Questions – Réponses

1 – Quelle différence y a-t-il entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable ?

Un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est fixé dès l’origine et reste constant pendant toute la durée du prêt.

Un prêt à taux révisable suit l’évolution de l’indicateur financier sur lequel il est indexé (à la hausse comme à la baisse). Le prêt à taux révisable est légèrement moins cher en taux de départ, en revanche le risque existe que les taux montent et que le taux plafond devienne supérieur au prêt à taux fixe

On parle de prêt capé, lorsque les variations sont limitées à la hausse comme à labaisse.

Exemple de conditions actuelles (sur 15 ans) :

Taux fixe : 4,55 % sur 15 ans
Taux révisable avec limitation (capé) : 3,65 % plus ou moins 2 %
Taux révisable sans limitation (non capé) : 3,30 %

Dans ces exemples les mensualités du prêt à taux fixe seront constantes pendant 15 ans (taux 4,55 % + assurance). Les mensualités appliquées au prêt à taux révisable seront revues chaque trimestre en appliquant l’indice de référence plus une marge, le taux d’interêt pourra être limité à 5,65 % (prêt capé), ou au contraire ne pas être limité (prêt non capé).

Dans certains cas, une augmentation de l’indicateur financier peut se répercuter à la fois sur le taux d’intérêt qui augmente dans certaines limites et sur la durée du prêt qui se trouve allongée de 1 à 7 ans.

L’indicateur financier utilisé est un taux défini par les marchés financiers, en général l’Euribor. Les taux peuvent être révisés :

Tous les trimestres (Banque Woolwich, CDE La Hénin, UCB),
Tous les semestres (Crédit Immobilier de France),
Tous les ans (Crédit Foncier de France, Crédit Mutuel, Crédit Agricole, Crédit Lyonnais, La poste…) et jusqu’à deux ans (BNP).

2 – Qu’appelle-t-on un prêt modulable ?

C’est un prêt dont le taux reste fixe mais dont les mensualités peuvent être :

Suspendues pendant une période allant de 6 mois à deux ans, et les mensualités reprennent à l’issue de la période d’interruption en rallongeant la durée initiale du prêt d’autant.
Augmentées (de 20 % à 30 % en général) de façon à raccourcir la durée du prêt.

Ce type de prêt est recommandé, car il offre une grande souplesse en matière de remboursement : en cas de difficultés ou d’autres projets, il sera possible de suspendre le remboursement, en cas de revenu supplémentaire il sera possible d’accélérer le remboursement et donc de réduire le coût total du prêt.

3 – Quel est le montant maximum des mensualités que peuvent accepter les banques ?

Les mensualités maximum généralement admises se montent à 33 % du revenu net annuel (tel qu’il apparaît sur la dernière déclaration d’impôt annuelle) divisé par douze. Ce qui signifie que vos revenus mensuels doivent être trois fois plus élevés que vos mensualités.

Le taux d’endettement accepté est fonction :

Du niveau de revenu,
De la composition de la famille, (revenu résiduel par personne après le paiement des charges de prêt)
De la durée du prêt (plus le prêt est court, plus le taux d’endettement élevé est accepté, car il sera toujours possible en cas de difficultés de rallonger la durée du prêt). Ceci est particulièrement valable pour les prêts dont la durée initiale est inférieure ou égale à 8 ans.
de la nature des revenus (ne seront généralement pas pris en compte les allocations familiales, l’aide personnalisée au logement, sauf pour certains prêts réglementés exemple : le PAS, la pension alimentaire)

Dans le cas de certains prêts réglementés (1% patronal ou caisse de retraite) le fait de dépasser le seuil de 33 %, (même de très peu) peut être un obstacle à l’obtention du prêt.

4 – Quels sont les éléments que prennent en compte les banques dans le calcul du revenu ?

Les banques vont utiliser le critère de pérennité, elles vont essayer de déterminer si ce revenu est ponctuel sur une année ou s’il a des chances de se maintenir dans le temps. Ainsi les banques additionneront tous les revenus qui ont un réel caractère de pérennité, en général :

Le salaire fixe,
Les loyers perçus,
Les bénéfices (activité non salariée).

