34 196
12 620
3 680
2037
34 898
22 213
7 613
2038
34 828
34 828
12 785
2039
34 757
34 757
12 756
2040
34 685
34 685
12 726
2041
34 611
34 611
12 696
2042
34 535
34 535
12 665
2043
34 458
34 458
12 634
2044
34 380
34 380
12 601
2045
34 300
34 300
12 569
2046
34 218
34 218
12 535
2047
34 135
34 135
12 501
414 001
379 741
137 761
(1) Revenus nets disponibles : Recettes (loyers) - charges d'exploitation - charges financières
(2) Résultat fiscal : Revenus nets disponibles - amortissements de l'année - amortissements différés
(3) Impôts générés par les revenus de l'opération
Des revenus identiques qui seraient réalisés dans le cadre d'un autre régime fiscal (Capitalisation, De Robien...) auraient conduit à payer au fisc 106 267 € environ pendant la période.
