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Le guide du crédit immobilier
Les différents types de garantie, La caution est plus souple et moins chère. Les politiques commerciales des banques. Points clefs : si votre dossier est accepté, profitez de la caution, elle présente un avantage financier indéniable et une plus grande souplesse (remboursement des frais). CAUTION OU HYPOTHÈQUE ?I - Un aspect obligatoire de votre crédit II - Les quatre choix possibles
III - Comparaison des coûts de garantie IV - Notre avis I - Un aspect obligatoire de votre créditLors de l'achat d'un bien immobilier, les banques demandent à l'emprunteur des garanties sur le bien financé. Cette garantie est obligatoire. Ainsi, en cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur, et récupérer les fonds qu'elles ont avancés. Pour garantir le prêt, quatre choix sont possibles :
- Exemple de coûts - Dans le cas d'un prêt d'un montant de 150 000 € : II - Les quatre choix possibles1 - L'hypothèqueL'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Elle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt), ce qui explique son coût élevé. Les frais d'hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt. Important :
2 - L'Inscription en Privilège de Prêteur de DeniersProche de l'hypothèque, cette garantie porte uniquement sur des biens anciens, elle est prise au profit de l'emprunteur. Elle ne s'applique donc qu'aux biens existants et ne peut pas être utilisée pour les ventes sur plan (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), pour des travaux ou pour la construction d'une maison individuelle. L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est moins chère que l'hypothèque car elle n'est pas assujettie à la taxe de publicité foncière. Important :
Mainlevée Dans quelles conditions l'emprunteur devra t-il payer des frais de mainlevée d'hypothèque ou d'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers ? La mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. Cette mainlevée est automatique 2 ans après le terme normal du prêt. Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, l'acquéreur demandera à ce que l'emprunteur procède à la mainlevée de l'hypothèque ou de l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, par cet acte, le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire. - Exemple - Si vous achetez un bien immobilier sur 15 ans et que vous le revendez au bout de 8 ans, vous devrez payer des frais de mainlevée (environ 0,7 % pour un prêt de 120 000 €). Si vous gardez ce bien 2 ans après l'échéance du prêt c'est-à-dire 17 ans, vous n'aurez pas à payer de frais de mainlevée. Important :
3 - La société de cautionnementAfin de réduire les frais de garantie pour les particuliers, les banques ont créé des sociétés de cautionnement. La caution sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Il est important de préciser que ce type de garantie est avantageux pour les clients et aussi rentable pour les banques. La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée :
Sociétés de cautionnement Le Crédit Logement Cet établissement spécialisé a pour vocation de mutualiser les risques et le principe de la caution émise par le Crédit Logement repose sur deux points :
La rémunération du Crédit Logement se décompose ainsi :
- Exemple - Pour un prêt d'un montant de 150 000 €, vous devrez payer en début de prêt une caution de 1 700 € (soit 300 € de commission et 1 400 € de contribution au Fonds Mutuel de Garantie). En fin de prêt vous seront restitués 1 050 € (75 % x 1 400 €). Finalement, votre caution vous aura coûté 1 024 € soit 0,68 % du montant de votre prêt initial. L'hypothèque avec frais de mainlevée vous aurait coûté 3 750 € et l'inscription en Privilège de Prêteur de Deniers avec frais de mainlevée 2 620 €. Le Crédit Logement est un organisme commun entre toutes les grandes banques qui participent à son capital dont les principaux actionnaires sont : Société Générale (16,5 %), Crédit Lyonnais (16,5 %), BNP Paribas (16,5 %), Crédit Agricole (16,5 %), Caisse Nationale des Caisses d’Épargne (8,5 %), Crédit Foncier (6,99 %) et Crédit Mutuel (9,5 %), . Important : Certaines sociétés de cautionnement proposent une caution moins chère que celle proposée par le Crédit Logement, mais elles n'effectuent pas nécessairement de remboursement en fin de prêt. L'organisme de cautionnement de la Caisse d'épargne, la SACCEF, propose par exemple un cautionnement compris entre 1,25 % à 1,5 % du montant d'un prêt (pour un prêt de 150 000 € sur 15 ans). Le coût initial sera moins élevé que celui du Crédit Logement (environ 2 % du montant du prêt), mais vous ne récupérez rien à échéance du prêt. Le coût final sera donc plus élevé que celui du Crédit Logement. Il en est de même pour la société de cautionnement du Crédit Agricole, la CAMCA. Le coût est de 1,5 % du montant du prêt, non restituable. Le client ayant souscrit son prêt auprès du Crédit Agricole, ne peut bénéficier de cette garantie uniquement pour un prêt inférieur à 76 224 € avec 20 % d'apport minimum, ou pour un prêt inférieur à 114 336 € avec 40 % d'apport. Si vous souscrivez votre prêt auprès de la BRED, nous vous incitons à choisir leur cautionnement BREB HABITAT. Le coût initial et final de la caution sera moins élevé que celui du Crédit Logement. Les frais de caution se montent à 1,25 % du montant du prêt, dont 0,75 % destiné au fond de garantie qui vous sera restitué intégralement en fin de prêt. Le coût final de votre caution sera donc de seulement 0,5 % du montant du prêt. Important : à la différence de l'hypothèque, la caution présente l'avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu'il s'agit d'un acte sous seing privé qui n'a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement. 4- La caution « mutuelle fonctionnaire »Seuls les fonctionnaires (Education nationale, Trésor, PTT, Énergie atomique, Police, Justice...) et certaines activités particulières peuvent en profiter. La plus connue de ces garanties est la CASDEN qui permet aux salariés de l'Education Nationale de bénéficier d'une garantie sans frais. III - Comparaison des coûts de garantieA titre d'exemple, le tableau suivant vous permettra de comparer les coûts des diverses garanties généralement prises par le prêteur : les « sûretés réelles » (hypothèque et Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) et la caution Crédit Logement. 1 - Les coûts des différentes garantiesCe tableau vous permet de comparer les différents coûts liés à chaque garantie.
2 - Calcul du coût final de la caution Crédit LogementLe tableau ci-dessous montre plusieurs exemples de calcul du coût final de la caution Crédit Logement
IV - L'avis de meilleurtaux.comMaintenant que vous savez comment fonctionnent les garanties, vous êtes en mesure de faire le choix le plus approprié :
Si vous optez pour une société de cautionnement (ce que nous recommandons), il vous restera à comparer les modalités proposées. Le Crédit Logement sera plus avantageux en terme de coût de garantie mais vous ne serez remboursé qu'en fin de prêt. D'autres sociétés de caution seront plus avantageuses lors de la mise en place du prêt mais ne feront pas de remboursement en fin de prêt. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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