En ce qui concerne les revenus variables (commissions, dividendes, remboursement de frais), ils sont donc à pondérer en fonction de l’ancienneté dans la profession et en fonction de la part qu’ils représentent par rapport au revenu fixe.
Prenons l’exemple d’un VRP qui a 5 ans d’ancienneté, avec un revenu annuel de 38.000 euros dont 23.000 euros de variables. La banque acceptera de prendre en compte la totalité de son revenu.
Prenons l’exemple d’un commercial débutant qui gagne 1.070 euros par mois de fixe et 15 % de commissions liées à ses résultats. Compte tenu de la faible durée d’historique, la banque ne retiendra que la partie fixe des revenus dans le calcul de l’endettement. (En revanche il est par contre tout à fait possible que, dans cet exemple, le commercial débutant ait droit au prêt 0%, qui prend en compte les revenus de l’année n-1).

On notera que les pensions alimentaires ne sont, en général, pas prises en compte dans le revenu compte tenu de leur caractère aléatoire (risque de non-paiement). En tout état de cause la pension alimentaire reçue ne doit pas être un élément déterminant dans le calcul du ratio d’endettement.

5 – Quels sont les éléments qui vont être pris en compte par les banques pour apprécier mon dossier ?, comment savoir si mon dossier est bon ?

De nombreux éléments vont entrer en compte, mais certains éléments sont toujours importants :

Stabilité et ancienneté professionnelle pour les salariés,
Sapacité d’épargne prouvée (exemple : présence d’un PEL, capacité à épargner environ 300 euros par mois depuis 3 ou 4 ans),
Comparaison entre ce qui est payé chaque mois avant le prêt ( loyer plus épargne) et ce qui sera payé une fois le prêt mis en place (mensualités de remboursement),
Montant de l’apport personnel, même si la limite minimum est de 10 %, les banques préféreront un pourcentage de 25 voire 30 %,
Taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33 %,
Qualité du projet, les banques attacheront une certaine importance à la qualité du logement (construction, localisation géographique).

Pour les salariés, les banques demandent au minimum un Contrat à Durée Indéterminée (CDI) même si des exceptions peuvent être faites, par exemple pour certaines personnes qui ont choisi depuis longtemps de travailler en intérim.

6 – Quel est le montant minimum d’apport personnel que demandent les banques ?

Dans le cadre de l’acquisition d’une première résidence principale les banques demanderont généralement 10 % d’apport personnel en plus des frais divers (frais de notaire, garanties : hypothèques, caution). Les frais d’agences sont considérés comme faisant partie intégrante du prix de vente.

Par exemple, un appartement acheté 75.000 euros plus 5000 euros de frais d’agence, pourra faire l’objet d’un prêt de 80.000 euros moins 10 % soit 72.000 euros. L’apport personnel doit se monter au minimum à 8.000 euros plus les frais de notaire et de garanties.

Dans le cas d’investissement locatif ou de prêt travaux, la banque pourra accepter de financer l’intégralité de l’opération.

7 – Comment est calculé le montant de mon apport personnel ?

L’apport personnel réel au sens propre du terme est constitué de l’épargne existante (comptes en banque, Sicav, actions, soldes des CEL, PEL, CODEVI).

Au niveau réglementaire, sont considérés également comme de l’apport les prêts suivants : le prêt employeur, le prêt d’épargne logement, une partie du prêt à 0 %, les prêts départementaux, etc

On notera qu’au niveau de l’octroi du crédit les banques restent libres d’apprécier leur risque et n’accepteront pas, sauf cas particuliers, de financer globalement (tous prêts confondus) 100 % de la valeur du bien.

8 – Que se passe t-il si je n’ai pas d’apport personnel ?

Avant d’étudier cette question importante en détail, nous pouvons vous rassurer tout de suite : de manière générale, le fait de ne pas avoir d’apport personnel n’est pas pour les banques un critère bloquant dans la mise en place d’un crédit.

Les chiffres sont éloquents à ce sujet. On estime qu’à l’heure actuelle, 1/3 des crédits sont octroyés sans apport personnel et/ou sans épargne préalable. Ceci est notamment dû au fait que la conjoncture économique globale est bonne : baisse du chômage, bonne croissance, bonne tenue du marché immobilier.

