Simulation gratuite Ehpad en loi LMNP: avec un prêt in fine
Programme : EHPAD Sous le régime Loueur en meublé non professionnel Durée de la simulation : 40 ans
Présentation de l'étude
La durée du financement envisagé et le mécanisme d'amortissements différés qui génèrent à long terme des revenus hors impôts sur l'IR nécessitent la présentation des résultats jusqu'à l'année 2047.
Pour faciliter l'interprétation des résultats de trésorerie année par année il convient de distinguer deux périodes :
Période d'épargne :
Vous remboursez les emprunts, les charges totales sont habituellement supérieures aux recettes et vous devez prévoir chaque mois un effort d'épargne pour équilibrer les comptes de votre opération.
Période de rendement :
Les emprunts sont remboursés, les charges sont inférieures aux recettes et les amortissements différés lors de la période précédente vous permettent de déclarer un résultat fiscal nul. Cette période de rendement s'étend depuis la fin de la période d'épargne à la date de fin de simulation indiquée.
Votre situation actuelle
Vous êtes mariés avec 3,0 parts fiscales et votre tranche marginale d'imposition est de 14,00%.
Vos revenus nets imposables sont de 60 000 € plus 0 € de revenus foncier.
Votre investissement
Programme :
EHPAD
Terrain :
15 000 € H.T.
Immobilier :
105 000 € H.T.
Durée d'amortissement : 30 ans
Mobilier :
6 000 € H.T.
Durée d'amortissement : 7 ans
Frais d'établissement :
0 €
Amortissables sur 30 ans
Frais de constitution de sté
0 €
Déductibles sur 1 an
Frais commerciaux :
0 €
Amortissables sur 30 ans
Frais d'acte du bien :
3 500 €
Amortissables sur 30 ans
Frais d'acte de prêt :
2 300 €
Investissement total :
156 496 € T.T.C.
Revalorisation foncière : 1,50% l'an
Récupération de TVA :
24 696 €
Loyer annuel** :
6 930 € H.T
Revalorisation locative : 2,00% l'an
Charges annuelles :
600 €
Taxe foncière annuelle :
550 €
exonérée pendant 0 an à 0%
Votre financement
Apport personnel initial : 0 €
Date Initiale
Montant
Nom du prêt
Taux (%)
Durée (mois)
ADI *
1° mensualité pleine (€)
01/01/2008
24 696
PRET RELAIS
4,50
12
2,200 €/10000
98,04
01/01/2008
131 800
AMORTISSABLE
4,50
240
2,200 €/10000
523,25
Adossement :
ASSURANCE VIE sur une durée de 240 mois
Capital au terme net :
131 800 €
Taux de chargement :
5,00% (5,00% sur vers. initial)
Versement initial :
45 000 €
Taux de rémunération :
4,50% (4,50% sur vers. initial)
Frais de gestion :
0%
Versements mensuels :
113,02 € pendant 240 mois
ADI : Assurance décès invalidité
Synthèse période d'épargne
Programme : EHPAD Sous le régime Loueur en meublé non professionnel Période : du 01/01/2008 au 31/12/2027 Durée : 20 ans
Votre effort d'épargne mensuel moyen : -63,29 €*
La totalité des dépenses engagées pendant cette période s'élève à : 309 688 €
Financement des dépenses :
Au terme vous avez réalisé les objectifs suivants :
Apres 2027 vous entrez dans la période de rendement pendant laquelle vous utiliserez les amortissements en réserve afin de défiscaliser les revenus constitués par les loyers moins les charges d'exploitation.
* Nécessaire pour équilibrer le compte de trésorerie de l'opération, tous flux financiers réguliers confondus.
Synthèse période de rendement
Programme : EHPAD Sous le régime Loueur en meublé non professionnel Période : du 01/01/2028 au 31/12/2037 Durée : 10 ans
Le prix de revient total de votre opération en début de cette période est de 116 611 € représentant l'ensemble de vos apports pendant la période d'épargne.
Les revenus prévisionnels annuels sont de 10 298 € (loyers) soit un rendement locatif annuel brut de 9%.
Évolution prévisible des revenus
Année
(1)
Revenus nets
disponibles €
(2)
Résultat fiscal
€
(3)
Incidence des revenus
sur vos impôts €
2028
8 688
0
0
2029
8 866
0
0
2030
9 047
0
0
2031
9 233
0
0
2032
9 421
0
0
2033
9 614
0
0
2034
9 811
0
0
2035
10 011
0
0
2036
10 216
0
0
2037
10 425
0
0
95 334
0
0
(1) Revenus nets disponibles : Recettes (loyers) - charges d'exploitation - charges financières
(2) Résultat fiscal : Revenus nets disponibles - amortissements de l'année - amortissements différés
(3) Impôts générés par les revenus de l'opération
Des revenus identiques qui seraient réalisés dans le cadre d'un autre régime fiscal (Capitalisation, De Robien...) auraient conduit à payer au fisc 13 900 € environ pendant la période.
Synthèse période de rendement
Programme : EHPAD Sous le régime Loueur en meublé non professionnel Période : du 31/12/2038 au 31/12/2047 Durée : 10 ans
Évolution prévisible des revenus
Année
(1)
Revenus nets
disponibles €
(2)
Résultat fiscal
€
(3)
Incidence des revenus
sur vos impôts €
2038
10 406
8 296
1 161
2039
10 386
10 386
1 621
2040
10 366
10 366
1 615
2041
10 346
10 346
1 609
2042
10 325
10 325
1 603
2043
10 304
10 304
1 597
2044
10 283
10 283
1 590
2045
10 261
10 261
1 584
2046
10 238
10 238
1 577
2047
10 215
10 215
1 570
103 131
101 021
15 529
(1) Revenus nets disponibles : Recettes (loyers) - charges d'exploitation - charges financières
(2) Résultat fiscal : Revenus nets disponibles - amortissements de l'année - amortissements différés
(3) Impôts générés par les revenus de l'opération
Des revenus identiques qui seraient réalisés dans le cadre d'un autre régime fiscal (Capitalisation, De Robien...) auraient conduit à payer au fisc 15 995 € environ pendant la période.
