Pourquoi les taux des prêts révisables sont-ils supérieurs aux taux fixes ?

Actualité immobilière : Pourquoi les taux des prêts révisables sont-ils supérieurs aux taux fixes ?

Publication : 29/09/08

Nous sommes actuellement dans une situation exceptionnelle où les taux à court terme sont supérieurs aux taux de long terme. On assiste à une « inversion de la courbe des taux ». A titre d'exemple, au 1er janvier 2006, le taux à 3 mois (Euribor) était à 2,45 % et le taux à 10 ans (OAT) à 3,35 % (soit une différence de + 0,57 %). Au 17 septembre 2008, ils ont à 4,97 % pour l'Euribor 3 mois, 4,33 pour l'OAT 10 ans ( soit un écart de – 0,64 %). Ces taux servent de référence pour calculer les taux d'intérêt fixe et révisables des crédits immobilier.

- Les taux d'intérêt des prêts à taux révisable se calculent en additionnant une marge (comprise entre 0,60 point et 1,50 point selon les banques et le profil de l'emprunteur) au taux à court terme (Euribor 3 mois ou 1 an) qui reflète le prix auquel les banques s'échangent de l'argent sur de courtes périodes. Dans un contexte de crise financière mondiale, les banques jouent la prudence et hésitent à se prêter de l'argent… Par exemple : pour un taux Euribor à 3 mois à 5 % et une marge de 0,60 %, le taux appliqué à un crédit à taux révisable peut monter à 5,60 %... Il est ensuite réévalué périodiquement en fonction des évolutions des taux du marché.

- Les taux d'intérêt des prêts à taux fixe sont fixés par les banques à partir du taux d'intérêt à long terme des marchés financiers (OAT 10 ans). C'est le taux fixe à long terme auquel emprunte l'Etat français sur une longue durée. L'OAT, à 4,33 % contre 4,82 % en juin dernier, est actuellement orienté à la baisse.

Actuellement, pour un crédit sur 20 ans, vous pouvez obtenir avec un bon dossier, un taux fixe à 5,20 % ou un taux révisable à 5,30 %. Au regard de ces chiffres et des méthodes de calcul des taux fixe et révisable, on comprend pourquoi il vaut mieux, pour l'instant, privilégier un prêt immobilier à taux fixe.

Exemple : Pour un prêt de 150 000 ¤ sur 15 ans, par rapport à un prêt à taux fixe, un prêt à taux révisable vous fait perdre 280 ¤ sur les deux premières années (perte probable réalisée au 09 septembre 2008). En plus de cette perte initiale, vous courrez le risque d'une hausse très probable des taux d'intérêt à court terme pendant la durée du prêt. Dans ce cas, les mensualités, après la période initiale, seront revues à la hausse et le coût de votre crédit en sera augmenté. Au total, vous perdrez 5 800 ¤ si vous gardez le prêt sur sa durée totale (15 ans), et de 2 570 ¤ si vous remboursez le prêt au bout de 8 ans.