Sur un plan plus précis, il peut y avoir quatre raisons pour que vous ne disposiez pas d’apport personnel :

Vous n’avez pas d’épargne disponible car vous n’avez pas constitué d’économies,
Vous souhaitez conserver vos placements actuels compte tenu de la rémunération qu’ils génèrent,
Vous souhaitez bénéficier au maximum des réductions d’impôts, (loi de Robien, loi Pons).
Vous financez des travaux.

Vous n’avez pas d’épargne disponible

Si vous êtes jeune et que vous n’avez pas épargné, votre situation est compréhensible. Dans ce cas, les banques pourront anticiper sur le futur et prendre en compte votre évolution professionnelle. Ceci sera d’autant plus vrai que le montant des mensualités sera plus ou moins égal au montant des loyers que vous versez déjà. Le cas échéant, un versement d’épargne sur un PEL depuis quelques mois ou quelques années pourra être additionné au montant du loyer payé actuellement pour déterminer la mensualité acceptable du prêt. Les banques auront alors une raison supplémentaire de considérer votre dossier de manière positive.

Si des événements familiaux particuliers (divorce, veuvage, maladie) expliquent le manque d’épargne les banques pourront en tenir compte dans leur analyse. En règle générale, elles ne vous en tiendront pas rigueur dans l’analyse du dossier et s’attacheront plus particulièrement à la pérennité des revenus (sécurité d’emploi, ancienneté professionnelle…).

Si votre train de vie en terme de dépenses ne vous a pas permis de constituer une épargne et que vous êtes visiblement habitué à faire des dépenses importantes, les banques seront plus critiques sur votre dossier et feront en tout état de cause moins d’efforts sur les conditions proposées.

Il est important de souligner que, si les banques acceptent souvent l’absence d’apport personnel, elles continuent à demander le paiement par l’emprunteur des frais de notaires et de garantie. Il vous faudra donc être en mesure d’effectuer ces paiements.

On rappellera que pour un logement ancien d’environ 75.000 euros les frais de notaire se monteront à environ 5.700 euros et les frais de garantie à environ 1.050 euros. Dans ce cas particulier vous devrez donc faire un versement de 6.750 euros.

On rappellera également que, au sens de la législation, le Prêt Epargne Logement, le prêt à taux zéro, les prêts sociaux (prêt allocations familiales, caisse de retraite), le prêt 1 %, sont considérés par les banques comme de l’apport personnel. En revanche, les mensualités de ces prêts seront additionnées à votre taux d’endettement pour évaluer si le prêt peut être mis en place (en général les mensualités ne doivent pas excéder 33 % des revenus mensuels).

Enfin, il est courant de constater que, en cas d’absence d’apport personnel, le taux proposé par les banques sera plus élevé de l’ordre de 0,40 % à 0,60 % voire plus.

Vous souhaitez conserver vos placements actuels

La banque ne vous en tiendra absolument pas rigueur. C’est bien souvent elle qui vous conseillera ce type de montage financier. La banque conserve alors le bénéfice de vos placements et vous continuez à profiter de leurs rémunérations.

Vous souhaitez bénéficier au maximum des réductions d’impôts.

Les avantages fiscaux (loi de Robien, loi Pons) sont très souvent liés à un financement bancaire à 100 % du projet (déductibilité des intérêts d’emprunt), et la structure même de l’opération conduit à ne pas verser d’apport personnel. Le but recherché par les pouvoirs publics étant de favoriser ce type d’investissement afin de maintenir un volume d’activité élevé dans le secteur de la construction ou des biens neufs.

Vous financez des travaux

Les banques vont prendre en compte la valeur de revente du bien objet des travaux (ou du patrimoine mobilier et immobilier dans son ensemble) et déduire les capitaux restant dus sur les prêts en cours. En fonction de ces critères financiers et de la valeur économique du bien, elles détermineront si le prêt peut être accordé.

Prenons un exemple. Valeur estimée du bien : 150.000 euros, prêt immobilier restant dû : 30.000 euros, les banques considèrent que votre patrimoine se monte à environ 120.000 euros. Dans ce cas particulier, pour un prêt travaux de 75.000 euros, elles considéreront que la valeur du bien après opération se montera à environ 195.000 euros et que le prêt sollicité ne posera pas de problème. En effet, le montant du prêt représente une partie raisonnable de la valeur totale du bien (ici 40 % environ).

