Défiscalisation immobilière : le démembrement de propriété
Dispositif du démembrement de propriété immobilière
En cas de démembrement de propriété immobilière, l'usufruitier peut percevoir des revenus.
Mais le capital est aliéné. Il n'est tenu qu'aux dépenses d'entretien.
Le nu-propriétaire immobilier ne perçoit aucun revenu. Il est tenu aux grosses réparations.
En résumé, l'usufruitier est celui qui peut habiter l'immeuble ou le louer s'il souhaite percevoir des loyers. Le nu-propriétaire est celui qui dispose des « murs » du bien immobilier.
Fiscalité du démembrement de propriété immobilière
Si l'immeuble est donné en location, l'usufruitier est imposable au titre des revenus fonciers pour les loyers qu'il perçoit. Il peut de ce fait bénéficier du régime des déficits foncier et donc déduire de son revenu global, dans les limites de 10 700€ par an, les dépenses d'entretien. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts des emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le nu-propriétaire, s'il supporte les charges de grosses réparations, peut en contrepartie les déduire de son revenu global, à défaut d'autres revenus fonciers, ou si ces dépenses excèdent le montant de ses revenus fonciers.
Obligations du démembrement de propriété immobilière
L'usufruitier ne peut pas changer la destination de l'immeuble ayant fait l'objet d'un démembrement sans l'accord du nu-propriétaire. Autrement dit, l'usufruitier devra demander l'accord du nu-propriétaire s'il veut changer le bail initial pour donner en location par exemple des immeubles à usage commercial ou industriel.
De plus l'usufruitier à l'obligation de conserver le bien en bon état. Il lui est donc interdit de détériorer l'immeuble ou de le laisser se détériorer.
Il est à noter que l'usufruitier ne pourra pas, au terme de l'usufruit, réclamer une indemnité ou une quelconque revalorisation pour les améliorations qu'il aura effectuées et ce même si la valeur de l'immeuble a augmentée.
Pour que le nu-propriétaire bénéficie de la déduction des déficits fonciers sur son revenu global, le démembrement doit résulter d'une succession ou d'une donation entre parents, jusqu'au 4e degré inclusivement, et concerner un immeuble, qu'il soit bàti ou non. Le démembrement portant sur des titres de société est donc exclu.
Contribuables concernés par le démembrement de propriété immobilière
Pour l'acquisition de la nue-propriété en priorité les investisseurs fortement imposés ou qui disposent de revenus fonciers importants mais ne recherchent pas de revenus immédiats.
Pour l'acquisition de l'usufruit en priorité ceux qui recherchent des revenus immédiats importants mais peu imposés à l'IR.
Textes de référence
Articles 605 et 606 du Code civil
Droits et obligations des nus-propriétaires et des usufruitiers.
Loi du 12 avril 1996
Loi qui a porté le report des déficits fonciers de cinq à dix ans.