9 – Comment est déterminé le taux d’intérêt qu’appliquent les banques ?

Les banques prennent en compte plusieurs facteurs :

Le coût de refinancement, c’est à dire le prix auquel elles achètent l’argent sur les marchés financiers,
Les frais de fonctionnement,
La prime de risque.

À cela s’ajoutera bien entendu la marge bénéficiaire que les banques souhaitent réaliser.

C’est naturellement le coût de refinancement qui constitue le coût principal pour les banques et qui explique pour l’essentiel les évolutions dans les taux des prêts immobiliers. En général, le coût de refinancement est de deux natures :

Pour les prêts à taux fixe, l’emprunt à long terme dont la référence est intitulée : OAT 10 ans,
Pour les prêts à taux variable, l’emprunt à court terme dont la référence est intitulée : Euribor (le plus souvent trois mois ou un an).

Les marges globales ajoutées par les banques à ces taux d’intérêt sont comprises entre 0,80 % et 1,80 %.

Le fait de disposer d’un apport personnel élevé (par exemple supérieur à 25 %) permet aux banques de diminuer leur prime de risque et donc de proposer un taux plus intéressant.

10 – Quelles sont les charges prises en comptes dans le calcul de mon endettement ?

L’ensemble des charges récurrentes : prêt à la consommation, crédit revolving, prêt voiture, achats à tempérament. Ces charges seront ajoutées aux mensualités du prêt immobilier pour déterminer le taux d’endettement.

Une pension alimentaire versée étant déjà déduite du revenu fiscal n’est pas à retenir dans les charges existantes.

11 – Ai-je droit au prêt à taux zéro ?

Vous trouverez le détail des modalités du prêt à taux zéro dans le guide pratique du site MeilleurTaux.com. Cinq éléments clé sont à connaître :

Vous devez respecter un plafond de ressources, ce plafond est fonction de vos revenus de l’année n-1, soit de l’année 2002,
Votre projet doit concerner (a) votre résidence principale exclusivement et (b) un logement neuf ou qui nécessite énormément de travaux (plus de 50% de la valeur du logement),
Le montant total du prêt sera limité selon la composition du ménage et la localisation du logement,
Le prêt à taux zéro ne peut pas dépasser 20% du prix du logement et 50% des autres prêts accordés,
Toutes les banques sont habilitées à délivrer des prêts à taux zéro qui viennent en complément des autres prêts. Ainsi la mise en place sera facilitée.

12 – À combien se montent les frais de notaire ?

Vous trouvez le détail du calcul des frais de notaire dans le guide pratique. N’hésitez pas à vous y référer. Les frais de notaire couvrent quatre domaines :

Les honoraires du notaire proprement dits. Ils sont fixés par un barème officiel et évoluent entre 1,5 % pour un bien de 75.000 euros (1.125 euros TTC), 1,2 % pour un bien de 150.000 euros (1.800 euros TTC) et se stabilisent autour de 1,1 % de la valeur du bien pour des biens d’une valeur de 300.000 euros ou plus (3.300 euros TTC).
Les taxes de mutation (départementale et communale) qui sont proportionnelles à la valeur du bien et se montent aujourd’hui à environ 4,9 % de la valeur du bien.
Les frais d’actes du notaire (Etat civil, copies authentiques, dossier) qui varient selon les dossiers et les actes effectués, mais qui s’échelonnent de 230 euros à 300 euros pour un dossier de 122.000 euros
Les débours du notaire qui sont des charges que le notaire doit payer (hypothèque, cadastre, géomètre) qui là encore varient selon les dossiers mais peuvent atteindre environ 150 euros.

Pour en savoir plus sur les frais de notaire, cliquez ici

13 – Combien puis-je emprunter ?

Il est évidemment difficile de répondre à cette question de manière précise. Chaque dossier est un cas particulier. Vous trouverez ici quelques éléments qui vous donneront la démarche à suivre pour savoir quel est le montant du prêt que vous pouvez obtenir :

Les mensualités maximum : prenez les revenus de votre ménage sur les 2 ou 3 dernières années (déclaration d’impôt), et vous pouvez estimer vos mensualités maximum à environ 33 % de ces revenus. N’oubliez pas de consulter la question 8 de ce guide, pour savoir quel revenu prendre en compte.
La stabilité et le niveau de vos revenus : c’est un élément clef pour déterminer si les banques accepteront de vous prêter sur la base d’un taux d’endettement de 33 %. Si vos revenus sont variables dans le temps et que vous n’avez pas de garantie sur leur évolution future les banques seront plus prudentes et le taux d’endettement peut être ramené à 20 % voire 25 %, si, au contraire, vos revenus sont en augmentation régulière ou prévisible, vous pourrez atteindre 40 % d’endettement.
Le montant du prêt : une fois vos mensualités maximum estimées, vous pouvez utiliser l’assistant financier pour déterminer le montant du prêt auquel celles-ci correspondent (utilisez une durée de 15 ans, et le taux d’intérêt fourni par l’indicateur de taux, pour faire les calculs). En cas de besoin et sous certaines conditions, vous pourrez porter la durée du prêt à 20 ans.
Votre apport personnel : le montant de votre apport personnel est un élément essentiel pour évaluer votre qualité de crédit, votre capacité à épargner et bien entendu votre capacité à contribuer pour au moins 10 % au coût total du projet. Les banques accepteront d’inclure les frais d’agence dans le prêt qu’elles feront, en revanche vous devrez payer les frais de notaire et les frais de garantie.
Les prêts aidés : en fonction de votre niveau de revenu de nombreux prêts et aides existent qui vont contribuer largement à réduire le coût total du projet : prêt à taux zéro, prêt 1 %, prêt accession sociale. Tous ces prêts et aides obéissent à des conditions strictes d’attribution qu’il faut connaître.

Votre dossier personnalisé : une fois les calculs faits, et votre projet engagé, il est bien entendu indispensable de contacter différentes banques, elles auront des conseils utiles à vous prodiguer, et les conditions qu’elles vous feront viendront influer sur le montant que vous pouvez emprunter.

14 – Combien de temps faut-il pour obtenir un crédit et que les fonds soient versés ?

Les différentes étapes seront les suivantes :

Visite auprès de la banque, n’oubliez pas d’apporter les justificatifs nécessaires, ces documents sont indispensables pour que la banque puisse faire une offre qui l’engage juridiquement,
La réponse de la banque se fait en général entre 3 et 5 jours, parfois moins,
Vous recevrez par courrier l’offre de prêt en trois exemplaires,
Vous bénéficiez d’un délai de réflexion minimum de 10 jours (loi Scrivener), les offres de prêt sont en général valables 30 jours, (pendant cette période la banque s’oblige à mettre les fonds à votre disposition en respectant notamment les conditions de taux indiquées),
Vous retournez par courrier l’offre acceptée à la banque,
Une date de signature chez le notaire doit alors être convenue entre vous et votre vendeur, et les fonds sont débloqués chez le notaire le jour de la signature définitive. Par sa comptabilité le notaire constate le paiement du bien.

15 – Qu’appelle-t-on une offre de prêt ?

C’est un document juridique, défini par le droit bancaire qui récapitule et qui régit les obligations du prêteur et de l’emprunteur (montant, taux, durée, assurance, modalités de remboursement, obligations et interdictions réciproques). A partir du moment où ces conditions sont acceptées par les deux parties, l’offre de prêt se transforme en contrat de prêt.

L’offre de prêt est une étape absolument obligatoire et préalable à la mise à disposition des fonds. Elle obéit à un formalisme très stricte : envoi par la poste, délai de réflexion minimum de 10 jours (et maximum de 30 jours), retour par la poste.

16 – Comment se monte un crédit relais ?

On utilise comme point de départ la valeur estimée du bien à vendre (expertise par une agence immobilière), la banque vous demandera généralement un mandat de vente accepté par une agence immobilière. Celui-ci permet à la banque d’avoir un descriptif du bien et de connaître sa valeur de mise en vente.
Partant du prix de vente escompté et en déduisant les capitaux restant dus sur les éventuels prêts en cours, la banque acceptera généralement de vous prêter entre 60 et 70 % de la valeur nette du bien. La banque met à votre disposition cette somme qui servira à payer le nouveau bien.

Deux cas de figure peuvent se présenter en fonction de vos capacités de remboursement :

Soit un prêt relais avec paiement mensuel des agios, c’est à dire que vous paierez mensuellement les remboursement des intérêts, le capital étant lui remboursé à la vente du bien ;,
Soit un relais » in fine « , c’est à dire que vous rembourserez le capital majoré des intérêts à la vente du bien.

En matière de garantie, il sera alors préférable de passer par une société de caution mutuelle afin d’éviter les frais d’hypothèque et de main levée sur le bien en vente.

La banque peut également vous proposer d’inclure dans le montant du relais, le rachat des capitaux restant dus sur le bien en vente.

Si vous vendez un bien de 150.000 euros avec 40.000 euros de capital restant du, la valeur nette se monte à 110.000 euros, le montant maximum de crédit relais serait alors de 77.700 euros (70 % de 110.000 euros). La banque pourra dans certains cas accepter de prêter 105.000 euros (70 % de 150.000 euros) qui seront remboursables in fine à la vente du bien en même temps que le remboursement du prêt initial.

17 – Y a-t-il des conditions rédhibitoires pour l’acceptation d’un dossier ?

Préalablement à l’octroi de tout prêt, les banques sont légalement obligées de consulter l’ensemble des fichiers risques (Banque de France) et ne pourront pas accorder de prêt si le client potentiel est recensé dans ces fichiers.

18 – Si une banque refuse mon dossier, une autre banque a t-elle des chances de dire oui ?

Si la décision négative de la banque est basée sur des éléments objectifs (endettement élevé, précarité professionnelle…), il est peu probable qu’un autre établissement réserve une suite favorable à la demande. Toutefois, des éléments subjectifs peuvent entrer en ligne de compte (ancienneté de clientèle, environnement familial, parents…) et conduire deux établissements à prendre des décisions différentes.

19 – Si je ne peux plus payer une ou plusieurs mensualités que va-t-il se passer ?

Contractuellement et en terme juridique trois mensualités consécutives impayées entraînent la déchéance du terme. La conséquence immédiate est simple : le capital restant dû devient immédiatement exigible, c’est à dire que dans un délai de trente jours, vous devez régler l’intégralité des sommes dues à la banque. Légalement, la banque peut alors mettre le bien en vente (vente sur saisie immobilière).

Toutefois, les banques comme les sociétés de cautions mutuelles vont, si possible, privilégier une solution amiable, de façon à préserver les intérêts des deux parties (emprunteur et créancier). Il est donc souhaitable de prévenir la banque en cas de difficultés ponctuelles ou durables de façon à convenir avec elle des modalités de régularisation.

Si vous n’êtes pas certain de pouvoir assurer le paiement régulier des échéances il est souhaitable de prendre un prêt modulable ou crédit évolutif qui permettra de reporter le remboursement du capital de votre prêt pendant une certaine période (de l’ordre de 3 à 12 mois). Cependant attention, cette facilité de paiement ne doit absolument pas vous conduire à emprunter plus que ce que vos moyens financiers vous permettent.

20 – Une fois mon dossier accepté, la banque peut-elle se rétracter au dernier moment ?

Non, si vous acceptez l’offre préalable dans les délais légaux (10 jours minimum, 30 jours maximum) la banque ne peut pas revenir sur son offre.

21 – Si j’emprunte aujourd’hui pour acheter un bien, et que je décide de déménager dans quelques années, cela sera-t-il possible ?

Pour ne pas se trouver pénalisé financièrement par ce déménagement trois éléments doivent être étudiés :

Les pénalités de remboursement anticipées ne doivent pas être dues en cas de déménagement,
La possibilité de transférer le capital restant du prêt actuel sur le nouveau bien,
Le choix d’une garantie sous forme de caution plutôt que sous forme d’hypothèque dont les frais sont plus élevés (mise en place et main levée).

22 – Qu’appelle-t-on un primo accédant, quelles en sont les spécificités ?

C’est la premier achat immobilier effectué par un emprunteur. Les banques y sont favorables c’est l’occasion pour elle de s’attacher et de fidéliser de nouveaux clients. Il s’agit souvent d’opérations financées à 100 %.

23 – Je travaille dans une petite entreprise, est-ce que cela est un désavantage ?

Non, les banques ne prennent pas ce critère en compte, l’ancienneté et la stabilité professionnelle sont des éléments plus importants.

24 – Je suis à découvert de temps en temps, aujourd’hui je souhaite un crédit immobilier est ce que cela va gêner mon banquier ?

Tous les matins, votre chargé de clientèle étudie un état des comptes débiteurs en dehors de leurs autorisations. Il est donc préférable de respecter la limite autorisée, le cas échéant d’en demander une augmentation, afin de préserver une relation satisfaisante avec la banque. Chaque dossier de prêt étant analysé au cas par cas et de manière individuelle cet aspect jouera dans l’appréciation que la banque fera de votre dossier.

25 – Quelle est la durée moyenne des prêts, quelle est la durée maximum des prêts ? que me recommandez vous comme durée raisonnable ?

La durée de départ moyenne des prêts en France est de 15 ans, la durée réelle oscille entre 10 et 12 ans (revente du bien avec solde du prêt, héritage…). Pour choisir la durée du prêt, il est important de garder en tête l’adage suivant :

« Plus c’est court moins c’est cher, mais il faut pouvoir vivre tous les mois ! »

Dans ce contexte, le prêt modulable (ou crédit évolutif) permet de démarrer avec des mensualités faibles sur une longue période et de les augmenter en fonction de l’évolution des revenus, réduisant alors la durée et le coût final du prêt.

La loi oblige la banque à respecter certains critères d’endettement et en tout état de cause à ne pas surendetter son client et donc à proposer des durées suffisamment longues, quitte à accepter des remboursements par anticipation sans pénalité.

26 – Pendant ma période de réflexion de 10 jours, je change d’avis, est-ce que c’est possible ?

Oui, vous pouvez obtenir plusieurs offres de plusieurs banques et choisir celle qui vous convient le mieux en matière de taux, de souplesse, de durée et de services offerts globalement. La durée de 10 jours est un minimum légal, vous ne pouvez pas accepter une offre avant ce délai, les conditions des banques restent valables contractuellement pendant 30 jours (le cachet de la poste faisant foi).

Si mes revenus augmentent durant la période de prêt, est ce qu’il sera possible d’accélérer les remboursements ?

Si vous avez choisi un prêt modulable (ou crédit évolutif), cela sera possible, dans le cas contraire cela ne sera pas possible. Le fait d’accélérer les remboursements viendra limiter le coût total du crédit puisque la durée et/ou le montant seront réduits.

27 – Quelles sont les clauses les plus importantes à analyser dans un contrat de prêt ?

Essentiellement : (a) le taux d’intérêt, son mode de calcul, les limitations à la hausse (b) les pénalités de remboursement anticipés, (c) le caractère évolutif (possibilité de repousser certaines échéances) (d) l’éventuel transfert d’un bien vers un autre,(e)les assurances (DIAD, ITT), (f) les garanties.(caution ou hypothèque).

28 – Les banques font elles expertiser les biens financés ?

Certaines banques le font systématiquement, d’autres très rarement, ceci concerne environ 2 % du marché immobilier. En général pour des biens avec des valeurs très importantes. Le coût d’une expertise est faible (environ 150 euros), et celle-ci se fait dans un délai de quelques jours.

29 – Si je finance ma résidence principale avec un Prêt à Taux Zéro puis je décider plus tard de mettre ce bien en location ?

La mise en location d’un bien financé avec un Prêt à Taux Zéro n’est pas autorisée sauf si elle est motivée par des raisons professionnelles (mutation) ou familiales (décès d’un des conjoints, divorce, invalidité ou chômage supérieur à 1 an).

Deux cas se présentent alors :

Vous mettez le bien en location sans en racheter un autre : vous conservez alors le bénéfice du Prêt à Taux Zéro.
Vous mettez le bien en location et vous en achetez un nouveau. Sachant que si vous sollicitez à nouveau un Prêt à Taux Zéro il vous faudra alors rembourser par anticipation le solde du précédent.